序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的不動產稅論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。

第1篇

剛剛過去的2008年是稅制改革的重要一年，在2008年的兩會上，財政部部長謝旭人勾畫了2008年稅制改革的基本圖譜，其中涉及在2008年已經完成的上調個人所得稅的起征點，企業所得稅的兩法合并，以及增值稅轉型和燃油稅的開征等等，也涉及到了還沒有完成的物業稅的調整，在諸多稅制改革政策相繼出臺的前提下，獨有物業稅遲遲沒有開征。關于物業稅的開征，其實早在2003年底，十六屆三中全會就明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費。”時至今日，5年多的時間已經過去，物業稅仍未開征，業界關于物業稅的討論日益激烈。近來我國房地產價格有所回落, 但為了實現理性價格, 使得群眾買房難的問題得以解決,針對這一考慮和現實存在的地方財政收入的緊缺等問題, 有一部分人認為在短期內直接把物業稅用來解決這兩個問題是可行的必要的；但也有人認為由于近來房地產市場的低迷以及相關條件尚不成熟，在短期內還不可能開征物業稅。面對沸沸揚揚的爭論，我們不禁要問，物業稅的開征究竟應不應該？開征物業稅有什么重要的意義？我國開征物業稅的時機還有沒有成熟以及征收物業稅的前景又如何？本文將試圖回答這些問題。

一、我國開征物業稅的必要性

據國家發展和改革委員會、國家統計局2008年5月15日的調查結果，2008年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個百分點。2007年，全國房價經歷了飛速上漲期，有的城市如武漢住宅價格增幅達到21%。高速上漲的房價使得中低薪者叫苦不迭、對購買住房望洋興嘆。但自2007年底以來，房地產市場成交量持續低迷，房地產新開工面積和投資增速出現下滑，商品房空置面積增加。2008年9、10月全面爆發的新一輪華爾街金融危機，復如一頭悶棒打個正著，讓我們這個經歷過短暫虛假繁榮的市場在疲軟過程中進一步急劇衰退。2008年前11個月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降8.3%；12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，環比下降0.5%；截至12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。2008 年留給房產開發商的是徹骨的寒流與難言的劇痛。這兩種看似相反的現象，其產生的根源卻是一樣的，即我國的房地產市場還很不健全。而開征物業稅對于保持房地產市場穩定健康發展有著重要的意義，其實，開征物業稅的意義還不僅在于此，歸納起來，有如下幾個方面。

（一）開征物業稅可以改變我國現行房地產稅制不統一、且稅費項目繁多的現狀，起到“正稅、明租、清費”的作用

目前，我國國內房地產稅的征收情況比較混亂。一方面，內、外兩套稅制,有失公平合理。在我國外資企業和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業和個人適用《房產稅暫行條例》，內外稅制不統一，不僅不利于企業之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。另一方面，稅費項目繁多且負擔偏重，我國的房地產稅還有在房地產的取得、轉讓環節的稅收，具體包括營業稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等。不僅有稅，同時有費，主要是房地產管理部門在房地產登記、使用、經營、交易、過戶及日常管理環節收取的多種費用。存在著稅費混雜、以費擠稅、以費代稅甚至費大于稅和稅費交叉重疊、多頭管理、結構不合理、管理缺位等諸多問題。

所以，房地產稅收政策應該改革，要統一內外稅制，要“明租、正稅、清費”，取消稅外加費，所有該交的都規規矩矩納入正稅，而所有這些都期望于物業稅的開征。

（二）開征物業稅可以解除現行房地產稅制體系中“重流輕存”的弊端，有利于優化資源配置

我國現行房地產稅種在流轉環節稅負過重，而在保有和使用環節稅負過輕，主要表現在:在房地產開發、銷售過程中，有契稅、營業稅、印花稅、所得稅、房產稅、城市房地產稅、土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅種。而在房地產保有階段，只有房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅和少量的城鎮土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大。這在很大程度上妨礙了房產交易的進行，導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現象。

而開征物業稅是將房地產所有稅費一次性預交變為分期繳納，可以降低房屋成本，降低中低薪者的購房門檻。另一方面，由于物業稅會帶來“購房容易養房難”的情況，使房產擁有的稅負增加，手頭有多套房屋的人會因養房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”，盤活現有房地產的存量。

（三）開征物業稅可以緩解我國地方政府稅源不足的狀況，有利于深化我國財政制度改革,形成良性循環

我國在1994年實行分稅制后，中央將增值稅、消費稅、關稅等數額大、增長穩定的稅種劃為中央稅或中央與地方共享稅，將一些零散、小稅種劃為地方固定收入。這樣，地方財力勢必削弱。而與世界的大多數國家相比，我國省以下的地方政府卻承擔著更多的財政支出責任，我國近65%的財政支出集中在省以下的地方政府。這種財權與事權的不對稱加大了地方政府的“道德風險”。

地方政府缺少穩定大宗的稅源，若能逐漸把不動產稅調整為統一的物業稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。面積和造價差不多的一處不動產，坐落于繁華的鬧市區或坐落于邊遠的郊區，在稅基的體現上可以相差幾倍、十幾倍，甚至幾十倍、上百倍，這樣也能激勵地方政府優化投資環境，提升轄區內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環。

（四）開征物業稅可以體現財產稅的稅制精神，有利于調節社會貧富差距

現代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”，按照過去土地批租的方式，對于物產增值的部分發展商或小業主得到了更多的利益，而房產中的風險和責任則由政府所承擔。由于沒有稅收調節機制，政府無法參與增值價值的再分配，使得財富流向物產保有者，物產升值越多的業主受到的保護越多，導致了炒樓盛行，貧富差距拉大。

開征物業稅后，房產價格趨于下降，有利于解決中低收入階層的基本住房需求；同時，房產持有成本增加，持有房產越多的人應負擔越多的物業稅，這會在一定程度上抑制買房投資的行為，進而縮小貧富差距。當然，這要依靠合理設計物業稅制，如納稅人、課稅對象、稅率等方面的具體規定，使其共同作用，調節國民收入的再分配，以調整貧富差異。

（五）開征物業稅可以改變地方政府“寅吃卯糧”的不正常局面，有利于實現地方政府財源可持續的發展

土地批租制給各級地方政府帶來了一塊豐厚的財源，不過，這種做法實際上是將其后40至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在預支后屆政府的資金，其必然的后果是對土地的濫用，不利于城市的可持續發展。物業稅一旦開征，以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收取，不論是哪屆政府出讓的土地使用權，把開發環節所產生的稅費在一定期限內分攤，均衡了政府的長期財政收入，政府的賣地積極性會受到抑制，從而改變目前“寅吃卯糧”的不正常局面。

此外，在化一次性財政收入為今后數十年的穩定收入之外，政府還可分享房地產的增值保值。因為根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值還會隨著房產的升值而提高，從而實現地方政府財源可持續的發展。

二、開征物業稅可能性（可行性分析）

（一）開征物業稅的背景條件

我國住房制度的改革日益完善，房地產市場己初具規模，我國開征物業稅的呼聲也越來越高。但開征物業稅和開征其他稅種一樣，需要具備一定的條件。筆者認為，我國開征物業稅的基本條件包括如下。

1．開征物業稅需要具有充足的稅源

物業稅和其他稅種一樣，開征的基本條件是有足夠的稅源。國家征稅雖然不會通過法律規定稅款的經濟來源，但必須充分考慮稅源，沒有稅源就無從征收。物業稅以不動產為征收對象，其稅源的大小主要看不動產數量或價值的多少。開征物業稅的前提是不動產的數量或價值達到了一定的規模，同時，人們占有應稅不動產具有普遍性。

2．開征物業稅需要具有規范的房地產收費制度

開征物業稅，特別是要保證稅款的及時、足額征收，必須對現行房地產收費進行全面的清理，規范各種費的征收，防止以費擠稅。我國目前對房地產收費不僅項目多、數額大，而且征收亂。從土地開發到房屋建造和房產銷售，幾乎每個環節都有許多收費，甚至造成費擠稅。因此，要開征物業稅，必須對現行房地產收費進行全面的清理，規范各種費的征收。堅決取消不合理的收費、亂收費；對某些具有稅收性質的收費，實行費改稅；對確需保留的收費項目，應通過法律法規加以規定，明確收費標準、收費期限和收費用途，并嚴格實行收支兩條線管理。

只有規范收費，才能防止費擠稅，穩定物業稅的稅基，保證物業稅的收入。

3．開征物業稅需要具有健全、規范的資產評估機構和評估制度

我國設想開征的物業稅，是以不動產的評估值為計稅依據。在市場經濟條件下，不動產的價值將隨著市場供求關系的變化而不斷變動，因此，以不動產的評估值為基礎確定計稅依據比較科學。按照國際慣例，征收不動產稅的物業需要有關部門定期對房地產價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅。可見，定期評估的結果將會直接影響稅收的高低。但要對不動產價值做出科學評估，必須建立科學的不動產評估制度，必須有健全的不動產評估機構，必須配備高素質的評估人員，必須采用現代化的評估手段。只有這樣，物業稅的征收才有科學的依據，才能有效發揮物業稅的職能作用。

4．開征物業稅需要具有適應我國國情的物業稅法律法規

開征物業稅，首先，必須制定適合我國國情的稅收法律法規。要使物業稅有法可依，需要在立法過程中廣泛調查和反復論證，充分征求社會各界的意見，增大立法的透明度，這樣制定的稅法才能適應我國的實際，才能在實踐中得到有效執行。其次，開征物業稅還必須有明晰的產權制度。物業稅，它是一種財產稅，要求產權清晰。因此，開征物業稅必須要有法律明確規定不動產和土地使用權的歸屬關系，并對不動產建立嚴格的登記制度。

5．開征物業稅需要具有完善的稅收征管體系和配套措施

十六屆三中全會明確提出:“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開統一規范的物業稅”。從這一思路來看，如果不考慮免稅的話，物業稅將涉及所有城鎮居民。物業稅的征收范圍大于個人所得稅，所以征收的難度也要大于個人所得稅，征收的辦法也不同于其它各稅種。因此，原有的征管體系不能適應征收物業稅的需求，應建立適應物業稅的征管體系、征收隊伍。與之相配套的其他行政、金融機構等也要建立相應的管理機構，要形成一個有效的征收管理網絡。另外要估計征收成本，考慮稅負能力，以保證物業稅征收有效益、有效率。

就我國目前的狀況而言，筆者認為，有些條件是具備的，有些條件還不夠充分。比如我國的房屋等不動產數量現己達到一定的規模，為開征物業稅提供了充沛的稅源；房地產的稅費征收在逐漸清理，逐步規范；我國資產評估制度也在不斷健全，評估機構在不斷壯大，評估人員在不斷增加，素質不斷提高；物業稅的法律法規己進入調查、論證階段，開征物業稅的宣傳工作也在逐步進行；同時，我國積累了開征房產稅的經驗。這些都為開征物業稅創造了條件。但也應當看到物業稅的開征還有許多工作要做，目前，有些不動產的產權關系還沒有完全理順，評估制度和評估機構還不夠健全，評估人員的素質還有待提高，對房地產的收費還有待規范，立法的論證還不夠成熟等等。

（二）開征物業稅有待于解決的問題

由于物業稅對于我國人民來說是一個從國外引進的新稅種，關系到人們的切身利益，它的開征還缺乏相應的社會基礎和理論準備，在筆者看來，目前要征收物業稅，還存在以下幾個方面的問題需要解決。

1．土地權屬問題難以解決，土地批租制度不適宜物業稅的開征

物業稅是財產稅的一種，是對物業的所有者征收的稅。在西方國家，房屋是完全私有化的，物業稅的征收實際上是對整個不動產征稅，這其中包括很重要的因素―土地。而在我國，目前實行的是“批租制”。所謂“批租制”，是指在土地所有權屬于國家的前提下，按土地的不同用途，批租期限40-70年不等，規定使用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。這就是說，在我國，購房者實際上只購得了房屋的所有權和一定時間段內的土地使用權，并未取得土地的所有權。在這種情況下，國家對購房者使用的土地征收物業稅顯然是不合常理的。而如果不對土地征稅，僅對土地上的房屋征稅也存在著難題，因為房屋本身的價值是逐年遞減的，即使是新建的房屋其價格相對于其所占土地來說也不大，對一項不值錢的財產征很多稅顯然是不合理的。另外，這樣征稅的操作難度也非常大。由此可見，在土地所有權屬于國家的情況下，如何實現從土地批租制向物業稅模式的轉變是一個有待解決的難題。

2．產權不明也成為開征物業稅的一大障礙

開征物業稅要求土地房屋的產權非常清晰。但在目前，我國有很多企業、部門、事業單位的用房，產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。在我國有很多政府、企業、事業單位的用房是公房，使用者往往只有使用權而沒有所有權。物業稅作為財產稅的一種，應是向房屋的所有權人征收，而非向使用人征收。在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難較大，相當一部分是使用人在繳納。而物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，但在目前的情況下，明晰產權關系還有相當大的困難。如果向國家所有的房屋征稅，等于國家向自己的財產征稅，沒有多大意義。

3．征收和管理操作難度大

首先計稅的依據難以確定。西方發達國家一般都以房地產的評估價格作為物業稅的計稅依據。但房地產價值的確定涉及房地產的位置、面積、用途、結構、新舊程度等方方面面，工作量非常大。就我國目前的房地產評估機構的數量和質量來看，很難保質保量地完成對全國房地產年度價值的評估工作。為此，有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡便易行且具有很強的可操作性，但它有悖于稅收的公平性。根據稅收負擔能力的原則，高收入者應多繳稅，低收入者可少繳稅甚至免稅。可見，按房地產年度價值征收物業稅雖然公平合理，但實際操作的難度較大；而按房地產面積征收物業稅雖然簡便易行，但又缺乏公平性和合理性，這是一個兩難的抉擇。開征物業稅，就必然要對現有的房產價值進行合理評估。房地產評估結果作為物業稅征收的課稅依據，其評估是否準確，將直接決定著我國物業稅開征后的經濟效應。由于我國不動產評估隊伍的技術力量薄弱，很難在全國范圍內去公正、合理地確定評估價格，也會成為推行物業稅的技術障礙。

4．舊房的重復征稅問題

因為土地“批租制”至今己實行了20多年，相當數量的房地產己經一次納了多年的土地稅費，并且己經納入財政。而物業稅一旦開征，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著重復計征，會令大量的已購房者承受額外的稅收負擔。如果對于舊房實行免稅，將有可能導致一些新房的偷稅漏稅問題，給稅收的監管工作帶來很多困難。因此，如何解決舊房的征稅問題也是應該慎重考慮的。另外，物業稅的改革還面臨不同房產如何計稅問題。我國住房類型多樣化，有商品房、公產房、經濟適用房、安居房等。對于不同房產的稅制，也是物業稅改革中一個不容回避的問題。

綜上所述，筆者認為我國物業稅改革已成趨勢，但改革仍面臨艱難選擇，我們必須正視現實，破解難題，精心設計，才能逾越障礙，順利推行。

三、開征物業稅的前景分析

自2003年中國政府在十六屆三中全會首次提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”以來，許多官員、專家都對物業稅的征收前景發表了一些看法。2005年12月，中國人民銀行行長周小川表示，我國將在適當時機試點實施物業稅，屆時將對不動產開征統一規范物業稅，相應取消其它與房地產有關的稅費。2006年6月，財政部副部長樓繼偉指出，目前開征物業稅并不容易，改革房地產稅收還需要做很多工作。2007年11月，國家統計局局長謝伏瞻針對我國何時開征物業稅的問題指出物業稅未來四五年內有可能在一些地方真正試點推開。2008年3月，北京大學不動產研究中心主任馮長春近日在“改變城市的力量”中國地產峰會上表示物業稅可能2008年試點，并且最先從商業地產開始征收。如今，物業稅的模擬“空轉”已經在北京、深圳、重慶等幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計，為物業稅的開征做好前期準備工作。由此可見，物業稅的改革已劍在弦上，蓄勢待發。

不過，筆者認為，物業稅的開征雖然好處多多，但目前在我國征收還有很大難度。物業稅的開征并不是簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革，從“空轉”轉為“實轉”還存在一些有待解決的問題，筆者認為要開征物業稅，至少還需要2-3年時間。這主要因為，一是我國物業稅的課稅理論和稅制設計準備上尚存欠缺和不足，二是任何稅制的建立必須經過立法程序，這過程需要的時間較長。國家稅務總局相關負責人曾表示“開征物業稅政策性比較強，而我國地區間經濟發展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業稅的開征做好準備。”據此可以看出，物業稅在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體等前期準備工作。做好前期準備，對開征物業稅是十分重要的，沒有前期準備，沒有理順各種關系，就開征物業稅是不現實的，也是沒有根基的。雖然開征物業稅勢在必行，但在相關政策性和技術性問題沒有很好的解決前，物業稅不宜開征。從試點到全國統一實施，物業稅真正面向普通市民，可能還有相當長的路要走。

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第2篇

論文提要我國現在的房地產業是一個非常讓人關注的問題，有必要總結過去幾年我國房地產業發展中存在的問題，以便更好地促進我國房地產業健康發展。

改革開放以來，中國房地產業經過30年的發展，已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業。它對社會和經濟發展發揮著越來越重要的作用，主要體現在以下幾個方面：1、直接帶動GDP的增長，根據權威統計資料顯示，房地產業對國內生產總值的貢獻年率2005年達到了14%～18%；2、帶動相關產業的發展，房地產業對國民經濟的其他眾多行業拉動作用明顯，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出；3、能夠提供大量的就業機會，按保守估計房地產每投資1億元能直接提供2，500個就業機會，按2005年房地產投資約1萬億元計算，則能提供2，500萬人的就業機會，這還不包括由于帶動其他有關產業而增加的就業。由此可見，房地產業的健康發展對國民經濟的重要性。房地產業在帶動經濟增長，促進就業的同時，還對有效地維持社會穩定有重要作用。然而，事實上房地產業在30年來的發展中經歷過幾個大起大落。尤其最近幾年，我國房地產的價格直線上升，很多地方的房地產價格遠遠超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產價格的上漲不是因為普通市民對住房的需求造成的，而是由于房地產投機導致的。這對我國經濟的長遠發展帶來了很多不良影響。房地產投機的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對我國房地產業的發展很不利。一方面進一步推動了房地產價格上漲；另一方面不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構，同時還會產生擠出效應。對我國經濟產生不良影響。

一、韓國房地產業情況及其經驗借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經經歷過類似的事情。韓國在處理房地產投機情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對房地產的政策措施中得到一些啟發。

韓國政府和專家們分析，造成房價連年飆升有四個主要原因：一是地少人多加上國民經濟持續發展，是房價持續上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產市場，是房價飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產投機津津樂道的輿論“力量”，產生了一定推波助瀾的作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關鍵所在。

韓國整治房地產投機的主要舉措：

1、態度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產投機。

2、大造輿論，形成強大的輿論攻勢。

3、采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。2006年對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產的賣主征收資本50%收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時，調整房地產所有稅（一種財產稅），2006年已把房地產所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調到6億韓元，計劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產所有稅的稅率，直到提升到適當的稅率為止。

4、有壓有保。在打擊投機的同時，要大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現行的5.2%下調到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調到4.5%。而對于已經擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調到5.2%以上；二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現了區別對待的政策。

5、加快公寓住宅建設。

6、對整治成果的預期。

二、對我國房地產業投機的思考

我國的房地產業與韓國的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國的經驗，同時還要根據我國的實際國情。

1、我國房地產業發展很大程度上受到地方政府的影響。現在我國地方政府出的政績很大一部分就是靠搞房地產。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉移支付不完善的情況下，地方政府的財政收入是遠遠不能滿足其發展需要的。而現在我國的地方政府解決財政收入問題的一個主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點稅，大部分是歸地方政府。所以，我國的房地產不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級地方政府的運轉，那樣他們才出政績。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們在進行過程中又沒有很好的監督機制的制約，難免出現“權力尋租”的現象。而且在前一段時間，有報道稱，中國房地產業的利潤有40%進入了政府部門。這主要是通過很多的收費、人情、交際等形式進入政府部門的。

2、我國之前房地產業很火的一個大背景是現在的人民幣升值的壓力。由于我國現在外匯儲備過大，而且還是持續不斷的有國際貿易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國外資金涌入我國。而這些外資進入我國的一個主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機性外匯流入主要奔的是房地產，因為其他投資工具尚未對外資完全開放。房地產成了外資賭人民幣升值的最重要的投機載體。于是，國內和海外的購房者在我國某些城市展開了一場“先下手為強”的購房競爭，彼此都認為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經濟的前奏。這些地區房價的飛漲促進了當地GDP的增長，也給當地財政帶來了豐厚的收入，使其他地區甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區刮起了一股房地產開發風。針對我國房地產業內投機現狀，我國學者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動產稅（物業稅）。（2）開征一級級差稅。（3）限制外資進入我國。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規避金融風險。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對地方政府的監督機制。

筆者認為，在我國現在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現在條件下，我國房地產投機的情況也是比較嚴峻的，有必要實行“重錘”政策。比如，盡快在房地產業內實行限價政策。雖然，對于現代市場經濟來說，政府不應該對市場進行太多的干預，但是我國現在的房地產的情況其實并不是想像中的那么好，并不是供過于求了，而且是由于大量的投機行為造成的，而還是有相當多的市民沒有能力買房。畢竟對于國民來說，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國民所有的儲蓄都花在房子上。國民經濟要健康發展，各個行業的全面發展才是必要的。在美國，國民花在住房上的消費才占國民生產凈值的50%～60%。如果，把國民生產凈值的大部分都消費在房地產上，國民經濟就會畸形發展，是不利于國民經濟健康發展的。

在房地產業實行限價政策，不能只是簡單的一個文件。首先，價格的設計要考慮充分。雖然價格的制定是一個比較困難的問題，但是在我國現在情況下，考慮過多的因素，倒不如采用簡單的成本加基本法定利潤的方法。（1）這里面還有一個問題就是成本價的確定，在對房地產限價的同時，對建筑材料和建筑人員工資、管理費用等的價格管理也要同步進行。否則，開發商、建筑商就會通過提高建筑材料的價格等成本上升來提高最終的房價。（2）在考慮成本的時候，要把現在可以通過某些途徑進入政府部門的40%的利潤直接取消。要堅決執行，杜絕地方政府通過收費等其他手段插手房地產市場，進而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機。其次，政策制定以后，要嚴格執行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來嚴格執行和監管全國的執行情況。只有政策和執行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

參考文獻：

[1]包宗華.《韓國“整治”房地產投機的啟示》.中國房地信息.2006.(01).

第3篇

關鍵詞：收入再分配；收稅；財政轉移支付；社會保障

當前我國收入再分配的方式主要有稅收、轉移支付和社會保障。這三種制度在具體運行過程中出現了諸多問題，使得收入再分配成效并不顯著。作為回應，許多學者也開始探討收入再分配體系中存在的各種問題，并形成了大量的學術成果。本文將結合收入再分配的三種主要方式，分別論述各種方式在實踐操作中遇到的障礙。

一、稅收視角下收入再分配過程中存在的問題

現有稅收制度，尤其是個人所得稅制度的不完善，被許多學者當作是收入再分配過程面臨的主要問題之一。《收入再分配制度建設芻議》（易培強）、《對我國收入分配制度改革的思考》（宋桂霞、齊曉安）、《我國社會收入再分配忽略公平之原因及其矛盾化解》（和志蓉）等諸多文章對這一問題均有論述。學者的論述主要是從個人所得稅的不完善、其他現有稅種設計不合理、具備社會公平功能的稅種缺失、稅收征管制度不健全等四個角度展開的。

（一）個人所得稅制度不完善

和志蓉、宋桂霞、郝秀琴等學者都認為，目前政府通過個人收入所得稅手段調節居民收入差距的作用幾乎還沒有體現，根本沒有實現對高收入者的調低和對低收入者的扶持。個人所得稅制度不完善，主要包括個人所得稅在稅收總額中比重太低、具體制度設計不合理、征管制度不健全三個方面。

首先，郝秀琴認為，個人所得稅規模小，是稅收制度難以有效發揮收入再分配作用的主要原因。與西方的個人所得稅相比，我國的個人所得稅引起的收入再分配規模較小，涉及面較窄，沒有起到將國民收入應有份額從社會富裕階層向貧窮階層轉移的作用。我國個人所得稅占稅收總額的比重低于發達國家，也遠遠低于發展中國家水平。

其次，現有的個人所得稅制度設計不合理。個稅起征點偏低，使多數人稅負過重，而且缺乏對高收入群體的必要限制和調節，使得高收入群體稅負過輕。個人所得稅起征點長期偏低，稅率缺乏累進性或累進的程度偏低。征收方式采取分類稅制，對不同來源的所得采用不同的征收標準和方法，不能準確地體現納稅人的真實納稅能力，客觀上有利于高收入者用分散所得或分次支付方式逃稅。

最后，個人所得稅的征收管理制度不健全，而且落實也不到位，導致個人所得稅變為事實上的“薪金調節稅”，使得高收入群體逃稅避稅更加容易，進一步擴大了居民之間的收入差距，使得個人所得稅調節收入分配的功能弱化。

（二）現有其他稅種的不完善

霍軍在《收入分配差別與稅收分配調節》一文中對現有的證券交易稅、資本所得稅、利息稅和消費稅制度中存在的問題進行了詳細分析。他認為，對證券交易行為課征印花稅代替證券交易稅，證券交易稅因“錯位”而缺位，未能發揮調節證券交易收入的作用；個人股息收入存在企業所得稅和個人所得稅雙重課稅問題，使個人股東間接投資、資本投資的稅負重于直接投資、生產經營性投資，影響了個人股東資本再投資的積極性；對教育儲蓄存款利息、特定專項儲蓄存款利息或者儲蓄性專項基金存款利息所得免征個人所得稅的政策，留下了利息稅逃避稅的隱患，且免稅方向沒有體現對低收入者的照顧；我國現行消費稅政策一成不變，未能適時實現高消費征稅項目的新老更替，對消費行為和投資導向調節不力。

（三）遺產稅、贈予稅、社會保障稅等稅種的缺位

易培強認為主要功能在于調節財產收益差距的遺產稅、贈予稅、物業稅或不動產稅等缺位，是居民收入差距不斷拉大的原因之一，因為當前居民財產的差距比收入的差距更為突出。和志蓉也認為，遺產稅、贈與稅、社會保障稅等稅種的欠缺，使得財產轉移更加容易。

霍軍則對財產稅、遺產稅和贈與稅、社會保障稅等具備社會公平功能的稅種缺失，對收入再分配的影響進行了具體分析。我國高收入階層的財產規模巨大，使征收財產稅更加必要，也提供了充分的稅源。遺產稅、贈與稅長期缺位，使稅收對居民財富的調節一直處在真空狀態。社會保障稅缺位則使低收入群體的基本生存權失去法律保障，因為目前我國的社會保障基金是以收費的形式籌集的，規范性和約束力差，籌資成本高，影響了社會保障制度的規范。

（四）稅收征管的透明度低、監管弱

這既影響了納稅人納稅的主動性、積極性，又造成隱性收入、灰色收入大量增加，而且逃稅現象嚴重。宋桂霞也認為，已有的稅收制度沒有落實到位，其結果造成了我國稅收的嚴重流失。

也有部分學者從累進稅率在現有稅收結構中使用比例較低的方面進行了研究，具體可參見《改革開放以來我國城鄉居民收入差距問題探析》（陳文茹、孫大巖）。作者在文中提出，累進稅率一般被認為是政府進行再分配的重要工具。但我國稅收結構中具有累進性的部分（也就是個人所得稅收入）僅占總稅收的3%左右，沒有起到平抑城鄉居民收入差距的作用。

二、財政轉移支付視角下收入再分配過程中存在的問題

財政政策是收入再分配過程中的一個重要手段。近年來，出現了很多從財政政策的角度探討收入再分配問題的研究成果，如《我國政府收入再分配能力與規模的國際比較》（郝秀琴）、《縮小收入差距的財政思考》（劉嵩）、《強化我國財政的收入再分配職能作用問題研究》（李吉雄）等。

（一）財政收入角度

劉樂山、劉嵩、唐文光在《財政收入分配職能弱化與收入差距擴大》一文中認為收入再分配的職能應該主要由中央政府承擔。因為如果允許地方政府行使再分配的權力，則會在全國范圍內出現地方間的差別稅收、差別轉移支付等制度，從而導致生產要素不合理流動，以致缺乏經濟效率。如由中央政府在全國范圍內運用政策手段，就可以避免居民通過移居來避稅或通過移居來競相享用政府轉移支出的現象。

劉嵩在《縮小收入差距的財政思考》中提出，財政收入占國民收入比重的高低以及中央財政占總財政收入比重的高低在一定程度上決定著財政職能的發揮。目前我國財政收入的這兩個比重都偏低，遠遠低于世界絕大多數國家水平。這在很大程度上限制了財政職能對收入差距的調節作用。

（二）財政支出角度

首先，財政支出結構不合理。陳文茹、孫大巖在《改革開放以來我國城鄉居民收入差距問題探析》一文中認為，財政支出結構的不合理加劇了城鄉居民收入差距的擴大，具體體現為財政支出中支農比重持續偏低，公共服務支出嚴重向城鎮傾斜，財政轉移支付不規范。

郝秀琴認為財政用于收入再分配的財政支出規模小，對政府收入再分配等社會責任關注不夠，主要體現在教育支出不足、衛生保健支出較少、社會保障和社會福利支出不足等，而且政府機構運營效率低下，也降低了再分配的效率。

魏杰在《我國經濟增長中的兩個“為什么”》中也認為，我國再分配機制在財政支出上存在缺陷，無法有效調節收入差距、有效啟動居民消費。政府在財政收入支配上更多地傾向于投資，尤其是基礎設施投資，在一定程度上抑制了居民再分配收益的增加。作者還認為政府之所以偏重于投資，尤其是基礎設施投資，主要是為了為追求 GDP 和所謂政績，還有可能是因為基礎設施建設與有些人的私利緊密相連。

其次，財政支出決策機制不合理。盧現祥、朱巧玲在《再分配的制度分析》中提出，我國的再分配失靈與我國公共支出的決定機制有關。在我國，再分配給誰，如何再分配，一般是由行政權力決定的。我國行政權力受到的制約比較少，這就使再分配規則的確定、再分配方式的選擇容易受到利益集團的影響。按照利益集團理論的重要原則，即組織起來的集團往往比沒有組織的集團能向官員們施加更大的壓力，而小集團組織起來的可能性又比大集團大的多。在公民權利未被充分實現的情況下，部分強勢的既得利益集團能夠使政策更多地向他們傾斜，這樣便發生政策扭曲，加劇本來已經由于經濟的發展而產生的不平等。所以他們認為從深層次看，我國再分配失靈和再分配目標的偏離主要還是一種體制性現象。

三、社會保障視角下收入再分配過程中的問題

近年來，我國政府逐漸加大了對社會保障制度的重視程度，也取得了相當顯著的成效。不過也有學者對現有的社會保障制度進行了詳細而深入的分析，探討了其中存在的諸多缺陷。相關論述主要從制度構建不完善、社會保障待遇不均、社會保障的逆向調節三個方面展開的。

（一）現有社會保障制度不完善

首先，現有社會保障制度不能有效滿足實際需要。和志蓉在《我國社會收入再分配忽略公平之原因及其矛盾化解》一文中就提出了這一觀點。隨著我國行政管理體制和經濟體制日趨合理、經濟結構不斷優化，大量員工的下崗、失業、分流、退養，老齡化現象的加劇使得社會保障壓力空前加大。社會保障無論是覆蓋范圍還是保障力度都遠遠跟不上社會實際需求，我國社會保障基金的巨大壓力也成為了關系社會穩定和經濟持續發展的全局性重大問題。

其次，現有社會保障制度責任劃分不清，責任分擔機制不明晰。楊燦明，胡洪曙，俞杰在《收入分配研究述評》一文中認為這構成了社會保障制度健康發展無法逾越的障礙。具體來講，中央政府和地方各級政府之間，民間、政府與企業之間責任劃分不清晰，嚴重影響了新型社會保障制度的建設與發展。

再次，和志蓉還提出在我國現行體制下，社會福利和社會保障資源的分配并不是根據實際需要，而是根據身份。有些福利和保障項目，只有體制內人員或城鎮人口可以享受，而體制外人員和廣大農村人口無法享受。這就導致越是相對富裕的人，越有機會享受社會福利和社會保障，而越是收人低的和困難的人，越沒有機會享受這種待遇。

（二）社會保障待遇不均

首先，區域之間社會保障待遇不均。劉娟在其碩士論文《我國現階段居民收入差距問題研究》中提出，由于各地社保制度和經濟發展水平存在差別，也使得不同地區社會保障待遇存在顯著差別，東部經濟發達地區各項社會保障待遇普遍比中西部地區高，各地區的社會保障待遇水平與各地區經濟發展水平呈現出明顯的正相關性。

其次，城鄉之間社會保障待遇不均。楊翠迎在《中國社會保障制度的城鄉差異及統籌改革思路》一文中提出，中國城鄉社會保障制度的非均衡發展，使得城市居民與農民享受著很不公允的社會保障待遇。城市居民不但享有穩定的制度保障，而且其社會保障水平遠遠高于農民的社會保障水平，這對農民是極大的不公。施曉琳在《我國城鄉居民收入差距與社會保障制度的完善》一文中認為，社會保障制度建立的目標是調節收入分配差距、保護社會成員的基本生存權、實現社會意義上的收入分配公平。但目前城市社會保障制度建設已相當齊全，而農村社會保障項目相當少，進一步加劇了城鄉收入差距。

也到學者提到了不同企業之間社會保障待遇不均，如國有企業高于集體企業，集體企業高于個體和私營企業等。

（三）社會保障的逆向調節作用