發布時間：2023-08-23 16:53:39
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的不動產登記規劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
發現問題解決問題是必須的，但要看到問題的所在，應該是如何糾正以前的不當甚至是錯誤登記，與落宗兩碼事。落宗是發現了這些問題，并不是由于落宗阻礙了統一登記。
用途不一致不等于違法用地，簡單的把土地用途和房屋規劃用途劃等號本身就是錯的。
工業用地、教育用地甚至是集體土地等搞房地產開發都可以登記？
違法用地的房屋在沒有合法處理之前，肯定要暫停登記，否則一路違法下去，怎么符合法治精神。至于因為中止辦理登記給業主造成的損失，應當有人承擔賠償責任，但這是兩個法律關系。
登記不當或有錯的不用糾正嗎？
登記機構沒有這個職權，應該有其他行政部門的生效行政文件，然后啟動《不動產登記暫行條例實施細則》第八十一條的規定。
登記機構是依據合法的權屬來源資料進行登記的。
我國土地政策的根本就是用途管制，如用途改變未經批準就是違法用地，不可以登記。
登記申請是否違反法律、行政法規規定，是登機機構的查驗職責，《不動產登記暫行條例》第十八條第三款說的很清楚，登記機構有這個職責。先不說房產證是否有問題，最起碼土地不合法或不合規就不能登記。
對房產發證存在的問題，應具體情況具體分析，提出解決問題的方法，不能一概確認登記。首先登記部門沒權中止，其次后果不應該讓小業主承擔，該抓瀆職的抓瀆職。
開發必須按照規劃條件和用途來開發，特別是不能把其他用途的土地隨意變成房地產用地。
不動產統一登記通過房屋落宗發現原有的違法問題，肯定不能繼續將錯就錯！所以，“房本變廢紙”和房屋落幢落宗沒關系，只能更加凸顯不動產統一登記的重要性和必要性！
違法變更用途的后果不應該由購房人承擔。拒絕登記的法律依據是什么，這個才是重點。
拒絕登記的法律依據是《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，登記機構不能解決不動產登記中的所有問題。登記機構的職責只是依申請將合法不動產記錄在案。
不動產證只是結果，過程不合法應管理部門處理。
目前登記機關就是土地管理機關，因為統一登記，以前的矛盾問題都暴露了，那只能分門別類地解決了。統一前分立登記的弊端都研究的很清楚了，對策也要做相應的研究。
工業用地上也是可以有住宅的。
土地登記按土地出讓合同和其他權屬來源文件確定，房屋用途按規劃審批確定，《不動產登記操作規范（試行）》對這個有很明確的規定。
有規劃審批但未經國土部門審批，視為沒有通過改變土地用途。是規劃部門沒有按土地出讓合同約定的條件報建審批，違反《城鄉規劃法》。
關鍵詞：Walkre；不動產；權籍調查
中圖分類號：P272 文獻標識碼：A
數維不動產權籍調查測繪系統（Walkre）依托于強大的數維信息化測繪平臺（WalkIMap），集存量樓盤圖屬數據自動提取落宗，土地和房產權籍數據融合建庫，地籍房產權屬調查測繪于一體。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理機制的重大革新，任重而道遠。自《不動產登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產統一登記機構整合工作有序開展。為實現不動產登記信息共享、形成不動產統一登記體系，在不動產統一登記工作有序推進的今天，不動產權籍調查測繪在其中所發揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動產權籍調查測繪具有重要的現實意義。
1.不動產權籍調查測繪
1.1 不動產權籍
不動產權籍是指記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。
1.2 不動產權籍調查測繪
不動產權籍調查測繪指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。不動產權籍調查作為不動產登記的前提和基礎，是“四統一（登記機構統一、登記簿冊統一、登記依據統一、登記信息平臺統一）”的內在要求，是保證已完成不動產登記職責和機構整合地區，順利開展不動產登記工作，實現日常不動產權籍調查有序運行的必要前提。
2.不動產權籍調查測繪存在的問題及解決方案
2.1 現階段不動產權籍調查測繪存在的問題及難點
在不動產分散登記時期，農、林、地、海、房產等部門各自開展調查測繪工作，有著不同的作業標準和規范，使用的作業工具也不盡相同，由此帶來了不動產統一登記在標準規范、源數據、作業工具等方面難以協調的問題。目前不動產權籍調查測繪存在的問題主要有以下5個方面：
第一，規范標準繁多。各部門（國土、房產、林業、農業、海洋部門等）進行不動產權籍調查的內容、基本單位、所依據的規范及數據庫規范均存在差異，無統一的標準。例如，國土部門有《地籍調查規程》，房產部門有《房產測量規范》，林業部門有《森林資源規劃設計調查技術規程》……統一登記后，多個版本的規范容易相互產生沖突。
第二，源數據種類多。雖然國家要求不動產權籍要實行一體化調查，但在實際操作中，土地和房產權籍調查測繪仍由多家機構完成，每個機構都有各自的源數據。如外業測量數據；影像數據；已有的房產、地籍等電子數據；檔案數據等。如何將現有的數據進行整合利用，是大家需要面臨的問題。
第三，生產效率低。由于分散登記時期地籍、房產數據分開生產，地籍測繪和房產測繪從業人員分化，形成了專業壁壘，導致地籍和房產的一體化調查開展困難。目前不少地方仍然采用地籍、房產數據分離生產操作模式，地籍、房產成果數據無法相互關聯調用，影響了數據整合進程，導致生產效率低下。
第四，成果結構不清晰。地籍、房產調查分離操作也帶來了圖表、影像雜亂無章等成果問題，導致更新、查詢無章可循。另外，很多地方房產測繪并沒有按照規范操作。按照國家要求，不動產測繪必須要保證不動產單元編碼的唯一性。
第五，作業工具多樣化。不同測量單位，采用作業方式不用，工具也不盡相同，常見的工具有AutoCAD平臺、ArcGIS平臺以及自主研發平臺等。這必將導致數據發生沖突。
2.2 不動產權籍調查測繪存在問題的解決方案
（1）實施一體化調查
調查測繪機構要擴大業務范圍，不再將地籍和房產的業務分開，實施一體化調查。測繪資質的改變鋪墊了一體化調查的基礎，原本的地籍測繪或房產測繪資質現在變成了不動產測繪資質，測繪單位既可以從事地籍測繪也可以從事房產測繪。浙江不動產測繪已全面啟動，多地市根據實際情況制定了不動產登記發證工作規程，三測合一是趨勢。
（2）原有數據的利用
地籍和房產的存量數據非常龐大，這部分的數據應當按照不動產登記的數據標準，需將原有的地籍數據和房產數據進行遷移轉換，然后進行落地關聯，房落幢，幢落地，地落宗。
（3）規范調查成果
第一，要統一測量數據標準。國家在不動產數據建庫標準規范中明確了每一項內容包含的字段，例如房產中的邏輯幢、層和戶，宗地的宗地基本信息，界址點和界址線等。無論測繪機構使用什么軟件平臺，最終要生成統一標準的數據，才能滿足規范要求。
第二，要加強數據交互與繼承，如房屋要繼承土地的宗地信息。如果繼續采用手工交互的方式，出錯的可能性比較高，工作效率也會大打折扣。
3.不動產權籍調查測繪工作思路
3.1 技術路線
以地籍調查為基礎，以宗地為突破口，最大限度地利用已有不動產權籍調查成果資料，采用已有含坐標的城鎮地籍數據庫、集體土地所有權圖、農村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過內業判讀，外業測繪與核實的方法，完成不動產權籍調查測繪工作。
3.2工作流程
不動產權籍調查測繪分為以下5個步驟：調查前準備、權籍調查、不動產測繪（地籍、房產）、質檢入庫、成果歸檔。
（1）調查前準備
歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據資料、調查現場的情況制定調查方案，提前發放《指界通知書》；尋找控制點；到相關部門（國土、房產、林業等）提檔或在業務系統中查詢相關資料與數據。
（2）權籍調查
核實與調查不動產權屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動產單元的草圖；詳細真實地填寫《不動產權籍調查表》。
（3）不動產測繪（地籍、房產）
外業：控制測量；界址點測繪；宗地測繪；房產測繪。內業：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產面積計算，分攤處理。
（4）質檢入庫
不動產權籍調查測繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉換為相應的不動產登記權籍管理系統數據庫格式，使不動產登記系統能直接調用。同時，入庫前還必須進行拓撲、邏輯檢查。
（5）成果歸檔
調查成果應以宗地為單位，以統一規范、要求進行整理，將紙質檔案與電子數據分類歸檔。
結語
不動產權籍調查測繪技術體系的建立，涉及多項國家標準、行業規范，并不會一蹴而就。數維不動產權籍調查系統實現了不動產權籍調查中的土地測量，規劃測量，房產測量的統一，一套系統即可實現土地從規劃定線到農專用到房產預測量、實測量到竣工測量到房產發證的所有步驟。實現了多種測量歸一化，省去在各個步驟中使用各種復雜的測繪調查軟件的麻煩，統一了標準，降低了成本，簡化了步驟，提高了效率。
參考文獻
[1]阮旭波.關于測繪企業在不動產登記新形勢下做好工作的幾點思考[J].城市地理，2016（6）：35-35.
關鍵詞：GIS；縣域；不動產統一登記；平臺設計；分析
引言
由于歷史造成的原因，我國的很大一部分地區在不動產信息登記和管理上，有著嚴重的缺陷。尤其是在長期的管理模式上的漏洞，使得土地不動產空間管理即為混亂，并長期制約我國的經濟發展，使政府和有關個人，都無法掌握確切的不動產數據。建立和完善一整套的不動產統一登記管理辦法，并有效實現一種統一登記平臺，是國家經濟發展的迫切需要，也是人們的需要。在不動產統一建設中，以土地作為前提，有效運用信息化管理，實現國土部門和農業部門以及房屋有關部門，對縣域內不動產統一登記機構、登記范圍，以及統一登記和管理平臺，并形成良性的規范管理辦法，是非常重要的。
1 我國目前不動產的登記制度分析
我國在物權法頒布之前，對于不動產物權以及相關變動等都是通過有關散見的法律法規進行的，在物權法頒布以后，我國明確提出了要建立一整套的不動產統一登記制度。但是，由于我國的現狀是，不動產登記涉及到多個部門的多項登記，在實際操作層面上尚不具備統一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。
我國不能實現不動產統一登記的問題，重點在于在實踐上沒有將登記機構進行統一，而且相關法律規定也沒有統一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會使得有關權利部門對登記問題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場運作和流轉上，也不利于進一步的規范和管理。
我國目前的情況，在登記上屬于多頭執政，各個部門依據的相關法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國家已經明確用法律的手段公布《不動產登記暫行條例》，使得我國的不動產登記制度改革，走向了新的發展。
這在目前不動產登記方面，克服了相當大的阻力，首先來自于人們的極力不配合，國人素有"有財不外露"的觀念，同時一些地方和單位，有許多超多住房，在擔憂不動產統一登記的同時，會打破自身的既得利益。因此，相當一部分的人們是不愿意配合工作的。不動產統一登記的實施，已經在我國多地進行了試點實施。運用了GIS技術進行了不動產的登記信息管理平臺，方便了不動產的統一登記服務。
2 不動產統一登記平臺設計的前提分析
我國在過去并沒有專門的法律進行規定不動產統一登記，這些登記主要強調的是國家利益以及管理，在改革開放后的時代中，國家的相關利益被各個部門所取代，使得不動產登記管理非常復雜。在不動產統一登記平臺設計的前提主要有：
首先，要有統一的法律法規。這是必要的前提條件，由于我國今年年初公布的《不動產登記暫行條例》，使得法律法規制度趨向統一，并使得各項工作逐漸規范化，在縣域經濟和農村產權制度等行管改革的前提下，對不動產統一登記制度變得完善，統一了國土、農業以及房屋和森林等領域的統一登記管理。
其次，要有統一的登記機構。在過去很多不動產登記的時候，出現過分的登記分散等缺點。在各類數據的登記上不精確、不規范，導致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數據上和現實非常矛盾，給市場產權的主體帶來了諸多不利，不僅導致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機構以后，國家普遍設立省級不動產登記局，實行了登記機構統一、登記簿冊統一、登記的依據和信息平臺統一的戰略決策。目前，一些省市已經設立了不動產登記局。
3 縣域不動產統一登記平臺設計的分析
對于縣域不動產統一登記信息平臺在設計上，主要設定為幾個部分，主要是網絡拓撲結構設計以及不動產GIS子系統功能設計，加上不動產GIS子系統的功能設計等。這種管理系統平臺，可以允許多種身份的人們進行登錄，這些用戶在登錄平臺以后，可以對管理系統內的管理地域和有關權利人，對集體土地以及賬戶權限等多種數據極進行查詢，并可以進行統計和分析。
縣域不動產統一登記的數據內容，是由一個大整體數據構成，并通過很多子登記系統進行統一和整合。包含看很多公共數據庫信息，例如，有基礎土地信息數據、土地利用現狀、國土二調、城鎮地籍調查、柵格數據庫、集體土地所有權、集體建設田地使用、宅基地使用權、土地承包經營、房屋所有權數、其他公共數等等。
在上述的基礎數據信息中，還進行了纖細的分析，例如，對于基礎地理信息數據中，分為測量控制點、等高線、以及行政區和行政區的界限，加上一些高程注記點和坡度圖等等。
這一GIS縣域不動產統一登記平臺在系統功能的設計上，主要具有產權一張圖的簡單明了功能設計，能夠實現對資源的統一系統分析、管理和規劃的功能。具有區域分析的功能，在設計上，能夠為政府進行規劃設計提供準確、及時的決策數據，促進決策的正確性和科學性，并有效地簡化決策流程。登記平臺在設計上還具有導入和導出功能，這種功能非常支持各個政府的不同部門的需要，保證數據的完整，并有效將數據利用到實處。
4 對GIS縣域不動產統一登記平臺系統的實現與評測分析
在通過編碼進行分析，并按照不同的登記需求進行登記，在具體的系統內部，形成了各項系統成果，主要有魚鱗圖，要能夠仔細、準確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請和初審，加上各種相關登記文件。在權力人的管理上，包括了對權利人的高效、準確的分析，方便管理和查找。
在臺賬管理上，實現地域管理所的各種地塊信息分析。保證統計信息的直觀和形象性，尤其是對于進度的查詢成果上，能夠仔細描述相關工期的進度，為有關決策進行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內的農村土地的登記描述，使得不同的不動產資源在空間上趨于統一管理，保證了農民的利益，實現了對不動產的產權統一分析和管理，在圖、賬、權三方面達成了一致，不僅實現了四權合一，而且達成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權主要是集體土地所有權，以及建設用地使用權，加上對土地承包經營權和房屋所有權等權利。
5 結語
綜上所述，本文對縣域不動產統一登記的平臺進行了詳細的設計，對不動產的相關內容做了大量詳實的報告，并思考不動產統一登記的具體實現路徑，字不動產登記平臺設計系統上，進行了建構，并進行關鍵模型的應用研究，不過在面對眾多因素的不確定性，在不動產統一登記上，還要照顧到系統的其他方面，并進行更好的完善和優化。
參考文獻：
[1]楊永菊，馮德顯，喬旭寧.基于GIS的河南省縣域經濟管理信息系統設計與實現[J]. 地域研究與開發，2007（03）：117-120.
[2]馬冠雄.基于GPS/GIS的縣域土地資源利用信息系統設計[D].沈陽農業大學，2006.
一、不動產統一登記的作用
1.實行不動產統一登記可以使登記過程更加便捷
將過去需要在幾個部門進行的產權受理、辦證、入檔、發證等流程整合為一站式服務，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節省了時間。
2.實行不動產統一登記可以使登記信息更加透明
實行不動產統一登記之后能真實快速地查詢不動產信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發生，同時對腐敗有很好的警示和調查作用，讓社會的公正性得以體現，提高政府公信力和公示力。
3.實行不動產統一登記可以使登記成果更加統一
雖然我國法律法規越來越完善，但這些法律法規在處理問題時不盡相同。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統一規則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動產統一登記推進中的阻力
不動產統一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關系到與之相關的利益劃分，其相關人員的人事調動不可避免，工作業務需要重新認識，資料整合的工作量相當巨大，相關法律法規要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。
不動產統一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實行不動產統一登記時需要的相關測繪工作
1.制定相關法律法規，統一測量工作準則
在國家統一使用2000國家大地坐標系的今天，房產測繪部門還在沿用1985國家大地坐標系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標系，高程系統也不統一，導致同一個不動產單元在地籍部門和房產部門有著兩套坐標值和高程值。坐標、高程等測繪數據的不統一，導致相互間信息不能共享共用，房產面積、房屋門牌號、房屋權屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關聯，阻礙了不動產統一登記的整合進程。只有有法可依，有統一測量的準則，房屋信息才能互聯互通。當測繪數據相互統一整合后，不動產統一登記的工作才能順利開展。所以，制定關于不動產統一登記測繪方面的法律法規并統一工作準則十分必要。
2.提高工作意識，培養測繪技能
在測繪方式和工作流程上，房產測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內容數量加大，而另一方面數據質量要求更加嚴格。這就要求測繪工作者在不動產統一登記下提高測繪工作意識，培養測繪技能，提高房產測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產統一登記中不動產數據的準確性和完整性。不動產單元信息的準確和完整對以后不動產其他數據信息的關聯將起到至關重要的作用。
3.建立完善統一的地理信息系統
不動產統一登記的目標是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統的法律法規，工作環節也相對獨立，需要搭建統一的地理信息系統來整合多個部門。
【關鍵詞】不動產登記；改革；管理
一、不動產登記制度改革的主要內容及意義
1.不動產登記制度的主要內容
不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。
2.不動產登記制度改革的意義
我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。
二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施
我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：
1.提高員工素質
不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。
2.加強部門管理
不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。
3.注重制度建設
任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。
4.實施違規問責
落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。
5.拓寬登記領域
不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。
三、結束語
伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。
參考文獻：
2021年不動產登記工作在局黨組正確領導下，在局相關股室配合下，按照自然資源部、省廳及市局統一安排部署，堅持以人民為中心的發展理念，聚焦群眾登記財產便利度，不斷完善基礎數據，優化辦證流程，壓縮辦結時限。結合全省開展的“轉作風優環境”活動年，牽頭登記財產指標材料報送，著力優化財產登記領域營商環境。全力推動登記領域“我為群眾辦實事”實踐活動，化解登記領域歷史遺留問題，著力解決群眾身邊的“急難愁盼”問題。推動房管、稅務等部門間數據互通共享，搭建“互聯網+不動產登記”信息平臺，實現了服務效能雙提升。回顧全年各項工作，現做簡要總結如下：
一、基礎工作開展情況
1、日常登記業務工作穩步推進。全年共辦理各類不動產登記業務（）件，其中辦理首次登記（）件，一般轉移登記（）件，變更登記（）件，抵押登記（）件，注銷抵押登記（）件，更正登記 （）件，補換證登記（）件，協助司法查解封登記（）件。發放不動產權證書（）本，不動產登記證明（）張。為企業群眾開具各種不動產查詢證明2600份，接待公檢法紀檢委等部門查詢3000余次。
2、不動產登記資料管理工作有序開展。一年來，業務股室在辦理各類業務的過程中，共形成各類檔案資料9600余卷，已入庫保存8000余卷，對需要永久保管的不動產登記類檔案，已采取線裝方式裝訂成冊5630卷，5年保管期的抵押檔案編號入庫4769卷。至2021年11月，登記中心新增永久存檔資料63000卷，新增短期保存抵押登記資料35000余卷，房管部門移交90000余卷。農業承包經營權登記檔案資料移交前期工作進展順利，已完成與縣農業農村局溝通對接，對移交前的各項工作準備充分。
3、登記財產領域營商環境不斷優化。“轉作風優環境”活動年開展以來，縣不動產登記中心不斷優化辦事流程、壓縮辦結時限、精簡申請材料。截止目前，我縣對各類不動產登記業務實行公開辦事流程、辦結時限及材料清單制度。不動產一般登記業務辦理時限壓縮至3個工作日以內，抵押登記壓縮至1個工作日以內。中心不斷創新服務舉措，在雙休日、法定節假日、工作日中午等非工作時間，通過延時服務、錯時服務等模式提供全時段“不打烊”服務，群眾企業辦事不再“選日子”。同時，上門服務、預約服務、綠色通道、24小時自助查詢、“互聯網+不動產登記”服務平臺受理登記等多項舉措同向發力，企業群眾不動產登記獲得感、滿意感、幸福感逐步增強。
二、便民利民工作成效
1、實現抵押登記“不見面審批”和“一次都不跑”。2019年以來已與6家銀行簽訂合作協議，企業群眾辦理抵押登記可就近選擇銀行網點，不必跑不動產登記窗口。2020年線上“互聯網+抵押登記”業務共受理完成430件，發出電子證明430張，為企業、群眾辦理不動產抵押融資額達20548.7萬元。
2、推動“不動產電子證照”應用。2020年率先在進賢縣郵政銀行抵押網點中推廣使用不動產登記電子證明，權利人在該行直接辦理抵押登記，由銀行直接打印不動產電子證明，實現“一次不跑”，截止目前已有3家銀行推行抵押登記“不動產電子證照”應用。
3、推進“互聯網+不動產登記”工作。為進一步貫徹落實縣委、縣政府2021年“轉作風優環境”活動年部署安排，切實提升辦事企業群眾對我縣不動產登記工作的滿意度和獲得感，縣不動產登記中心于2021年7月26日起正式上線“互聯網+不動產登記”平臺，企業群眾可以登錄平臺進行注冊、實名認證后實現不動產登記網上申請、網上辦理、網上查詢等。我縣“互聯網+不動產登記”平臺上線運行，標志著我縣“互聯網+不動產登記”正式落地運行。
4、推行“交房（地）即交證”服務模式。為推動該項工作，2020年12月縣自然資源局印發了《“交房（地）即交證”便民利民工作實施方案》。為落實交地即交證，不動產登記中心嚴格按照省自然資源廳關于不動產登記申請材料清單收件，不再將建設用地規劃許可證作為受理要件材料，只要企業交地后提供了材料清單規定的要件，便可以申請辦理不動產權證，6月初已經實現所有拿地企業交地即交證。為有效防范不動產登記領域風險，保護購房群眾權益，積極探索交房即交證新模式，目前已在山水田園小區開展試點，該小區已有35戶業主交房當天領取了不動產權證。
5、實現企業間不動產轉移登記繳稅后1小時辦結。為提升企業不動產轉移登記效率，實現繳稅后1小時辦結，縣自然資源局主要領導召開相關業務股室專題會議，安排部署該項工作。在深入探討研究原辦理流程及環節可壓縮空間后，決定取消土地二級市場交易備案，取消會議聯審。目前，企業辦理不動產轉移登記，繳稅后即可直接申請轉移登記，全面實現繳稅后1小時辦結。
6、自助查詢服務24小時“不打烊”。在縣行政服務中心不動產登記辦事大廳設置24小時自助查詢服務區，實現不動產登記進度查詢、個人住房信息查詢“不打烊”，有效地解決了部分群眾在辦理不動產登記時“8小時之內沒空辦、8小時之外無處辦”的問題。
7、進一步壓縮辦證時限。2020年以來，按照省自然資源廳、市自然資源局統一部署，我縣各類不動產登記業務辦理大提速，實現了抵押登記1個工作日內辦結、一般登記3個工作日內辦結，查封登記、更正登記、注銷登記等業務即時辦結。
8、存量房不動產轉移登記與水電氣部門聯動，實現一站式辦理。目前已實現存量房不動產轉移登記業務中與水電氣部門聯動辦理，申請人在申請轉移登記時，可同時申請辦理水電氣過戶業務。群眾領取不動產證書的同時，直接在辦證大廳水電氣窗口一站式同步完成過戶，實現了不動產登記與水電氣過戶多項業務辦理只進一扇門。
9、加強部門間信息互通共享，消除信息孤島。經過省自然資源廳與省級相關部門協調，2020年12月25日前已完成縣不動產登記中心與公安、市場監管、編辦、銀保監、法院及民政等六部門實現“點對點”專線信息共享。為實現不動產登記、房管及稅務三部門信息共享，縣自然資源局于3月30日、5月19日分別組織三部門分管領導及相關技術人員溝通對接，就信息互通共享模式達成一致意見。不動產、房管及稅務三部門接口已開發成功，現已經實現不動產登記、稅務、房管三部門信息互通共享。
10、加強不動產權屬爭議調處工作。成立縣不動產權屬爭議調處工作領導小組，同時，縣自然資源局印發了進一步規范不動產權屬爭議調處相關工作的文件，對不動產(含山林權、承包經營權)確權登記權屬爭議調處解決機制重新明確規范。本次深化事業單位改革關于不動產登記中心“三定方案”中還新增了承擔不動產權屬爭議調處技術性、輔工作職責，將更有效保障不動產權屬爭議調處工作制度化、規范化。
三、存在的主要困難和問題
當前不動產登記領域存在的主要困難和問題是信息共享部門提供的電子信息不全面，因早期信息沒有經電子化處理，無法通過信息互通共享提取。公安部門的身份證信息及民政部門的結婚離婚登記信息與房產交易登記密切相關，目前不動產登記部門已經實現了與這兩個部門間的信息共享，但在實際應用過程中發現距實際工作要求還存在差距。如與公安共享的身份證信息，有小部分電子憑證無法調取共享；早期的結婚（離婚）登記信息，沒有經電子化數據處理，導致部分時間段的結婚、離婚電子憑證信息無法調取。這些群眾辦理不動產登記仍需要提供紙質證件，不能從信息互通共享中獲得便利。不動產登記中心將加強與信息共享單位緊密協作，盡可能擴大信息共享范圍，使企業群眾通過信息共享獲取最大的辦證便捷滿意度。
四、下一步工作打算
1、加快推進“互聯網+不動產登記”服務平臺建設和應用。以“互聯網+不動產登記”服務平臺上線為契機，實現不動產登記系統遷移到贛服通等政務外網運行，自助查詢登記檔案和登記信息，推廣不動產登記電子證照應用。不斷完善平臺功能，實現法人注冊登錄、個人辦理其他不動產登記申請業務，同步推進微信公眾號上線。加快推進各類登記業務“全程網辦”，零距離服務廣大企業群眾，不斷拓寬“不見面審批”和“一次都不跑”服務的廣度和深度。
關鍵詞：不動產；物權；交付
一、《物權法（草案）》的規定及其背景
《物權法（草案）》第9條第1款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但另有規定的除外。《物權法（草案）》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。《物權法（草案）》第209條規定，以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權以及依法可以用于抵押的其他不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時發生效力。
一般認為，上述《物權法（草案）》關于不動產物權變動的規定，采物權變動的債權形式主義。
所謂債權形式主義，為意思主義與登記（不動產）或交付（動產）的結合，以奧地利民法典為代表，所以也被稱為奧國主義。依此主義，物權因法律行為而發生變動時，除了需要當事人之間有債權合意外，還需要登記（不動產）或交付（動產）的形式，才發生物權變動的效力。
[1]物權變動需要公示。廣義的公示指一定的法要素（法律事實、法律行為、權利、法律上的地位和關系）存在與否的廣為第三人認知的行為和手段。公示的本質是一項廣泛賦予第三人認知可能性的法制度。[2]
公示因不動產和動產而有差異。不動產的公示方法為登記、動產則為交付和占有。這似乎已經是天經地義的常識。不動產登記制度始于12世紀前后，當時德國北部城市有土地物權變動須記載于市政會所掌握的都市公簿的習慣，[3]乃未被羅馬法征服的日耳曼傳統，后于18世紀在普魯士和法國抵押權中復活，不動產登記制度的直接淵源是法國的抵押權登記制度。動產的變動則自羅馬法、日耳曼法以來一直如此。[4]
一個不動產物權變動，無論我們賦予其怎樣的法律含義，在事實上，一般都需要以下幾道程序：合同（債權或物權）、交付、登記。無論哪國的民法典，也都是在這幾個因素上做文章。[5]因不動產物權的類型不同，這幾道程序也會有不同。比如，不動產所有權變動需要完整的三個程序；而對于不動產抵押權設置，則無需現實交付。因此，本文的討論，除非特別說明，限定在事實上存在交付的不動產物權變動場合。如果最終結論成立，我們再將結論做一擴展。按照債權形式主義的一般理論，不動產物權變動的公示方法就是登記。也就是說，交付，作為公示方法，僅僅是動產物權變動的公示方式。在不動產物權變動的過程中，比如，房屋的買賣合同里，并沒有交付的法律地位。
但是，從有限的里，我們發現，在不同國家的不動產物權變動中，交付仍具有一些重要意義。比如，在采意思主義的法國，在不動產物權變動中，公證人起著重要的作用。買賣契約締結同時所有權轉移的原則，應注意的是在實務習慣上指公證人證書作成時。這一點雖然隨著城市規劃等手續的增加，由當事人的合意到公證書制作的時間增加，但所有權轉移時間是公證人證書作成時的法意識卻更強烈。[6]這一點的提示在于，在意思主義模式下，所有權并非一定要在合同生效后就移轉。又比如，在美國，財產法主要屬于州法的范疇。綜合各州的情況，大多數州財產法關于不動產登記效力的處理情況是：不動產權利變動不以登記為生效條件。當事人之間的權利轉讓行為完成之后，不動產財產權變更即發生法律效力。轉讓行為分兩步，第一步是有關不動產轉讓的合同，第二步是契據（Deed）。契據是完成不動產轉讓的最終法律文件，由出讓人以書面形式做成，載明雙方當事人在第一步達成的合同中的要點即可。最重要的一點是契據必須交付給受讓人，一經交付，不動產權利即完成法律上的轉移。[7]受讓人雖可以把契據拿去登記，但依大多數州法及其實踐，該登記不是不動產權利變動的生效要件而僅僅是對抗要件。[8]在美國，契據的交付意味著轉讓行為生效，因此，整個土地交易的關鍵是契據的交付。[9]
由法國及美國的做法可以看出，在不動產物權變動中，在合同（債權合同）與登記之間，還要有一個中間環節。在法國是公證人證書的做成，在美國是契據的交付。公證人證書的做成和契據的交付，既可以理解為不動產物權發生變動的時間標志，也可以理解為公示手段。登記只是不動產物權變動的對抗要件。
本文所要討論的話題正是：交付，這種動產物權變動的公示方法，在不動產物權變動中，究竟起著什么樣的作用。
二、我國現行法關于不動產物權變動的規定
一般認為，我國現行法關于物權變動最主要的法律根據是《民法通則》第72條第2款的規定，即按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《合同法》第133條對這一規定進行了重申：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。這里所謂的法律另有規定，一般理解為不動產以及按照不動產規范的動產的物權變動的情況。也就是說，《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條規范的是動產物權變動的情況，不動產的物權變動，由法律另行規定。[10]
一般認為，規范不動產物權變動的法律包括以下：《城市房地產管理法》第35條規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當依本法第五章的規定辦理權屬登記。《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條第1款規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。《擔保法》第41條、第42條規定了不動產抵押權的設定，據此，當事人應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
從這些規定可以看出，在不動產物權變動方面，現行法采取了登記生效的處理規則。[11]另外，對于需要登記的動產物權變動，則基本采登記對抗主義（《擔保法》第43條、《民用航空法》第14條及第16條、《海商法》第9條等）。同時，從這些規定中我們看不出交付具有什么樣的法律意義。
綜上，《物權法（草案）》第9條第1款和第14條的規定，是我國現行法的延續。因此，在不動產物權變動的交付問題上，考察我國的交易習慣，即可對照說明《物權法（草案）》的合理性程度。三、以房屋買賣合同為例，對我國不動產物權交易習慣的考察在物權變動的意義上，房屋是我國最重要的不動產。因此，考察房屋的買賣，有助于對問題的說明，也有助于使問題的說明具有普遍意義。
在事實層面上，房屋買賣過程中，交付是重要的一個環節。
關鍵詞：房屋交易 不動產登記 銜接
1.房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.1房屋交易管理
房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
1.2不動產登記
不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節
交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
2.加強房屋交易與不動產登記管理
2.1直管公房、落實政策
公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。
當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形去對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。
2.2以委托受理方式實現“一口受理”
由于房屋交易管理與不動產登記、相應的稅務申報、房產查詢具有較強的關聯性，彼此往往是互為基礎，互相支撐，密不可分的。因此，在當前實行不動產統一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設置受理窗口。具體思路為：由當地的不動產登記機構委托房屋交易管理機構代為受理，將房產交易受理窗口增掛“不動產登記窗口”，同時將稅務窗口及房產查檔窗口也納入其中，實現一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權、房屋查檔、納稅和不動產登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權后自動轉為不動產登記申請，從而實現“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。
第一，通過委托受理方式實現“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產統一登記的一個重要目的在于方便群眾，進一步保護群眾的個人權利。如果在實行不動產統一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產統一登記的初衷。而受理窗口的設置，直接關系到群眾辦理不動產登記時對不動產統一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產統一登記能更好地獲得群眾的支持。
第二，由于不動產統一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設置受理窗口，其花費的人力、物力及精力將會非常大，而原房產管理部門已經受理房屋登記多年，在窗口的建設上具有積累優勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎上，增掛“不動產登記窗口”，并將相關業務窗口也納入其中，將更有利于實現現有資源的優勢整合，促進登記工作地快速與平穩開展。
第三，通過委托受理方式實現“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗納材料，同時也有利于房屋交易、產權管理部門與不動產登記部門的工作銜接。因為，無論是相關資料在不動產部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯系“，一口受理”的方式更容易實現銜接，從而確保房屋交易、確權與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產統一登記工作平穩開展，還是不動產統一登記辦結時限上地提速都有積極的意義。
2.3房屋已經竣工的材料
《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。
結束語：
本文就房屋交易和不動產登記有序管理進行了探討，希望本文的提出能夠為相關工作人員提供一定的參考價值。
參考文獻：
[1]常鵬翱.預告登記制度的死亡與再生[J].法學家，2016，03：125-135+179.
[2]曹利華.不動產登記機構與住建部門銜接的幾個問題[J].中國房地產，2016，31：39-42.
