發布時間：2024-03-20 14:40:55
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的社區規劃的主要內容樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
根據安排，今天我代表水木清華社區黨支部、居委會在此與各位老師、同學們一起探討關于《如何發揮社區建設在構建社會主義和諧社會中的基礎作用》。
一、 社區的概念
二、 社區建設的主要內容
在西方社會，社區建設（Communiiy building）指的是強化社區組織，增強社區活力，提高社區居民生活水平的活動。社區建設與社區規劃、社區內外資源的發掘、社區力量的凝聚等相聯系，是社區發展十分相近的兩個概念。聯合國在50年代倡導的社區發展運動是指社區居民在政府和社會機構的支持下，依靠自己的力量，改善社區經濟、社會和文化狀況，改善社區居民生活，促進社區進步的過程。如果說二者有什么不同的話，那么社區建設更強調社區規劃、強調社區結構的構建，而社區發展則更偏重于社區要素的強化和社區運行機制的改進。當然，要把社區建設同社區發展割裂開來是不可能的，因為社區建設的對象是社區，而社區從其最根本的意義上來說是人們生活的共同體。這種生活共同體的改善不但在于社區服務設施及組織體系的建設，而在于社區成員對社區的認同感和相互理解、信任、支持增強，而這正是社區發展的精髓。這也就是說社區建設包含了社區發展的內容，它以社區的發展為目標。關于社區建設本質的認識在實際工作部門并不一致，這在人們對社區建設包含的內容的看法上有所表現。例如有的認為社區建設包括社區政治、社區管理、社區衛生、社區規范。有的認為社區建設包括社區管理、社區服務、社區經濟、社區文化、社區教育、社區衛生和社區治安等等。然而如果我們從更加本質的角度看問題，用“以人為本”的價值理念去看待社區建設，那么社區服務、社區衛生、社區治安、社區文化建設就應該成為社區的核心內容。因為這些方面的活動更能直接地促進社區居民生活質量的改善。因此，在我國，社區建設就是指在黨和政府的領導下，依靠社區力量，利用社區資源，強化社區功能，解決社區問題，促進社區政治、經濟、文化、環境協調和健康發展，不斷提高社區居民生活水平和生活質量的過程。
“兩型社區”的概念源于其建設實踐，指資源節約型和環境友好型社區。關于其內涵，雷國珍等認為這是包含了兩型社會具體內涵的一種社區形態。社區作為人們生活與消費的主要場所，兩型社區更加突出的內容是“節約型、環境友好型”的生活方式和消費方式[3]。姚茂華和舒曉虎認為“兩型社區”建設的核心在于培育一種“資源節約、環境友好”的新社區生活方式，根本目的在于提升社區居民的生活質量[4]。筆者認為兩型社區中的資源節約型社區是指整個社會建立在節約資源的基礎上，其核心在于社區生活消費領域的資源節約，通過采取技術和管理等綜合措施，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環境代價滿足人們日益增長的物質文化需求的發展模式。環境友好型社區是一種人與自然和諧共生的社會形態，其核心內涵是社區公眾的生活方式與自然生態系統協調可持續發展。關于兩型社區的建設，張楚文從社區綜合服務平臺開展了“兩型社區”的研究[5]。劉志海結合武漢市“兩型”社區創建實踐，提出“兩型”社區建設的保障措施在于領導體制、宣傳機制、資金投入、社會參與和理論研討等五個方面[6]。武漢市萬松街白松社區在探索“兩型”社區建設的可持續發展模式上主要開展了以下工作：第一，通過宣傳引導居民“兩型”社區建設意識和綠色消費習慣；第二，通過社區活動，提高居民參與度，增強社區建設自主性。如“科普實踐”、“換客超市”活動及社區自愿者服務隊活動的開展；第三，通過引入企業新鮮血液，提高“兩型”社區建設活力，如通過引入企業，實現社區節能改造和垃圾的分類回收[7]。從以上的研究來看，已有研究更多的建設以及公共服務設施的配套建設。第二，兩型社區的制度環境建設。這一建設內容的主體包括城市規劃管理部門和社區基層管理部門，比如社區居委會。其重點在于兩個階段的制度建設：首先，在開發建設前，城市規劃管理部門在政策和制度上對于社區的兩型化建設予以扶持和管理，積極引導社區建設開發部門（商）開展社區兩型化建設；第二階段，通過居委會自治體制和機制建立，進一步發揮社區居委會作為社會基層自治組織功能，營造兩型社區建設的良好制度環境。其主要內容應包括：兩型社區的規劃管理政策、兩型社區建設的基層管理體制與機制。第三，兩型社區的人文環境建設。這一建設內容的主體為社區社會組織、社區居民。其重點在于充分發揮社區社會組織和社區居民的公眾參與力量，并使其作為兩型社區建設的最大主體，通過一系列活動，從而將兩型化的生活方式深入人心，這也是兩型社區建設的最終目的。其主要內容應包括：生態環保組織的構建，生態文明宣傳機制的建立以及社區生態環?；顒拥慕M織。從兩型社區文明建設體系出發，兩型社區的物理環境是實現人與自然和諧發展的物質基礎，兩型的制度環境是人與社會、社會與自然關系得以良性互動的重要保障，兩型的人文環境是兩型社區建設的最終歸宿。通過兩型社區的物理環境建設、制度環境建設以及文化建設，最終的目標在于引導社區居民形成資源節約、環境友好型的生活方式與消費理念。兩型社區建設的內在理論邏輯框架如圖1所示。
生態文明視域下的兩型社區建設策略
生態文明視域下的兩型社區建設策略，必須基于人與自然和諧這一基本準則，建立社區兩型化發展的物理空間，社區居民在這一空間內將更容易形成兩型化的生活方式和消費理念；建立社區兩型化發展的制度環境空間，為社區兩型化運營管理提供持續保障；最終在社區人文環境建設中營造社區生態文明氛圍，建設社區兩型化的公民社會。物理環境建設是兩型社區建設的物質保障基礎，其建設可分為三個階段：第一階段為社區的規劃階段。城鄉規劃管理部門對于社區的開發建設提出兩型化的指導管理意見，包括社區土地資源的節約使用指標、社區內部倡導非機動車模式的出行設計以及內外部銜接順暢的交通出行規劃、社區綠化基礎設施及其與城市整體綠地系統的銜接、社區在整個城市空間布局中的地理位置安排，應避免出現“睡城”，從而減少因職住分離導致的“鐘擺式”交通出行產生環境污染并造成一系列社會問題。對于大部分的城市已建社區，應積極補充配套引導社區居民資源節約、環境友好生活方式的公共設施。如降低社區機動車使用率的社區巴士、社區自行車租賃等。以及增強社區對外的公共交通銜接能力，避免現有大型城市社區中普遍存在的采用三輪電動黑車出行，從而加大社區局部大氣環境污染的問題。第二個階段為社區的建設階段。社區的建設開發部門應在城市規劃管理部門指導意見下，除積極采取綠色建筑策略外，社區綠化環境建設、社區垃圾分類體系建設、水資源循環利用系統建設也是極為重要的內容。以社區綠化環境建設為例，通過建設以綠化草坪為形式的透水地面，不僅可以積極補充地下水，適度緩解城市水資源緊張問題，同時也可以有效緩解社區熱島效應，降低社區居民的空調使用頻率，從而更有效引導居民向資源節約、環境友好型的生活方式轉變。第三個階段為社區的維護運行階段。這一階段包括公共服務配套設施的日常運營和維護管理以及社區生態環境的維護與建設。后者在建設中應注重鄉土植物的應用和植物多樣性的實現，以增強社區綠化生態環境的穩定性，提高社區綠化生態系統的服務功能。社區綠地、公園的建設有利于陶冶社區居民情操、形成生態文明的生活觀念。與以上物理環境建設相對應，兩型社區制度環境建設也分為三個階段：第一個階段為社區規劃階段的制度建設。如何通過城鄉規劃管理部門的制度建設，從而引導社區建設開發部門（商）在成本允許下，積極建設倡導生態文明的兩型社區，是擺在城市規劃管理部門面前的一項重要課題。這一建設應側重通過規劃管理制度的制定，引導社區開發建設商開展社區建設中，以人為本，更多考慮居民生活、出行的便利以及社區生態環境的建設和保護。第二個階段為社區建設階段的制度建設。政府應建立兩型社區的政策扶持制度、資金獎勵機制、兩型社區示范區建設管理監督機制等，從制度層面對倡導生態文明的兩型社區予以制度引導和資金支持。同時將兩型社區建設成績納入政府績效考評系統，從而建立保證其長效發展機制的建立。第三個階段為社區運營管理階段的制度建設。這一階段的制度建設最為重要，是社區兩型化發展得以持續推進的關鍵。主要指社區環境的維護管理體制和機制。具體包括社區公共服務配套設施和社區自然生態環境的維護管理。兩型社區人文環境建設的主體包括社區社會組織和社區居民。其中社區社會組織主要負責社區生態文化活動的組織與生態文明的宣傳；社區居民是以上活動和宣傳的受眾，也是社區兩型文化建設的主要參與者。兩型社區人文環境建設的重要載體是社區生態文化建設，其實現路徑包括生態文化軟實力的打造、生態文化建設投入機制的建立、生態文化組織的創建、黨社聯席服務機制的設立以及生態文化活動的組織。社區文化精英是生態文化內生發展的重要因素。最終目的在于培育社區居民資源節約、環境友好型的生活方式和消費理念，從而在社區這一基層層面回應整個城市兩型社會建設，成為城市兩型社會建設中的關鍵基礎環節。
結論與展望
一、西方城市規劃與城市社會問題
西方近現代城市規劃的歷史最早可追溯到16世紀。早在16世紀前期，空想社會主義者就主張建立一種新型社會，試圖把城市作為一個社會經濟實體，把城市建設與社會改造結合起來，以解決廣大勞動者的生活、工作問題，他們希望建立一個空想社會主義的“烏托邦”，以城市規劃的方法來解決社會問題?？障肷鐣髁x代表人物主要有托馬斯？摩爾、歐文和傅立葉等，主要的規劃實踐有歐文的“新協和村”、傅立葉的“法朗吉”等，這些社會設想為“田園城市”、“衛星城市”等城市規劃理論的形成奠定了基礎。
19世紀末期至20世紀初，惡劣的生活條件引發工人的普遍不滿，進而導致了社會其它問題，如社會犯罪率升高、非就業人口比例升高、城市中貧富懸殊、各類傳染病的蔓延、大量城市居民（特別是嬰兒）死亡率上升等。英國社會活動家霍華德針對英國城市社會出現的種種問題，如城市居民貧困、農民流入城市引起的城市膨脹、城市生活條件惡劣及城市稅收不足等，敏感地意識到必須通過規劃的手段來解決。他設想了一種理想的城市模式，即“田園城市”理論，并在他的著作《明日的田園城市》中描述了一種理想化的“社會城市”設想，他認為新的社會城市經濟應足夠繁榮，能提供許多就業機會，社會生活豐富多彩，大多數居民能夠安居樂業。他還指出城市應由一個代表公共權力的機構來掌握，這個機構有權占有土地、制定城市規劃、提供城市服務；他強調城市應能夠協調、平衡和獨立自主地解決城市社會問題。創造完美的社會生活是霍華德田園城市理論的重要組成部分，雖然他的理想城市在實踐上并未取得理想的結果，但他的社會改革思想對現代城市規劃理論的形成起了重要的啟蒙作用。勒？柯布西埃和賴特也試圖通過集中和分散的規劃思想來解決城市社會問題，這些思想在他們的“陽光城”和“廣畝城”理論中得到充分的體現。
第一次世界大戰以后，城市的社會問題逐漸發生變化，首先是由于戰爭對城市建設的破壞導致戰后住宅奇缺。其次是由于城市人口的過度集中，產生區域就業不平衡狀態，失業率明顯上升，城市貧民窟問題開始出現。城市的社會問題從過去城市的擁擠不堪和環境惡劣逐漸轉向了城市貧困、移民浪潮、種族問題和社會混亂。產生這些社會問題的主要原因是西方資本主義經濟危機引起的經濟大蕭條。過度郊區化導致城市人口數量大幅度下降，城市服務設施得不到充分利用，經濟衰退降低了個人及家庭收入等。低收入者生活在貧困之中，居民住宅條件差。于是大量貧困人口聚集在城市，城市社區缺乏安全感，有錢的中產階級紛紛離開城市遷移至郊區居住。與此同時，隨著大量移民涌入城市，種族問題開始出現，城市社會問題因此而逐漸加重。此時英國很多城市陷入一種惡性循環，嚴重時會產生社會混亂現象。經濟大蕭條及其所導致的社會問題引起了政府的高度重視，政府試圖運用理性手段來解決社會問題，強調要積極干預城市規劃，通過控制公共資源和關注公共利益來解決城市社會問題。
20世紀50年代以前，由于城市規劃所關注的只是城市的物質層面，即所謂的“物質規劃”，很少關注城市發展的社會經濟內容，因而很多城市社會問題并未得到有效地解決。
第二次世界大戰以后，西方城市開始了大規模的城市更新運動，城市更新運動的目的是要恢復內城的活力，清除城市中心區的貧民窟，為城市居民提供更多的住宅，改善城市的物質生活條件，企圖解決由于戰爭和過度郊區化引起的城市社會問題。但由于城市規劃缺乏對城市問題的深入研究，城市更新采取了大規模推倒重建的改造方式，不僅破壞了原有城市的有機結構和城市多樣性，還產生了許多新的社會問題，如引發了居住分離和社會分化現象，瓦解了城市原有穩定的社會關系，破壞了城市的歷史多樣性，而原來一直存在的貧民窟問題也沒有從根本上得到解決。因而城市規劃被認為“只是把貧民區從一處移到了另一處，更糟糕的是，它消滅了現有的鄰里社區”。簡？雅格布斯在其著作《美國大城市的生與死》中指責城市大規模改造西方城市更新運動的失敗再次表明了城市社會發展與城市規劃之間內在的聯系，城市規劃的不當很容易引起城市社會問題。
20世紀下半葉，西方城市規劃開始更多考慮城市社會問題，公眾參與和公眾利益受到了普遍關注。由于黑人地位低下，學生運動不斷，美國20世紀70年代開始出現民權運動，城市規劃決策者不得不開始聽取民眾意見，關注弱勢群體的需求，于是出現了“倡導性規劃”。保羅。達維多夫在其著作《規劃中的倡導與多元主義》中指出，“規劃師應代表城市貧民和弱勢群體，應首先解決城市貧民窟和城市衰敗地區，要走向民間和不同的居民組群溝通，為他們服務”。羅爾斯在1972年發表的著作《公正理論》和大衛。哈維的著作《社會公正與城市》中都指出城市規劃應充分考慮社會公正問題。此時，城市規劃理論與實踐研究也更多地關注社會公平和公眾利益，開始重視城市規劃的社會經濟意義，規劃與設計從單純的物質環境改造規劃轉向社會經濟發展規劃。西方主要國家同時開始出現民主多元化的社會趨勢，公眾參與的規劃思想作為一種“準直接民主”的體現，開始廣泛地被居民接受。城市居民紛紛成立自己的“社區組織”，通過居民協商積極參與城市規劃，努力維護鄰里關的社會趨勢，公眾參與的規劃思想作為一種“準直接民主”的體現，開始廣泛地被居民接受。城市居民紛紛成立自己的“社區組織”，通過居民協商積極參與城市規劃，努力維護鄰里關系和原有的生活方式，并利用法律同政府和房地產商進行談判，一種“自下而上”的所謂“社區規劃”開始出現，市民社會在西方國家建立，公民對城市開始有參與權和管制權。
二、西方城市規劃與社會問題的經驗和啟示
城市規劃的理論與實踐發展源于西方城市的社會改良運動。在城市發展與社會發展的過程中，西方城市為不斷解決城市社會問題，采取了相應的規劃對策，城市規劃也從只注重物質形態規劃轉向了對社會、經濟問題的普遍關注，從理想化的“社會城市”設想逐漸演變為對現實的社會問題的理解和解決。從歷史的分析中可以看出，城市工業化發展、城市規模的無序膨脹、過度郊區化產生的內城衰退、經濟危機及戰爭破壞等是引發城市社會問題的主要原因。
從西方城市社會問題的出現可以得到以下幾點啟示：
1、西方城市工業化發展過程中由于忽視城市發展內在規律，過分追求經濟發展和城市擴張而引發很多社會問題，如城市規模的過度膨脹、城市的過分擁擠和貧民窟的出現，缺少對城市郊區化的有效控制而導致社會分化和內城衰退現象；
2、城市社會問題的產生是多種因素作用的結果，既有來自城市內部發展的影響，也有來自城市外部的各種不定因素的影響，如經濟危機和戰爭等災害引發的城市社會問題等，因此在城市發展過程中，構筑相對安全穩定的社會經濟環境十分必要；
3、城市規劃不當是導致城市社會問題的重要原因，如城市功能結構不合理、過分強調功能分區和大規模城市改造而導致的眾多社會問題；
4、隨著西方城市社會的不斷發展和民主化進程的推進，城市規劃中已十分注重公眾參與和社會公平，關注弱勢群體的利益，體現社會發展的“民主化”特征，城市規劃在推動社會進步過程中發揮了越來越重要的作用。
應該看到，在城市發展過程中，城市規劃與社會發展之間有著不可分割的內在聯系，城市規劃理論與實踐的發展必須注重對城市社會問題的研究，城市社會問題的解決有賴于科學的城市規劃和城市發展政策。
三、中國的城市社會問題
中國城市正處于快速工業化發展期，城市規模不斷膨脹，城市的社會問題已較為突出，主要表現在以下幾個方面：
1、城市發展的結構性變化引發的社會問題。在城市快速城市化過程中，受經濟全球化和信息技術發展的影響，工業化發展和城市產業結構調整必然會導致城市傳統工業的衰退和居民失業率的上升，在社會保障制度還不健全的條件下，很容易對居民的生活產生影響。
2、城市的盲目發展引發的社會問題。城市中心區由于人口過分集聚而產生過分擁擠、城市環境污染嚴重和交通條件惡劣等問題，導致居民的生活居住條件差；由于中心區人口密度過高而導致教育設施嚴重不足；大城市或特大城市由于生產用地和居住用地布局不平衡導致居民上下班花費的時間過長等。
3、“城中村”和“邊緣村”的存在而引發的社會問題?！俺侵写濉笔且蚩焖俪鞘谢鸪鞘邪鼑l村的現象。由于基礎設施條件較差和長期得不到整治，這些地區往往成為城市管理的盲區，社會治安極其混亂?！斑吘壌濉笔侵复蟪鞘谐青l結合部大量低質量住宅區，這些住宅區多為打工者的集中住所，如北京的新疆村和浙江村等，由于得不到城市政府應有的關注，社會治安較為混亂，并且城市居民對這些來自農村的居民存在明顯的歧視現象。
4、城市中心區大規模房地產開發和城市更新改造引起社會分化并破壞了原有城市社會網絡，大規模開發迫使中心區居民遷往郊區，而邊緣社區由于缺乏商業服務、教育等設施，仍存在對弱勢群體的關注不夠、城市中低收入居民住宅供應明顯不足、城市資源分配不公等現象。
5、城市規劃缺乏公眾的參與渠道，公眾缺乏參與城市建設的積極性，政府部門也未能為公眾參與創造良好的條件。
四、城市規劃的對策
尋求科學的規劃方法與手段對解決城市社會問題有著重要的意義，首先要改變中國城市規劃只注重“形體規劃”而忽視社會、經濟規劃和重實踐輕理論的現狀，注重城市規劃理論研究對解決城市社會問題的作用，注重研究城市社會問題產生的根源。西方城市發展的經驗教訓表明，對城市社會問題的研究應成為城市規劃工作的重要方向，城市發展的根本目標在于為人類創造良好的生活居住環境。其次要注意下列問題：
1、城市規劃應積極關注公眾利益，尤其是弱勢群體的利益，盡可能實現社會公平。在城市規劃的編制與實施過程中，應充分考慮城市發展的長遠利益，城市改造和開發應兼顧多數人的利益，以期合理地解決城市開發與公眾利益的矛盾。
2、城市規劃應結合城市用地結構調整和經濟發展政策，重點解決居民就業和住房問題，這是城市社會穩定和持續發展的關鍵。
3、城市規劃應體現城市生活的多樣性原則，避免規劃建設不當而引發社會分化和內城衰退現象，盡可能減少城市的大拆大建現象。
公共圖書館是人民的終身學校，是一個城市文明程度的直接標志。作為重要的社會文化基礎設施，它擔負著向廣大群眾傳播科學
文化知識的重要使命。如果說，從提高生產力的角度看，公共圖書館是推動經濟發展的加速器，那么從社會穩定的角度看，公共圖書
館則是舒緩各種矛盾情緒的減壓閥。公共圖書館作為公共設施，它的各項免費服務，實質上是以整個社會的名義體現同情、善意和關
懷。而作為公共圖書館一個分支的社區圖書館，是通過文獻信息的選擇、組織和傳遞來為一定地域內的所有居民服務。它具有區域性
、全民性、系統性和多樣性等特征，是普及科學文化知識和提高全民素質的最有效的途徑之一。在發達國家，社區沒有圖書館的配套
是不完善的社區，在城市社區規劃中不硬性規定圖書館配置是政策的一個盲點。從國外經驗看，要通過立法解決社區圖書館的配置及
經費調撥等問題。
1我國公共圖書館的現狀及其與發達國家的對比
在英、法、美等發達國家，每個社區居民步行到社區圖書館距離通常不超過10分鐘，它們承擔著社區活動中心的角色。據西班牙
《國家報》2002年11月2日的文章《發達國家圖書館概覽》報道：
英國共有5000多家公共圖書館，平均每1.2萬居民就有一所圖書館，60%的居民經常去所在區的圖書館。公共圖書館共有藏書1.28
億冊，2001年共借出書籍4.8億冊次。
法國的省市圖書館的費用每年為1.9億歐元，國家圖書館另計。其國家圖書館的預算每年為2.1億歐元，提供3700個讀者座位，雇
傭1900人，共有藏書1100萬冊。法國共有市立圖書館2795家，雇傭22748人，藏書近9700萬冊；其中33%是兒童讀物。市立圖書館注冊
讀者為650萬人，其中38%為低齡者。另外還有覆蓋農村地區的97家省立圖書館。
美國共有9000個公共圖書館，由市或地方政府提供資金，幾乎所有的圖書館都有自己的網頁，而且運營良好。美國《圖書館雜志
》最近進行的民意調查表明，丹佛（科羅拉多州）、哥倫布（俄亥俄州）和波特蘭（俄勒岡州）擁有最好的三家圖書館。在紐約，僅
一個皇后區就有62個通借通還的圖書分館，每個分館都是獨立的建筑物，內有數十排書架和成排的電腦，是社區居民最愛去的地方。
對比發達國家，我國的公共圖書館和社區圖書館的發展相差甚遠。全國幾座大的公共圖書館2002年的購書經費和人均擁有公共圖書館
的數量請見表1、表2。
表1我國部分公共圖書館購書經費（2002年）
中國科學院圖書館1.25億元
國家圖書館1.15億元
上海圖書館8000萬元
南京圖書館1400萬元
首都圖書館1200萬元
浙江圖書館800萬元
遼寧圖書館650萬元
廣東省立中山圖書館582.4萬元
廣州圖書館（2001年）645萬元
資料來源：由廣東省立中山圖書館根據《2001年中國文化文物統計年鑒》及文化部最新統計數據整理。
表2人均擁有公共圖書館
全國平均47萬人擁有一間公共圖書館
廣東平均69萬人擁有一間公共圖書館
廣州平均63萬人擁有一間公共圖書館
香港平均10萬人擁有一間公共圖書館
資料來源：由廣東省立中山圖書館根據《2001年中國文化文物統計年鑒》及文化部最新統計數據整理。
目前，社會各界及有關部門已意識到制定一個獨立的《圖書館法》的必要性和緊迫性。加強圖書館立法，建立和健全圖書館法律
體系對于確立和鞏固圖書館在信息服務業中的重要地位具有極大的作用。
2圖書館法的概念
圖書館法是國家為協調社會需求與圖書館的關系，保證圖書館事業的發展，經國家權力機關依據一定的法律制定和認可的、調整
國家在發展圖書館事業活動中所產生的各種社會關系的行為規范的總和。通常來說，法律有狹義和廣義之分。從狹義上看，圖書館法
專指國家最高權力機關或專門立法機關依照法律程序所制定與頒布的規范性文件，例如，圖書館的基本法、部門法和單行法；又如，
1850年英國的《公共圖書館法》，1956年美國的《圖書館服務法》等。而廣義上的圖書館法除包括狹義的法律外，還包括國家其他行
政機關制定的法令、條例、章程、決議、規則等規范性文件。它應該是以圖書館基本法為主體、部門法與職能法等一系列法律規范相
配套所組成的一個完善的法律體系。
2.1圖書館法律規范的調整對象
作為一種行為規范，圖書館法是具有普遍約束力的、權利義務分明、信賞違罰的行為規則，即規范。圖書館法是對同一類社會關
系的規范，這決定了它只具有指示性的作用，不可能面面俱到，具體實施辦法則是由相配套的具體法律規范來實現。
2.2圖書館法律規范體系
不同國家的圖書館專門法，其具體規定有所不同，但總的來說與現代圖書館專門法體現的本職精神是一致的，即體現現代圖書館
觀念。其主要包括圖書館的服務性、圖書館的民主性、圖書館的免費制及圖書館員的專業性。從國外圖書館立法過程看，多數國家是
先有職能法、專門法，然后才有圖書館基本法，再以基本法為依據訂立相應的具體實施規則。而在實際上，更多是在訂立的專門法中
側重于公共圖書館的專門法來發揮基本法的作用?？傊?，核心是依靠圖書館法，明確圖書館的法律地位及運營的基本原則，確立現代
圖書館觀念。
3圖書館立法的必要性
3.1圖書館法是保證事業發展所需要的專門的行業法規
繼美國于1846年頒布了世界上第一部公共圖書館法，英國也于1850年頒布了公共圖書館法，立法大大加快了歐美圖書館事業的發
展，從而極大地推動了其文化、科學教育事業的迅速發展。
據介紹，目前全世界已有60多個國家和地區制定了250多部圖書館法規，全世界有1/3的國家有圖書館立法。我國自20世紀80年代
開始頒布單行的規章性圖書館條例以來，深圳、上海、北京先后進行了地方立法，在一定程度上解決了經費不足、管理體制陳舊
、業務隊伍缺乏等制約圖書
館發展的重要問題，保證了社區圖書館的配置。但上升到國家的層面，我國目前尚無一部完整的國家級圖書館條例。很多地方的公共
圖書館和社區圖書館在規劃建設上缺乏科學標準，存在著無序狀態。這一切都亟待通過立法來予以保障。
3.2圖書館經費需要圖書館法作法律保障
經費是事業發展的基礎，法律手段是最有力也是最有效的保護措施，它規定國家、社會對圖書館發展的責任，確保圖書館在社會
發展中的地位，尤其是保護了圖書館經費的來源和圖書館工作人員的權利、義務以及利益等。
3.3圖書館立法是讀者需求與圖書館發展的需要
面對知識更新和信息產業的迅速崛起，人們對圖書館的利用率和需求值更高，這與圖書館事業發展滯后的矛盾也越來越突出。圖
書館事業要健康順利發展，就得依靠圖書館法來進行保障。因此，制定一部符合我國國情的圖書館法實在是當務之急。據悉，制定《
中華人民共和國圖書館法》的工程已經在2001年4月正式啟動。我國圖書館法的編制應在借鑒國外立法經驗的基礎上，結合我國圖書館
的實際情況來進行編寫，以期少走彎路，大力推動我國圖書館事業的發展。
4圖書館立法所應規范的主要內容
4.1圖書館設置與體制
圖書館法首先應該對圖書館的設置體制做出規范：國家文化部設置國家圖書館；各級政府設置公共圖書館；機關團體或法人單位
設置專門圖書館；鼓勵集體和個人興辦圖書館。法律做出這樣的規定對促進圖書館事業的發展是有益的。
明確了圖書館的設置體制，實際上是明確了圖書館的最終責任者。“誰設置，誰投入”是圖書館活動的基本原則。設置主體擁有
管理圖書館的權利，也要向圖書館投入經費、配備人員、設施等，承擔保證圖書館正常運營的責任。
公共圖書館和社區圖書館是圖書館社會形象的集中體現，是公眾認識和理解圖書館的主要渠道。因此，法律應該對公共圖書館和
社區圖書館系統的服務網絡建設做出基本規定：一是各級政府應當根據當地的社會發展狀況、人口數量和分布，并參照國際通行標準
確定公共圖書館和社區圖書館的數量、布局和規模；二是公共圖書館和社區圖書館網點建設應該納入地方發展、城鎮與社區建設總體
規劃。前者說的是建設圖書館服務網的依據，后者說的是圖書館服務網的實現途徑。這兩點的責任主體是各級政府。
4.2經費、館舍、設備
這些事項的責任主體都是圖書館的設置者，包括各級政府，而不是圖書館。
從經費而言，總的原則應該是圖書館的經費列入各級政府或圖書館的設置主體的財政預算，確保圖書館的經費隨財政收入的增長
而增長。從理論上說，“列入財政預算”是對圖書館經費的一個基本保證，因為預算項目具有法律權威性。
圖書館經費除正常預算調撥外，對新增經費也應作出規定：圖書館的設置主體應確保圖書館的文獻信息資源購置費隨資源價格上
漲而及時增加；國家設立圖書館事業發展專項基金，并明確專項基金以國家撥款為主。
設立國家圖書館事業發展專項基金，是國家對發展圖書館事業支持的體現，對地方各級政府也起一種示范的引導作用，同時又使
國家文化行政部門有了一種有效調控全國圖書館事業發展的經濟手段。目前國家已經設立了“出版發展專項基金”、“宣傳文化發展
專項基金”等，所以，以制定圖書館法為契機建立國家圖書館事業發展專項基金，有現行有效的政策和事實為依據。
4.3資源共享
資源共享是圖書館建設的目標?！皣H圖聯”在1976年提出了“出版物世界共享”的規劃，聯合國教科文組織在1978年將這一規
劃納入該組織的計劃之內，并再次重申了“實現全球文獻資源共享”的思想。由于我國圖書館分為公共、科研和院校三大體系，導致
各自為政、重復建設、缺少聯系，互不協調。因此，通過立法規劃同一地區或全國的圖書館建設，要統一分類法，建立統一的信息平
臺，以達到資源共享的目的。
4.4知識產權保護
在我國的著作權法中，對圖書館的知識產權保護問題提及的很簡單，僅規定了圖書館為保存版本的需要而復制其所收藏的作品屬
“合理使用”。但在實際工作中，在圖書館的復制，大都是滿足讀者需求的復制。英國、日本等國均用法律規定了圖書館影印品須付
版權費。因此，在我國的圖書館建設中，就需要立法對圖書館工作中的版權問題做出規范，既能夠合理引用文獻，也能維護版權權益
，以與國際管理接軌，擴大國際交流和促進資源共享。
4.5圖書館服務與利用者權益保障
提供服務是圖書館的根本任務。因此，它應該在法律中占有重要地位。就國際慣例來看，圖書館服務就是提供文獻信息資源、提
供活動、提供場地三大方面。我國的法律應該結合國際慣例與中國實際，對圖書館服務的主要內容做出基本規定。在提供活動方面，
考慮現實狀況，法律應該對圖書館做出適當的規范。例如，圖書館可以舉辦培訓班、輔導班等，但前提是以提高公眾的科學文化素養
為目的；圖書館可以開展其他服務項目和服務活動，但前提是與圖書館的性質、功能相稱。
利用者權益保障與圖書館服務密切相關。在聯合國教科文組織出版的《公共圖書館宣言》（1994年修訂）中明確指出：平等、自
由地利用圖書館、享受圖書館服務是現代社會中每一個公民的一項基本“權利”。我國有關利用者權益保障的理論和實踐還比較薄弱
，因此，這種理論在圖書館立法中應該有明確的體現，以引導圖書館和社會公眾轉變觀念。
【參考文獻】
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7林仙梅.圖書館立法與中國圖書館現實問題.圖書館學刊，2002,(3)
市場調研(market research)是一種把消費者及公共部門和市場聯系起來的特定活動。下面就讓小編帶你去看看市場調查報告模板范文5篇，希望能幫助到大家!
市場調查報告1經過近兩個月面向京城住房消費者的問卷調查，珠江地產于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問卷調查活動已接近尾聲，本報在第一時間得到調查問卷的統計結果，并公之于眾。據了解，珠江地產此次活動問卷在北京青年報、北京晚報、中國電視報、珠江網站、焦點網同期，同時委托亞商在線公司直投?；顒拥玫搅司┏亲》肯M者的廣泛關注，截至3月1日，共收到問卷近2萬份，有效率約87%。
此次問卷調查主要集中在區域和社區環境、社區規劃與配套、建筑與戶型、物業管理等方面，是對京城消費者住房需求的一次較為全面的征詢，也充分表明了珠江地產一貫秉持的“好生活，在珠江”的開發理念和服務精神。
據統計，被調查者中30至45歲的中青年人占據了絕對的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數已經擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業家庭都較為成熟、穩定，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經到了更新換代的時候，隨著住房二三級市場的開放，他們潛在的需求將得到釋放;此外有很多目前租住公寓的人，他們也會考慮購置房產。調查結果表明。
1、消費者選擇購房的區位偏好日益多元化，但朝陽區和泛cbd地區仍是熱點區域
被調查者中49%希望居住在朝陽區，19%希望居住在豐臺區，希望居住在通州區的人約9%，另有23%希望居住在其他區。購房者最傾向于居住在朝陽區的理由有三點：
(1)它是是北京主要的涉外活動區域，cbd規劃方案的確定更明確了朝陽區的區域特征;
(2)從居住環境優劣的角度考慮，區內亞運村、望京及其以北地區空氣自然環境優良，居住區集中，區域人文環境好;
(3)東四環路打通，國貿橋、地鐵復八線通車，通州區輕軌地鐵開工，區域交通優勢明顯。
此外，開始有越來越多的消費者考慮在南城購房，其主要原因是南城房價相對便宜，購房者更易于選擇到價位適中，品質高檔的社區，同時，南城改造力度的不斷加大也增強了人們對于該區域的信心。
對于社區周邊環境的期望，許多被調查者同時選擇了兩項，約41%的被調查者期望居住在三、四環邊，29%期望居住在泛cbd區域，9%的人喜歡郊野風光?？梢?，環線的概念在人們心目中已發生變化。購買者傾向的區域已經不再是二環至三環之間，而轉變為三環至四環之間。與此同時，許多人愿意居住在泛cbd區域，主要原因是cbd商業核心區的形成，使得城市的核心居住區域外移。
2、消費者越來越看重社區的景觀環境，并且喜歡居住在有相當規模的大社區
51%的被調查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當然受到購房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區內建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場演繹都市水文化是開發商明智的選擇。
對于社區建筑環境的期望，32%的被調查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術廣場和社區中軸線廣場的人數都約占25%，選擇社區藝術中心的人不多。
關于社區的理想規模，68%的人認為是30—50萬平方米，選擇50—100萬平方米的約有15%，選擇100萬平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬平方米以下。按照一般規律，居住區社區規模大，居住者就會感到居住的環境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學、醫療、娛樂設施及物業管理等等方面，只有社區達到一定規模，這些條件才會同時具備。所以，多數人選擇30—100萬平方米的社區。但是，如果社區規模太大可能會受到購房者的抵觸。
3、社區配套仍是消費者購房的重要考慮因素，社區的休閑娛樂和運動健康功能日益凸顯
結果顯示，住房消費者對居住區公建配套有較多要求。住房消費者最希望社區提供的公建配套依次是學校及幼兒園，會所設施，超市。醫院和保健中心等其他選項在問卷中都有涉及，難分主次。關于會所設施的功能選擇，在休閑娛樂和運動保健之間，住房消費者無明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會所具有溫泉保健的.功能。游泳池、網球場、室外林蔭跑道、籃球場、乒乓球場是住房者需求較多的娛樂設施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結合被調查者的收入水平進一步的分析可知，對公建配套的需求出現了分化，不同收入階層的居民對公建配套設施要求不同，收入在5000—10000元的消費者，對環境、休閑、娛樂、文化等設施的需求較高;收入在5000元以下的消費者更注重與基本生活密切相關的公建配套設施(如學校、超市等)。
市場調查報告2實習時間：20____年6月18日—20____年6月23日
實習地點：太原優渥家居
實習工作：家具市場調查
工作簡介：在太原各高檔消費場所發放問卷，對高消費人群進行調查，了解其對家具的偏好及知道家具賣場的途徑，從而為優渥家居制定整體營銷策劃活動，投放廣告等提供依據。
正文：20____年6月，我班在學校的組織下在優渥家居進行了為期6天的實習，實習內容是對太原市高消費人群進行一次調查，了解其對太原市家具賣場的一些看法。我們是通過發放問卷來進行調查的，全班同學共分為6組，每組10人，分別前往不同的高檔住宅小區和高端消費場所進行調研。
這次調研對自己來說是一個非常好的機會，可以學習、借鑒和分析調研過程中與其他成員的團隊合作能力，了解了家具行業的特點，通過調研，了解了目標顧客的個人消費偏好、消費習慣、消費水平和消費趨勢。對家具行業有了更深入的理解和研究。我希望在借鑒我們調查研究的基礎上，通過進一步調查分析，得出有意義的結論，為優渥家居的領導高層制定整體營銷策劃活動、投放廣告等提供依據。
感謝學校為我們提供的這次機會，使我們學到了很多知識，拓寬了自己的眼界。謝謝同學們一路上的幫忙和照顧，有了你們，這次的調研活動對于我來說才愈加精彩充實。在為期半個多月天的調研中，我們收獲頗豐，感受深刻。通過團隊的默契合作，我們才能順利完成調研，由此更加體會到了團隊精神的重要，不論是在調研中，還是團隊成員的交流溝通過程中，都需要大家的共同努力，齊心合力，一同面對困難，集思廣益。
有人說過這樣一句話：“一種東西你如果沒有親身經歷過，沒有親身地去實踐它，你就無法體會出其中的經典之處，其中的奧妙之處，即使你曾聽過，你曾看過，你體會的也只是一種表面之物，你體會的也只不過是其中的非常細微的東西?！睕]有這次專業課的實地調研，我們無法真實地感受到家具行業的發展和不足，我們應該把這些體會和心得融入到我的今后的學習生活中。而通過這次的調研所了解到的情況和得到的大量真實而具體的數據更使我們對家具行業深刻的認識，滿足了我們的調研需求。這些來源于書本之外的知識使我們更加充實。
市場調查報告3
在廣告策劃之前，第一步必須進行的是對目標市場的了解、分析和研究。市場調查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調研報告的人，一般都是繁忙的企業經營管理者或有關機構負責人，因此，撰寫市場調查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。
一、市場調查報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結論與建議、附件等幾部分組成。
(一)標題
標題和報告日期、委托方、調查方，一般應打印在扉頁上。
關于標題，一般要在與標題同一頁，把被調查單位、調查內容明確而具體地表示出來，如《關于____市家電市場調查報告》。有的調查報告還采用正、副標題形式，一般正標題表達調查的主題，副標題則具體表明調查的單位和問題。如:《消費者眼中的棗讀者群研究報告》。
(二)目錄
如果調查報告的內容、頁數較多，為了方便讀者閱讀，應當使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節和附錄，并注明標題、有關章節號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如;
目 錄
1、調查設計與組織實施
2、調查對象構成情況簡介
3、調查的主要統計結果簡介
4、綜合分析
5、數據資料匯總表
6、附錄
(三)概述
概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調查課題的順序將問題展開，并闡述對調查的原始資料進行選擇、評價、作出結論、提出建議的原則等。主要包括三方面內容：
第一，簡要說明調查目的。即簡要地說明調查的由來和委托調查的原因。
第二，簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題。
第三，簡要介紹調查研究的方法。介紹調查研究的方法，有助于使人確信調查結果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調查法還是用典型調查法，是用實地調查法還是文案調查法，這些一般是在調查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應作簡要說明。如果部分內容很多，應有詳細的工作技術報告加以說明補充，附在市場調查報告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市場調查分析報告的主體部分。這部分必須準確闡明全部有關論據，包括問題的提出到引出的結論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應當有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調查結果和必要的市場信息，以及對這些情況和內容的分析評論。
(五)結論與建議
結論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內容的總結，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結論和建議與正文部分的論述要緊密對應，不可以提出無證據的結論，也不要沒有結論性意見的論證。
(六)附件
附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數據匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術報告，例如為調查選定樣本的有關細節資料及調查期間所使用的文件副本等。
二、市場調查報告的內容
市場調查報告的主要內容有;
第一，說明調查目的及所要解決的問題。
第二，介紹市場背景資料。
第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術等。
第四，調研數據及其分析。
第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。
第六，論證所提觀點的基本理由。
第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。
第八，預測可能遇到的風險、對策
市場調查報告4一、調查目的
當今礦泉水是一個大眾消費品，有市場潛力大，競爭者眾多等特點。面對中國礦泉水行業趨于飽和的行業狀態，恒大冰泉為了開拓新市場，挖掘飲用天然礦泉水這一市場，使本企業在這一新的細分市場中搶占先機，博取消費者好感，抽樣調查針對在校大學生進行一次系統的調查研究。
二、調查對象及內容
① 調查時間：
② 調查工作時間：
③ 調查地點：成都理工大學
④ 調查對象：學生
⑤ 教育程度：大學
⑥ 調查范圍：成都理工大學在校學生(年齡19~25歲間)專業不限。
本次調查主要內容有：消費者通過何種方式去了解產品;消費者在購買產品時最注重的是哪方面;消費者了解恒大冰泉的渠道;我們需要在什么方面搞宣傳、促銷;并消費者對恒大冰泉有哪些建議可以占領開發新的市場。
三、調查方法
針對在校大學生的特征、習慣和市場上常用的調查方式，本小組選擇市場調查問卷這種簡潔易懂的方式，對在校大學生進行調查研究，并上網查閱資料。本小組成員在成都理工大學內進行問卷調查，并走訪了本院校的超市、院校附近的零售店進行詢問調查，了解情況。調查從問卷的設計、調查到后期數據處理及技術分析報告都由我們第三小組完成。問卷調查日期為2013年11月中的5個工作日，共14個問題，其中13條選擇題，1條問答題。整體上，調查對象的性別、年齡及其喜歡消費礦泉水，是否對恒大冰泉有一定的了解和是通過什么樣的渠道了解恒大冰泉礦泉水，男女生之間對礦泉水的消費差別不大，所以我們選擇男女各半來調查。由于受條件及時間限制，我們只選取一部分學生有針對的進行了調查。為保證調查結果的真實性和可靠性，最大限度減少人為因素造成的誤差，調查問卷回收后，我們抽取了一定比例的問卷進行檢驗調查結果，并將不合格的問卷全部廢除。
四、調查數據分析與判斷
中國礦泉水行業結構變化：
80年代-90年代初—自來水(白開水)
90年代初期到今—瓶裝水
(1)市場潛力
經過我們的調查發現，本院校礦泉水消費市場很大，現代很多學生都有買水喝的習慣，大部分學生都有運動后、逛街、口渴時買水喝的習慣，占被調查大學生中的35%的學生喜歡嘗試新口味礦泉水，但是由于我們學院在校學生多，而且消費能力非常強，所以在年輕90后這一代人中消費的礦泉水市場有很大的潛力。
通過調查，當代大學生其中大多數都有消費礦泉水喝的習慣，這個范圍的人數占總調查人數的69%。選購的價格在1
(2)了解產品的渠道
調查發現在消費礦泉水時，消費者受到電視廣告、網絡懸掛廣告所占的比重相對大一些，占被調查大學生中的72%的同學不是很了解恒大冰泉這個新型天然礦泉水。所以企業應該在電視廣告方面加大力度宣傳，以創新性的宣傳廣告吸引消費者，以深入加深消費者對自己產品的忠誠度。
品牌產品調查結果表明，現在無論是公司的知名度還是品牌的知名度都需要提高，為了達到提升企業和品牌的的知名度，應該加大宣傳方面的力度。
(3)對消費者的調查
在消費者的印象中的礦泉水主要有：怡寶、農夫山泉、康師傅等礦泉水同類產品對比
產品名稱 占總調查人數百分比(%)備注
怡寶 82.5 可參考價值高
農夫山泉 64 可參考價值高 康師傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通過對消費者喜愛品牌的認識，可深入探討這些品牌的動人之處，和它策劃的過人之處。以便我們做出科學的分析，使我們的飲用水能夠做得更好，更適合大學生的要求。
(4)消費者購買首要問題
調查發現，消費者對市場上的瓶裝礦泉水，最擔心的是質量是否是天然的礦泉水，消費者有喜歡選擇新口味的礦泉水，并且商品的第一感覺非常的重要，往往決定著消費者的決擇。所以在這個競爭者眾多的市場上，要占據學生飲用水這
一市場，把自己的產品推銷出去，一定不能忽視消費者最關心的問題，我們要贏在起跑線上。消費者普遍關注產品的質量好、品牌知名度高、價格優惠、瓶子形狀感覺好等方面。
消費者購買時最關心的問題(從高到低排列)：質量好、品牌知名度高、價格優惠(分別占總調查人數的87%，11%，57%)。
(5)國內產品質量調查
通過調查得知，我國礦泉水業因其沒有加入過多原種元料，而在所有水類行業中質量最值得消費者放心。而在我們的問卷調查中，質量選擇甚至達到了87%的比重。
在我們的礦泉水行業中，雖然消費者還要求提高質量，但是本人認為不需要再在質量方面大力的投入資金，而應該在其它方面加大投入，例：宣傳、開發新產品等方面。因為在質量方面加大投入資金也不會產生多大的.效益。
(6)本地品牌銷售情況
問卷數據表明，消費者對恒大冰泉礦泉水的認識程度不高。近期新聞報道，國家質檢部位對農夫山泉的飲用礦泉水水進行了專項監督抽檢，發現本地產品不合格。所以要恒大冰泉應該在礦泉水市場上加大宣傳力度，力求在消費者心目中樹立更好的形象。
(7)SWOT戰略環境分析(國內整體)
① 優勢(Strength)：質量好，水源來源多，成本低，攜帶方便，價格都是在
消費者隨所能及的合理水平，再加上本校學生多，消費能力高，課程量不多，運動愛好者眾多，對于消費礦泉水群大，利潤可觀。
② 劣勢(Weakness)：產品購買次數多，每次購買量小，購買頻繁致使銷售人
員多，中間環節商多，造成浪費。而校內往往超市少形成獨家生意，對降低售價難，超市少又形成對消費者不方便購買。顧客對知名品牌較為敏感?，F場促銷對消費者影響不大，電視廣告費高。對于恒大冰泉礦泉水興趣低。③ 機會(Opportunity)：可開發新產品，設計創新包裝，以綠色健康為主題。
減少中間環節商，在各校設立無人銷售機。企業可加大員工素質培養，提高服務質量。樹立良好的企業形象與產品形象。
④ 威脅(Threat)：知名品牌眾多。其它飲料對礦泉水業有一定的沖擊。
五、結論
經過調查問卷數據顯示，所問各項中，答案男女分別不大(附件有男女答案的數據)。經過調查，本院校內的大部分學生消費者都有買水喝的習慣，說明恒大冰泉礦泉水是很有市場。
在各種營銷策劃中，各種各樣的策略都對產品產生很大的影響，經過調查消費者受到電視廣告影響最大，應該加大在電視廣告方面的資金投入，而促銷策略
對產品的銷量影響不大，應該少搞。
企業應該把產品質量放在第一位，因為消費者對質量的關心程度占到調查人數的87%，所以產品的質量一定要做到好，同時也要做好產品的知名度，消費者往往會受到產品知名度的影響，因為在大多數消費者心目中，都認為一種有知名度的產品就是好的品牌的心理現象。
目前，恒大冰泉的產品知名度不夠高，再加上人們對恒大冰泉礦泉水產品不了解，造成消費者對本地的礦泉水消費少，所以存在巨大潛行的市場有待開發。
市場調查報告5調查背景分析
經濟快速發展讓人們的生活水平不斷提高，也使得居民消費熱點的不斷轉移。人們的消費不再注重溫飽，而漸漸開始考慮享受、精神消費、發展自我、面子、社交等消費。在市場經濟發展的影響下，而今的消費結構日趨豐富多彩。城鎮居民消費結構的變化，主要表現為消費能力的增強，而誰能把握好今后五年市場消費熱點，誰就能在這競爭激烈的市場分到一杯羹。
調查目的分析
為了了解福建城鎮居民未來五年消費熱點，我們班級在指導老師吳飛美的精心指導下，進行了本次市場調查，并形成該報告。
調查對象分析
針對年齡在20-65歲之間的各類人群。
調查內容分析
主要調查內容：家庭食品支出占總收入比重;現今及未來五年除食品支出以外的其他支出占總收入的比重;現今及未來五年在住房、教育、醫療、交通等方面的消費;購買及不購買福建產品的主要因素;家庭年收入及節余及其趨勢;投資貸款選擇。
調查方法分析
主要采取街頭攔截方式進行口頭問卷調查，輔以網上調查問卷形式。
調查數據分析
關鍵詞: 鄉村社會地理; 綜述; 國外
鄉村研究很多學科都能夠找到切入點， 經濟學家和社會學家對其研究較早。鄉村社會學研究側重鄉村社會變遷， 鄉村地理學則側重于從地域分布、空間的觀點分析鄉村的各種問題[1]。隨著鄉村的演進及學科的發展， 二學科研究內容交叉重疊的現象比較明顯。鄉村社會地理即是針對鄉村發展過程中的社會現象， 從地理學視角進行分析: 時間上以鄉村社會變遷為主線， 空間上探討社會現象對鄉村各主體空間分布及分異規律的影響。
1 研究進程
1.1 鄉村社會地理研究溯源
1.1.1研究時序分析
鄉村地理學發展較早， 二戰前， 其研究內容主要是農村聚落的歷史分析( 包括農村聚落的起源、結構與類型) 、土地利用問題， 同時有一些對于鄉村社會現象的研究， 如德國學者如魏伯、奧特倫巴描述并研究了土地利用形態、鄉村道路網、農舍、村落等農業活動所引起和制約的文化景觀或鄉村景觀， 但總體上研究較少[2]。
二戰后到1970 年， 各國( 不僅是歐洲國家) 的城市重建以及經濟發展引發的城市化浪潮， 畢業論文推動了城市地理學研究的高漲， 而忽視了鄉村的研究[1]， 另一方面， 這一階段由于把對鄉村區域的研究簡化為對農業問題的研究， 世界各國普通存在農業地理興盛而鄉村地理極度薄弱的現象[3]， 這一階段是鄉村地理學的衰退期[1]， 而鄉村社會地理因而沒有發展起來， 但社會學對鄉村社會現象的研究較多， 地理學也存在一定研究。
1970-1990 的二十年間， 環境壓力及可持續發展的提出，導致對鄉村可持續發展研究， 鄉村地理學出現“再生( rebirth)”現象[1]， 這一期間對鄉村社會的研究一直成為國外鄉村地理學的一個熱點， 推動了鄉村社會地理的發展， 但不同國家研究內容存在一定差異[2]。表現在研究者的重視， 組織了許多學術活動， 并提出了一些發展理論。如美國經濟史學家Johnson 在1970 年代初所提出鄉村增長中心發展理論; 弗里德曼( 1975，1979) 等人提出了鄉村社區發展理論等[4]。隨著研究的深入， 相關研究范圍逐步擴大到包括鄉村發展的許多方面， 主要有鄉村社區、鄉村人口結構、遷移和就業， 居住問題、鄉村城市化、城鄉相互作用以及鄉村規劃等。一些研究中尋求地理學者和社會學者共同研究的關鍵主題。1980 年代許多學者還進行了鄉村地區發展政策效果評價的研究。對鄉村社會現象的研究具體如下: Ambrose 認為鄉村仍然是明顯的等級社會， 包含至少五個明顯區別的階層; Newby( 1979) 認為鄉村居民被多種因素所束縛( 如貧困) ， 因而形成社區以尋求互惠[5]; Bunced 研究在這一過程中鄉村居住模式演化; Gilg 研究了鄉村區域人口和雇用問題; Roger 對于鄉村住房問題有一定研究; Lewis 運用新的方法對鄉村社區進行了研究; Tanner對鄉村區域娛樂及存在的問題進行了研究; Robins 總結了鄉村規劃和環境保護的不同方面[6]。
1.1.2研究對象分析
從研究對象角度分析， 1990 年代以前的鄉村社會地理研究基本包括如下幾個方面: 研究客體主要為物質實體， 并由1950、60 年代增加的量化和科學化所加強， 這反映了環境決定論持續的影響; 伴隨人口的減少和逆城市化， 在一系列鄉村研究中出現對人口學特征的研究， 如列舉人口數量、分布和密度; 對社會公正的研究， 如Harvey 提出地理學要與社會公正相連接; 對家庭和社區的研究， 許多地理學者在研究中尋求與人類學和社會學的關聯， 認為這類研究至少也是社會地理學的一個方面[7]。
1.2 新的研究進展
1990 年代以來， 國外社會地理學主要研究如下方面: 圍繞社會亟待解決的問題來確定研究出發點; 從社會問題的空間表述、空間因素、空間過程和區域特征來確定研究角度; 針對社會問題中受害一方來確定側重面; 重視城市社會在西方社會中的主導地位來確定重點區域[8]。此時的鄉村地理學出現兩個明顯轉向， 其一是社會文化轉向。與二十世紀人文地理學第三次轉型趨于一致[9]， 鄉村地理學研究也開始由側重空間分析向社會文化轉型， 特別是近年來特別明顯， 使得社會文化成為地理學“社會論”的核心理念， 并構建了明晰的新的研究內容[10]。許多學者將社會和文化研究的理論用于鄉村社會地理研究。Pratt 指出了鄉村和文化地理學融合的形勢; Seymour 在鄉村地理學理論發展討論會中， 也提到放松文化和鄉村地理學的明確的邊界; Halfacree 把鄉村作為“非物質的感知構建”來研究。這些研究顯示鄉村社會地理超越了自身和文化地理學的界限。其二是鄉村地理研究的后現代轉向。1990 年代早中期， 很多學者開始認為對鄉村的研究已經、或將要、或必須向后現代轉型。人們開始著眼于從更加人文化的角度研究鄉村的優勢、局限和問題， 表現在如下兩個方面: ①陸續有一系列的對鄉村“被忽視方面”的研究; ②從政治經濟學的角度對性別關系角色進行了重新認識。Murdoch 和Pratt 在其研究中， 對鄉村的現代主義進行了分類: 作為時間概念的現代主義; 抽象理論的現代主義; 結構分類的現代主義( 特別指鄉村和城市間的劃分) ( 表1) [7]。此時許多鄉村地理學的研究， 已超越了早期有限的地理思想的界限， 開始了明顯充滿政治色彩的研究。Philo 認為關注不公正、開發以及鄉村居民生活的改善推動了此種研究， 并認為此時的鄉村具有多元的文化結構和意義; Phillip 認為此時在鄉村社會地理研究中， 已將政治的、物質的和非物質的因素聯系在一起[7](
具體來說， 除繼續關注早期鄉村現象外， 鄉村社會地理順應上述趨勢， 其研究也出現了許多新的主題。Michael Roche在2001 年對鄉村地理學研究進行總結后， 指出現在缺少對鄉村可持續性的研究， 并針對廣泛的爭論， 對后生產主義者的鄉村空間進行了再思考[11]; 之后他又基于對鄉村地理學2002 年出版的期刊總覽， 認為許多傳統的研究沒有減少， 只是近年有些轉變， 研究并指出三個共生的鄉村發展模式: 農業—工業化、后生產主義和鄉村可持續發展[12]; 基于人們對鄉村過于理想化的印象， Cater 和Valentine 等人對于鄉村剝奪( exploitation)進行過相關論述[5，13]。
另一方面， 近年來人們開始關注網絡與信息對鄉村的社會影響。Grimes 研究了信息社會中鄉村地區的發展前景， 他認為隨著網絡技術的發展及大量信息的掌握， 縮減了鄉村與市場的距離， 并提高了鄉村地區的對外學習的能力與機會， 但遠距離的工作( teleworking) 即使被夸大為鄉村地區最美好的前景， 將來也只會給城市和市郊而不是偏遠的鄉村， 帶來絕對的發展優勢[14]， 此外他還對信息技術對鄉村發展的利弊及鄉村網絡社會的增加狀況進行了探討[15]。
1.3 發展的路徑
縱觀鄉村社會研究的整個歷程， 不難看出鄉村社會地理發展而來的兩條路徑。首先， 鄉村地理學研究向社會轉向。地理類的文獻中， 關于鄉村社會的探討和研究十分豐富， 并且包含鄉村社區、鄉村景觀、城鄉關系、鄉村旅游、各種鄉村沖突和問題及政策制度等諸多方面[5，13]。其次， 社會學者開始關注涉及鄉村空間的問題。早期鄉村社會學者研究中就部分涉及到地理學的內容， 近年來出于研究及解決實際問題的需要， 逐漸將空間現象納入研究范圍， 相關學術論文明顯增多。Lobao 和Saenz 指出“: 在鄉村社會學科中忽視空間的分析， 地理空間在組織階級關系過程中扮演著重要的角色”[16]; Friedland 對于鄉村研究雖然從鄉村的社會學表象寫起， 但對農業和田園風光的問題分析， 卻有著強烈的地理氣息[17]。
2 當前主要研究內容
2.1 鄉村社區
最先研究鄉村社區的是鄉村社會學家。羅吉斯和拉伯爾認為“社區是一個群體， 它由彼此聯系具有共同利益或紐帶、具有共同地域的一群人所組成”， 碩士論文主要研究社區變遷、類型、邊界、權力機構及發展趨勢[18]。鄉村社區是地理學研究社會的切入點， 它促進了鄉村地理學的社會化[19]。同時鄉村由于存在不同層次的發展實體， 因而能夠較好地展示社區的演化系列。Liepins 認為可以“通過社區來尋找到鄉村性”， 并提出一個從物質和意象角度來理解“社區”的框架( 圖2) ， 認為從地理和社會形成角度， 社區可被分成四維進行分析， 同時他認為輿論和能力對于社會的形成很重要[20]; Little 研究認為社區是鄉村生活最重要的特征[13]。
國外鄉村社區地理研究的內容主要包括: ①鄉村社區變遷及機制研究， 它一直是鄉村社會學研究的重點[18]， 而鄉村地理學善于從歷史發展的角度尋求事物的時空變化規律。近年來此類研究逐漸增多。如Valentine 和Cater 等在其論著對鄉村社區變遷均有描述， 并試圖尋求其內在機制[5， 13]。②鄉村社區空間分析， 是鄉村社區地理的核心。Mormont 認為鄉村可以體驗一種與城市生活截然不同的社會物質空間[21]。Havey 等也分別從鄉村政治經濟學中積累與消費的觀點論述了鄉村空間的作用， 認為非城市空間的存在對于城市空間本身的再生產也是必要的[22]。③鄉村社區可持續研究， Scott 等人基于新西蘭北部的調查， 發現種族、階級和職業結構的不斷分化給“可持續的鄉村社區”帶來復雜性， 并建議“可持續的鄉村社區”應被視作一個民族范疇， 而鄉村社會地理中應采用更為寬泛的社會可持續能力的概念[23]; 英國學者MacKenzie 也對社區與可持續性進行了深入探討[24]。④社區文化與制度變遷研究，以往社區文化經常被研究者忽略， 但近年來逐漸受到人們的關注。不應讓世俗社會代表鄉村、法制社會代表城市， 而是應將社會看成一個整體， 鄉村社區的大眾文化已被城市化。⑤鄉村社區與產業的聯系， 如Joseph 研究指出了在新西蘭兩處地方農業和鄉村社區的聯系[25]; ⑥社區問題研究， 如社區內部各階層及內部與外部的沖突、貧困及其它一系列出現的問題; ⑦此外還有鄉村社區規劃研究等等。可以看出近年來地理學者對于鄉村社區的各個方面， 往往從更為廣闊的社會學視角加以研究。
2.2 城鄉關系
城鄉關系牽涉到城市和鄉村的許多方面， 其研究一直是地理學( 尤其是1970、80 年代) 的重點之一。Mormont 認為，城市和鄉村的對立現在已經逐漸成為過去， 城鄉之間的差異與界限現在日益變得模糊“， 鄉村不再是單純的鄉村空間， 多樣化的社會空間能夠存在并且在一定的地理區域內疊加在一起”[13]。隨著社會及經濟的發展， 出現了新的城鄉關系， 也促進了對新城鄉關系的研究。城鄉關系研究的領域包括城市對鄉村作用、鄉村對城市作用及城鄉結合部的現象。
具體研究內容主要有如下方面: ①城鄉關系變遷研究。②城鄉連續體研究， 如Cloke 運用16 個變量對城鄉分界點問題進行研究， 得出并不存在重要的自然分界點， 支持了城鄉連續體這一說法[5];Murata 提出了城鄉相互依賴的工業化模式[26]。③城鄉人口遷移研究， 城鄉人口流動是貫穿城鄉關系的主線，研究也較多， 如Audas 等人于1990 年代對加拿大城鄉人口遷移的研究， 討論了移民的方式、遷移前后環境變化的對比、人口遷移對勞動力市場的影響， 也討論了職業、受教育水平和身份地位對人們作出遷移決定的影響[27]; Cook 和Christopher 用一個量化指標對城鄉人口遷移速度與發展進行了研究[28]。④城鄉關系協調及制度創新研究， 通過一系列正式和非正式的制度安排， 協調存在于城鄉各主體之間的關系。⑤城鄉隔離及重構研究， 目前各個國家均試圖以新的方式( 如新的人口流動政策等) 來重構歷史上的城鄉隔離; Bronwyn 在研究中量化分析了在新西蘭商務中出現的城鄉數字隔離的程度[29]。
2.3 鄉村景觀
鄉村景觀及規劃概念緣于邁克哈格( 1969) 、西蒙茲的( 1978) 和劉易斯( 1998) 對大地景觀概念和規劃的提出[30，31]。鄉村景觀規劃就是在綜合大地景觀和鄉村人居環境理論的基礎上， 對鄉村區域進行的綜合景觀規劃設計。目前鄉村景觀研究是景觀科學和景觀規劃研究的一個前沿領域， 往往綜合景觀規劃學、景觀地理學和景觀生態學加以研究[32]。地理學角度研究鄉村社會如何改變其生存的景觀和環境[33]。
當前國外對于鄉村景觀的研究包括如下一些方面: ①鄉村景觀演變的動力機制研究， 無論對于生態學還是地理學， 分析景觀格局和動力機制是景觀研究的一個主要目的。Nelson介紹了關于經濟、人口統計學和環境驅動力三維組合重構而成的美國西部鄉村景觀， 并認為作用于區域的最重要的驅動力是移民， 流動人口的力量正轉變著區域的社會文化景觀( 圖3) [34]。Isabll 和Sabin 等人對諾曼底地區25 年來的景觀格局進行了分析， 發現導致鄉村景觀發生變化的主要動力來自三方面: 農業耕作的增強或廢棄、城市化對景觀構成的改變、地方保護政策的作用[35]。②鄉村景觀規劃， 它是一個人類與環境關系的調節工具。國外鄉村景觀規劃研究始于二十世紀五六十年代， 開展較早的主要是歐洲一些國家， 對世界農業與鄉村景觀規劃起了很大推動作用。美國景觀環境規劃學之父Olmsted 認為， 景觀規劃不僅要提供一個健康的城市環境，也要提供一個受保護的鄉村環境[31]， 同時研究也注意到景觀規劃面臨著文化景觀發展帶來的挑戰[36]。③鄉村景觀與人、文化、建筑等主體相互作用的研究。Naveh 認為文化景觀是物質與精神的融合， 并提出景觀感知的文化維[37]; Ruda 認為， 要使鄉村聚落保持可持續發展， 必須對建筑區與自然平衡、當地社區、歷史傳統及本土文化進行保護[38]。④不同國家、不同類型鄉村景觀的對比研究。Arriaza 等人對地中海地區兩個鄉村的若干圖片進行對比研究， 指出了與鄉村景觀視覺質量有關的要素， 并對其進行了排序[39]。⑤鄉村景觀感知與視覺評估， 研究認為鄉村景觀可以從視覺( 形態) 、感知( 內涵) 和經驗( 功能) 等方面進行分析與評估[40]。⑥鄉村景觀可持續研究。1996 年“歐洲鄉村景觀的未來”會議中， 分析了目前中歐與北歐地區人類對鄉村景觀的影響， 并研究了景觀可持續發展的概念[41]。同時一些研究也提出從景觀生態學角度恢復可持續的鄉村， 并保護鄉村景觀的多樣性。⑦“特殊的”鄉村景觀，如對性別及同性戀的研究等。Bryant 和Morris 等人通過調查，認為農業中同樣存在著很多工作需要女性做出貢獻[42，43]。
2.4 鄉村社會問題
鄉村發展的不同階段伴生著不同的社會問題， 國外不同學科學者對其研究一直十分關注。一些社會問題始終伴隨社會存在( 如貧困、社會保障等) ， 只是程度的差異， 而不同時期又會出現新問題。留學生論文 地理學者對鄉村社會問題的視角， 主要是社會問題對鄉村空間布局與演化的影響及由于鄉村空間布局與演化所形成的問題。
近來國外鄉村存在如下一系列社會問題及相應的研究: ①鄉村區域各主體間的沖突， 包括鄉村內部各階層間的沖突及鄉村與外部進入者間的沖突[44]。②貧困與就業， 是鄉村最古老的話題， 對于鄉村的貧困問題存在一定爭議， Cloke 將鄉村生活描述為田園詩畫， 一定程度掩蓋了英國農民的貧困， 但他指出應從政治上提高農村生活自身的收益、減少農民被剝奪的現象[5]。③不可進入性， 對于主流鄉村地理學者和規劃者， 可達性被看作是理解鄉村絕對的中心， 這種關注已在近來大量的著作中體現出來; Phillips 和Williams 對鄉村可進入性的研究中提出“自然不可進入性”和“社會不可進入性”[45]。④“特殊的”鄉村問題， 主要包括兒童、少數有色人種、無家可歸者[11]、男女同性戀和旅行團體等， 近年來這類問題的研究更加引起人們的關注， 研究認為在鄉村人們的實際境況與鄉村表面上平靜的生活不一定相符。除上述一些社會問題外， 鄉村還存在著住房、老齡化和社會保障等問題， 各國此種問題的程度存在較大差異， 不同國家對此研究的內容與深度也有所不同。
2.5 其它相關研究
除上述幾大方面的研究外， 國外鄉村地理工作者對于影響鄉村發展的政策制度、熱點問題及突發事件等也有相應的研究。如杜贊奇從國家政權建設的角度， 探討了隨著國家政權力量的滲入， 鄉村社會權力結構的變遷， 并提出了一個具有綜合性的分析模式———文化網絡[46]; 經濟全球化對上述各要素的影響研究， 如McGee 探討了全球化與發展中國家的城鄉關系[47]等等。
3 結語
本文回顧了國外鄉村社會地理的發展歷程及各階段研究的重點內容， 并詳細介紹了當前國外這一領域研究的幾個主要方面。能夠看出鄉村社會地理研究已受到關注， 并逐漸形成了較為鮮明的學科特征。伴隨著20 世紀人文地理學的第三次轉型， 鄉村社會地理也出現明顯的文化及后現代轉向， 并且在未來一定時期內， 將成為學科發展的主流方向。分析中不難發現， 在學科發展過程中， 相應理論的進展相對較為緩慢， 全新理論的探索及學科的交叉研究， 將會是未來鄉村社會地理學研究的難點與突破點。此外， 全球化背景下的制度轉變、社會轉型對鄉村社會的影響; 社會分層日益嚴重， 如何從鄉村地理學角度加以研究; 學科交融與學科體系重新整合的研究等， 也將成為這一領域研究的主要內容。與國外相比， 我國鄉村社會地理研究尚處于起步、緩慢發展階段， 因而積極、科學地借鑒國外先行發展的理論、方法與實踐， 有助于推動我國鄉村社會地理的發展。
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《上海市大型居住社區規劃設計導則》指出：“大型居住社區是指用地規模約為5平方公里，人口規模約10萬人，以居住功能為主體、生活與就業適當平衡，功能基本完善的城市社區?！眹庋芯空唠m然沒有使用大型居住社區（以下簡稱“大居”）的提法，但在已有研究文獻中出現了較多類似的概念，比如將其稱為“混合收入社區”（Mix Income Community）[1]；或稱之為“公共住房集中區域的鄰里關系”（Public Housing Neighborhood）[2]；有時還稱其為“公共住房發展區域”（Public Housing Redevelopment Site）[3]等。從研究內容上看，實際上都是針對公共住房集中區域的研究，因而可納入大居的研究范疇。
基于對國內外有關大居及相關問題研究情況的梳理，可以從兩個層面解讀其內涵。第一，從經濟機制角度看，大居是政府對市場機制缺失的干預，表現為規劃并建設以保障性住房為主的集中居住區域；第二，從社會職能角度看，大居是住房保障的空間載體，是政府公共管理和社會治理的集中體現。因此，作為一項公共政策，大居不僅具有經濟發展功能，而且具有社會治理意義。為此對其相關效應開展評價，也應該兼顧經濟效益和社會影響。
發展至今，上海市規劃建設的大居已達到46個，規劃用地面積約15，200公頃，規劃總人口接近338萬人。隨著先期規劃的大居陸續建成啟用，居民開始分批次入住，大居建設和發展的經濟效應與社會效應逐漸顯現，而相應的管理重心也從分配管理轉移到日常運營管理。對照國外保障性住房建設和管理的經驗來看，大居中是否存在居住空間過于集中、就業率下降、社區隔離、宜居感下降等問題，顯然是經濟效應評價無法完成的。因此，在效應評估機制上引入社會影響評估（Social Impact Assessment， SIA）框架的方法，不僅具有一定的理論創新性，在實踐中也可以對大居的社會影響進行有效分析，從而為保障性住房的日常運營管理以及住房保障工作提供參考。
一、 住房政策的效應與社會影響評估框架的引入
很多研究者都認識到，對于包括大居在內的住房政策進行評價，不能僅限于經濟效應，還應考慮社會影響。赫伯（Hebb）等認為，對于住房投資的增長必須考慮到社會影響的存在[4]。有研究者以蘇格蘭為例分析了住房可能會帶來的社會影響，諸如衛生不良、缺乏教育和反社會行為等，并對這些因素進行了分析[5]。李強等分析了中國城鎮住房制度改革的社會影響，認為通過將住房從公有轉化為職工私有，構建了一個基于財產的社會分層秩序[6]。另有研究者從利益相關者角度對中國的住房政策進行了社會影響評價[7]。這些研究的特點是比較宏觀，較多關注體制與制度變量，而且較難開展實證分析。
一些研究者從微觀視角對大居的社會效應開展了探索性的分析。這些研究往往聚焦于社會效應的某些方面，比如社會融合、居住隔離、混合居住、社會特征、社會問題、住房滿意度等。較多國外研究都提出，相對于其他社區，居住于公共住房社區的居民在社會融合方面面臨更多困難和障礙，由此形成的居住隔離狀況，又會影響到居住滿意度、社區維護以及社區治安[8]。這些研究對一些國家調整住房保障政策提供了啟示與參考。因而，在20世紀80年代以來，大多數歐美發達國家都不再大規模地新建公共住房社區，轉而采用貨幣補貼，或者在商品住房中配建公共住房，以減少公共住房社區帶來的負面社會影響[9]。
由于中國住房保障體系建設起步相對較晚，保障性住房社區的社會影響近來才引起研究界的關注。相關研究中，物業管理、社區服務、交通出行、社區滿意度等是關注的重點。盡管國內已有研究尚未發現保障性住房社區存在明顯的社會融合問題。但對于保障性住房社區的社會影響，仍需要開展全面且深入的分析。
近年來，社會影響評價的重要性逐漸得到重視。Vanclay認為，社會影響評價是分析、監測及管理城市開發過程中的社會結果[10]。在社會影響評價指標體系的研究框架方面，目前有三類指標體系。第一類是針對影?效果設計評價體系。此方法以問題為導向，將社會影響評價和社會計劃、社會發展相結合，注重公眾參與。第二類是過程評價，將政策實施后的實際情況與假定無干預情形進行對照，是形成“跨時期比較分析”（inter-temporal comparative analysis）的基礎。第三類是邏輯框架評價。此類評價始于美國國際開發署（United States Agency for International Development， USAID）提出的方法，后來被國際影響評價協會（International Association for Impact Assessment， IAIA）等眾多機構所采用[11]。邏輯框架包括縱向邏輯和橫向邏輯，前者側重因素分析，后者聚焦資源與結果。由于該方法具有意圖清晰、層次明確等特點，目前已成為社會影響評價的主要方法。
從社會影響評價角度看，針對大居的影響評價尚在起步階段，已有的相關研究側重于體制和制度變量，更多關注經濟影響評價，在社會影響方面（如公平性問題、可持續問題和互適性等問題）尚未形成可操作的評價體系，也缺乏實證分析。本文研究目的在于：第一，引入社會影響評估框架，提出大居社會影響評價的基本原則及指標體系；第二，針對有代表意義的大居展開調研，了解大居社會影響的現狀及存在的主要問題；第三，通過比較不同大居所產生的社會影響，對保障性住房社區的建設發展及其管理提出政策建議。
二、 大居社會影響評價體系及內容
上海較早于2003年和2005年分兩批開展了保障性住房大型居住社區的規劃選址。一方面，大居是實施城市住房保障政策的重要依托，包括建設經濟適用住房、動遷安置住房、廉租住房、公共租賃住房等各類保障性住房，有助于緩解城市中低收入人群的住房困難問題。另一方面，大居也承載了新型城鎮化過程大型城市的人口疏散功能，將為上海的城市發展做出巨大貢獻。相比其他居住社區，大居的特點主要有兩方面：第一，人群特殊。大居的入住對象不僅包括城市中低收入住房困難人群，還包括征收安置的居民，這些人群的收入特征、年齡特征、利益訴求與一般商品住房社區的居民存在較大差異。第二，社區關系特殊。社區是大居所在區域社會的總體，不少大居的居民是從某一個區域整體搬遷至此，由于戶口、教育資源和醫療資源等方面原因，他們與原遷出區域的社區仍有千絲萬縷的聯系。
從社會影響評價（SIA）的框架出發，對大居展開評價至少需要考慮到三方面的社會影響內容：第一，社會影響評估要反映社會變化。大居的實施給居民、政府以及其他利益相關者帶來了社會變化，但是這些變化對利益相關者（特別是居民）是否有發展意義。這不僅要了解利益相關者對變化的認知，還要分析不同群體對這些變化的承受能力以及相應的調整措施。而且，如果這些社會變化與人們的主觀價值判斷相結合，可能會與住房政策的后續調整形成互動 。第二，社會影響評估要針對住房政策實施后的具體問題。利益相關者支持、反對一項政策，只能在問題、利益和態度等確定之后才能進行評估，否則評估結果會因為評估過程不全面而出現失真。第三，社會影響評估要能體現政策效果，即是否達到了政策目標。評估的重要功能就是要反映相關政策或措施是否達成預期目標，并對政策調整提出建議。
基于對社會影響評價框架的研究與實踐，歸納出對大居開展社會影響評價所應遵循的原則（表1）。主要包括社會公正、社會可持續、互適性等三方面原則，其中每項原則分別對應一些具體表現和預期目標，這些要素是設計調研問卷、提取影響因子從而開展社會影響評價的基礎。
相關研究者和國際機構在開展社會影響評價分析及實踐時，一般在確定評價原則和目標要素后，會設計一個社會影響評價指標體系。比如，國際影響評價協會（International Association for Impact Assessment， IAIA）在其制定的《社會影響評價：項目社會影響的評估與管理導則（2015）》（2015 Social Impact Assessment：
Guidance for Assessing and Managing the Social Impacts of Projects）中，將社會影響評估的內容分為五個主要方面，包括人口特征、社區與制度結構、政治和社會資源、個體與家庭的變遷以及社區資源，并分解為28項可測量的指標，比如人口變化、重新定居的人口數量、地方政府的規模、就業和收入情況、社區基礎設施的變化情況等[12]。
根據大居的實際情況，對其社會影響開展評價，既需要參考已有較為成熟的社會影響評價框架，又需要針對大居的特殊性調整相關指標和內容。因而，在確定大居社會影響評價的主要內容時，一方面沿用了有關國際組織的理論框架，將評價內容分為五個主要方面（人口特征、社區與制度結構、政治和社會資源、個體與家庭的變遷、社區資源）；另一方面又對相關指標做出了調整，具體包括30項二級指標，比如小區人口總數量、居民到上班地點花費的時間、對征收安置政策執行情況的看法、對現有住房面積的看法、出行的便利程度等（表2）。
三、 大居社會影響調研
1. 問卷設計
為了對大居的社會影響進行有效評估，研究?M針對上述指標的內容進行了問卷設計。問卷共分兩部分內容：第一部分是基本信息，包括調研對象的年齡、性別、工作和收入情況；第二部分是調研對象對大居政策實施后社會效應的基本評價。在對大居的選取上，研究組選取了最早納入大居規劃、入住率較高的社區。
經過比對相關情況，選取三個大居作為本次調研對象：第一個是松江區的泗涇新凱家園，該小區于2010年開始有居民入住；第二個是閔行區浦航七居委博雅園，該小區于2011年開始有居民入住；第三個是寶山區馨佳園，該小區于2012年開始有居民入住。本次調研共發放問卷600份，每個大居各200份，涵蓋了25個居委，共回收有效問卷538份，問卷有效率為8967%。
為了對大居的公正性、可持續性和互適性進行評價，以社會影響評價（SIA）框架為基礎，從評價原則、一級指標和二級指標等維度匯總了大居社會影響評價指標體系（表3）。
2. 調研的基本情況
調研對象中，男性占比為39.32%，女性占比60.68%。家庭戶平均人口數為2.93人，家庭戶平均就業人數為1.31人?；厩闆r如表4：
通過匯總調研情況，發現大居入住人群有三方面顯著特征。第一，大居入住的人群平均年齡偏高。其中，51歲及以上年齡的人群占比高達82.09%，這意味著大居老齡化現象較為嚴重，而如果今后養老設施、養老服務無法跟進的話，大居后期的養老供需缺口會越來越大。除了這部分居住群體本身存在的一些歷史遺留問題（比如知青、產業工人失業等）之外，老齡化的另一個重要原因是大居的產城融合度較差，年齡段在22歲50歲之間的人群占比不到20%。第二，大居入住人群的平均收入偏低。從家庭人均收入來看，人均月收入在5000元及以上的占比僅為5.83%，近50%的入住家庭人均月收入在3001元至4000元之間。這一方面與大居入住人群的老齡化程度較高有關，另一方面也與入住人群的職業狀況有關。在調研對象中，就業類型為“其他”的占比高達65.47%，而這其中“失業”占比僅為2%，其余均為離退休人員。這進一步說明主要就業人群不會選擇大居作為居住首選地。第三，大居入住的人群文化程度偏低。大專及以上學歷的人群占比僅僅為約17%，高中/技校以下及以下學歷的人員高達57.66%。老齡化程度較高、人均收入較低、文化程度較低，這三方面特征將對大居今后的社會管理和公共服務帶來巨大挑戰。
四、 模型構建與評價結果
1. 模型構建
（1）權重確定
對評價指標賦予權重，從形成方式上可以分為人工確定和自然確定。前者是根據研究目的和評價指標的內涵狀況，通過主觀分析和判斷來確定反映各個指標重要程度的權數；后者是基于變換統計數據的表現形式和統計指標的合成方式而得到權重，因而也被稱為“客觀權重”[13]。由于大居社會評價指標體系中的各項指標具有不同的量綱，不宜直接比較其差別程度，而且對于各項指標的重要性是一個見仁見智的問題，不宜采用主觀確定權重的方法，因而采用“變異系數法”（coefficient of variation method）確定各項指標的權重。變異系數法是直接利用各項指標所包含的信息，通過計算得到指標的權重，是一種客觀賦權的方法。
各項指標的變異系數公式如下：
Vi=σii（i=1，2，…，n）（1）
式中：Vi是第i項指標的變異系數、也稱為標準差系數；σi是第i項指標的標準差；是第i項指標的平均數。各項指標的權重為：
Wi=Vi∑ni=1Vi（2）
（2）評價步驟
本次針對大居社會影響評價，采用調查問卷的方式獲取數據，受調研對象之間存在個性化差異，信息獲取量不同等不確定因素影響，并且所選取的指標并不是絕對完全的。而灰色系統理論則主要解決數據較少及信息不完備的不確定性問題，這些在白色系統中無法有效解決。所以選擇灰色系統理論解決大型居住社區社會影響評價較為合適。
問卷的問題分為定性和定量兩種，基于問卷統計結果，將指標賦值確定為1分5分，其中1分代表非常不滿意（程度非常低），2分代表不滿意（程度較低），3分代表較滿意（程度一般），4分代表滿意（程度較高），5分代表非常滿意（程度非常高）。對于定性問題分為非常不滿意、不滿意、較滿意、滿意和非常滿意五個檔次，分別賦值為1，2，3，4，5。設cnij是第n份有效問卷中住戶對測評指標Xij的評分，利用模型計算首先對綜合影響進行評價，然后對公正性、可持續性和互適性進行評價。
按照評價要求所需劃分的灰類數k，將各個指標的取值范圍也相應地劃分為k個評價灰類，本文將其分為5個灰類，分別記為C1，C1，…，C5，各等級的取值范圍確定為[1，2]，[2，3]，[3，4]，[4，5]，[5，6]。由于使用端點三角白化權函數，灰數的中間值為隸屬度最高的值，因此各等級閥值為 1，2，3，4，5，則灰度k的白化權函數分別如下：
fk（cnij）=0
cnijk+0.5
k+2-cnij1.5
cnij[k-1，k+2]
cnij∈[k-1，k+0.5]
cnij∈[k+0.5，k+2]（3）
二級指標Xij為灰類ck的灰色評價權的值為：
rkij=∑Nn=1fk（cnij）/∑5k=1∑Nn=1fk（cnij）（4）
由二級指標Xij屬于每個灰類的灰色評價權值構成的向量為Xij的灰色評價權向量，即：rij=[r1ij，r2ij，…，r5j]，可以計算得出X1，X2，…，X5的灰色評價權矩陣為R1，R2，…，R5，其中Ri=[rij，…，rij]T。
一級指標Xi由二級指標Xij組成，Xi的權重向量Ai=[ai1，ai2，…，aij]，對一級指標Xi做出綜合評價，得到Xi的灰色綜合評價權重向量為Bi=Ai?Ri=[bi1，bi2，…，bi5]。
由此得出二級指標灰色綜合評價值yi=Bi?[1，2，3，4，5]T，則yi屬于各個評價灰類的ck白化權為fik。根據最大隸屬度原則，判定maxfk（yi）。
最終得出總測評指標的灰色綜合評價權向量為：
B=A?R（5）
其中R=[B1，B2，…，B5]T?；疑C合評價值為y=B?[1，2，3，4，5]T則y屬于各個評價灰類的ck白化權分別為fk（y）。根據最大隸屬度原則，判定maxfx（y）所在的灰度為最終的滿意等級。
2. 評價結果
（1）評價結果
①綜合評價
綜合評價灰色綜合評價權重向量為B=[00660，01941，02727，02890，01781]，灰色綜合評價值為y=33191，屬于各個評價灰類的白化權分別f1（y）=0，f2（y）=04539，f3（y）=09483，f4（y）=07376，f5（y）=0。綜合評價結果為較滿意（程度一般）。
②社會公正性評價
綜合評價灰色綜合評價權重向量為B1=[00582，01400，02030，03149，02839]，灰色綜合評價值為y1=36262，屬于各個評價灰類的白化權分別f1（y1）=0，f2（y1）=02492，f3（y1）=09158，f4（y1）=08058，f5（y1）=0。社會公正性評價結果為較滿意（程度一般）。
③社會可持續性評價
綜合評價灰色綜合評價權重向量為B2=[00793，02260，03021，02671，01255]，灰色綜合評價值為y2=31335，屬于各個評價灰類的白化權分別f1（y2）=0，f2（y2）=05777，f3（y2）=08953，f4（y2）=06963，f5（y2）=0。社會可持續性評價結果為較滿意（程度一般）。
④互適性評價
綜合評價灰色綜合評價權重向量為B3=[00561，02122，03127，02901，01288]，灰色綜合評價值為y3=32233， 屬于各個評價灰類的白化權分別
f1（y3）=0，f2（y3）=0.5178，f3（y3）=0.9210，f4（y3）=0.7163，f5（y3）=0。互?m性評價結果為較滿意（程度一般）。
（2）?C合分析
上述評價結果最終結果都為較滿意，評價值接近3.0，說明大居的社會影響尚有提升空間。
在社會公正性評價指標中，評價值較高（4分5分）的指標分別為：您到上班地點花費的時間、對現在住房面積的看法、該小區高收入者居住在共產房中的比例、該小區低收入（2000元/月）以下占比。評價較低（1分2分）的指標分別為：該小區非戶籍人口占比、該小區60歲以上老人占比、該小區出租率。社會公正性是三個一級指標中評價值最高的，說明大居的相關政策較好的一定的社會成本獲得了較大的社會公平性，目標群體從政策中獲益。但是大居中非戶籍、老齡人口和低收入人口占比較高，說明了這些人群的集中度較高，這部分人群中，有一部分是弱勢群體，有一部分是流動人口，后續政策必須保證這些群體能得到持續關注。三個大居均存在一定的出租率，其中寶山馨佳園的共有產權保障房和松江新凱家園的共有產權保障房的出租率達到了30%以上。后續政策應能保證大居群體間不平等現象不會擴大。
在社會可持續性評價指標中，評價值較高（4分5分）的指標分別為：該小區人口總數量、該小區每年新增人口數量比率、該小區物業服務市場化情況。評價較低（1分2分）的指標分別為：對小區房屋質量的看法，對小區物業服務的看法，對小區周邊醫療保健的看法，對周邊商場、銀行配置的看法。評價值較低的幾個指標，說明大居在指標上未能優化，也缺乏一定的協作機制。
在互適性評價指標中，評價值較高（4分5分）的指標分別為：對小區居委管理的看法、對小區自發組織活動的看法。評價較低（1分2分）的指標為：對小區生活的認可度。
五、 結論與政策建議
1. 結論
基于社會影響評估框架，從社會公正性、可持續性和互適性等維度對上海已經啟用入住的三個大居進行評價，更加全面地了解大居的社會影響。通過評估發現，大居明顯改善了入住居民的居住條件，住房保障政策的針對性也較強，社區管理在逐步改進，但是由于大居入住居民具有“一高兩低”（老齡化程度較高、家庭人均收入較低、學歷程度較低）的特征，再加上社區公共服務配套仍有待健全，使得居民對社區的認同度較低?？傮w上，大居的綜合評價為較滿意，但仍需加強社區管理和公共服務，提升入住居民的認同度。
2. 政策建議
立足于提高居民居住水平，促進大居可持續發展，應該著力加強社區管理，改善公共服務。
（1） 通過加強協作，提升大居的社會可持續性。大居的建設發展與管理，涉及許多相關主體，需要通過加強協作，提高大居的公共服務水平。
首先，改善大居周邊的公共服務配套設施。經過幾年來的發展，大居周邊的交通出行有了較為明顯的改善，但是在教育、醫療、商業配套等方面，仍然與入住居民的需求存在一定差距。在調研的三個大居中，浦航七居委和松江新凱家園對改善配套的呼聲最高。
其次，補齊物業服務短板，健全社區治理體制。盡管在調研的三個大居中，物業服務都已經實現市場化，但是與大居居民的服務需求仍存在差距。通過進一步調研發現，大居的物業費普遍難以收齊，導致物業服務公司人員流失嚴重，從而使服務水平有所下降，居民滿意度下降，于是形成了一個“惡性循環”。建議由居委會牽頭，組建業主委員會，通過一定的競爭機制，選擇適合大居物業管理要求的物業公司，形成居委會、業主委員會和物業公司對大居共同治理的格局。
再次，加強對房屋的安全檢查，探索房屋質量保險機制。在對三個大居的實地考察中發現，一些房屋外立面破裂、房屋內部墻體有裂縫、隔音效果較差等情況較為突出。這些房屋安全隱患對居民的居住滿意度產生了較大影響。建議由專業的保險機構對大居房屋質量進行承保，安排專業人員對房屋質量問題進行專業處理，形成定期檢查機制，保證大居的房屋質量安全。
（2） 通過社會學習和鼓勵公眾參與，提升大居的社會互適性。
首先，加強政策宣傳力度，形成社區學習機制。對于相關政策的宣傳，三個大居都是采用布告欄張貼和居委會口頭或者書面通知的方式。這些宣傳方式比較被動，不利于提高居民參與政策學習的積極性。建議采用多種形式鼓勵居民參與學習相關政策，并在學習中為大居發展出謀劃策。
其次，鼓勵公眾參與，增強社區自治。調研中發現，居民對居委會管理的評價較高，但是居民自發的社區管理意識較為薄弱。通過進一步的實地訪談發現，三個大居的社區治理過于依靠居委會的力量。建議在組建業主委員會的基礎上形成一定的工作機制，促進公眾參與社區自治，提高居民對社區的認同度，提升大居的互適性。
（3） 通過政策優化，提升大居的社會公正性。
為了更好的了解咸陽市房地產市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經濟結構、現代工業、城市建設、人口及人民生活。咸陽市位于關中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉鎮，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛生城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市及首批中國優秀旅游城市、全國精神文明創建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設，咸陽已具有較強大的工業基礎和經濟實力，現已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經濟建設取得了令人振奮的成就，經濟建設進入突飛猛進的時代，實現了跨越式發展。突出表現是：經濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產投資持續增長，城鄉居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業總產值完成1930.45億元，2005年當年生產總值實現了433億元[34]，2006年當年生產總值實現了484億元。2006年咸陽市實現財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產總值、財政收入、規模以上工業增加值、城鎮居民人均收入等主要經濟指標的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經濟指標總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經濟和社會發展中占舉足輕重的地位。經濟社會科技全面進步，經濟運行質量創歷史最好水平。咸陽市經濟結構。咸陽市三次產業結構繼續優化，經濟運行質量明顯提高。2006年，認真落實國家農業和糧食生產政策，繼續加大對農業的扶持力度，第一產業穩步發展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產業仍然是咸陽經濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產業發展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產業結構為20.3：45.0：34.7，對經濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現代工業。咸陽是一個新興的工業城市，紡織工業經過50多年的發展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創匯的主導產業，其年產值占全省紡織業的1/3。電子工業已成為實力較強、技術裝備水平較高的新興產業，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業集中于市區西郊，其年產值占全省電子工業的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產加工基地，畜產品生產加工基地、電子工業基地、能源化工基地，醫藥保健基地、紡織工業基地。咸陽市城市建設。要促進外向型經濟的發展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎設施建設和生態建設為重點，推進城市建設邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創國家環保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農業人口355.4萬人，占總人口64.16%；非農業人口142.67萬人，占總人口35.84%[40]。隨著企事業單位增資政策的落實、再就業和社會保障工作的加強以及農村富民工程的實施，城鄉居民收入快速增長。2005年城鎮居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮居民用于醫療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養老、失業、醫療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數大幅增加。城鎮居民最低生活標準提高到160元，最低生活保障、失業保險金、最低工資標準三條社會保障線資金發放情況良好。
3.2咸陽市房地產市場的發展階段
咸陽市房地產市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務院出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產開發提供了法律依據。咸陽市房地產市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產開發企業只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產開發商多采取拆遷原地安置的方式發展房地產，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產市場發生逆轉，整個市場出現下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產市場一直在進行調整。從2002年咸陽市房地產市場開始升溫，年末有開發活動的房地產企業達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經濟一體化協議書》，加大了西咸經濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產市場發展的措施，2003年上半年咸陽市房地產市場出現了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況
3.3咸陽市房地產市場投資狀況
3.3.1投資開發形式
咸陽市房地產投資開發由主要以本地開發商為主開始過渡到本地開發商、省外開發商、周邊盟市開發商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發商由于熟悉環境，擁有便利的開發條件，占據了咸陽市房地產開發投資的主要份額。但是本地開發商除了極少數幾家外，大多數規模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產開發公司、咸陽萬國房地產開發公司等實力較強的本地開發商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規模逐漸加大。省外開發商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發商開始進入咸陽市，這部分開發商一般是通過修路補償、基礎設施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業為主，如：西安大信房地產開發有限公司、陜西泰盈環達通房地產開發有限公司等。
3.3.2開發投資量及投資結構
這幾年咸陽市房地產開發投資持續高速增長，增幅高于同期固定資產投資。2001—2007年房地產投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產投資增長速度增幅比同期的固定資產投資增幅高于13.1%。這是與西咸經濟一體化大背景有著密切的關系[42]。2007年咸陽市房地產開發投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產開發投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業投資，從而促使咸陽市房地產開發投資額連年不斷穩步增加。從房地產投資結構上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業營業用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業營業用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產投資繼續保持增長勢頭，房地產投資在全市固定資產投資中所占比重持續上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征。從咸陽市的國民經濟與市場發展階段和總趨勢來分析，住宅房地產投資占全市固定資產投資比重的上升是市場需求結構變動的必然結果。
3.3.3經濟適用住房建設
投資起步晚從商品住宅的投資類型結構看，從2000年開始到2005年未建設經濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經濟適用住房及廉租住房建設項目，目前，市區僅建設廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設中，已開工建設的“陽光一村”經濟適用住房建設已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設經濟適用住房27.2萬平方米。
3.3.4開發投資理念
發生碰撞隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，是把開發16重點放在郊區還是繼續固守中心城區的問題就擺在了每個開發商的面前，因而引發了“居住郊區化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環境不斷惡化，號召追求生活質量的人們逃離城區，到郊區尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區住宅購買者，在將郊區物業出租或拋售之后陸續反城，由此，以西咸經濟一體化帶來的郊區蔓延的“新都市主義”居住理念被導入市場?！靶露际兄髁x”認為真正高質量的生活仍然在城區，郊區的種種不便短期內無法快速發生改變，號召規劃部門、開發商共同努力，提升咸陽市中心城區的質量，讓城市煥發更大的吸引力。其實無論現在和將來，“居住郊區化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發，還是城市中心地帶的開發，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現代居住社區的共同追求，它們在社區規劃設計上都遵循共同的原則：（1）明確社區邊界是創造領域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區規模和具有明顯特征的社區中心是創造可識別的場所的關鍵；（3）居住、就業和商業的多功能混合和提供多種類型的住宅是創造豐富多彩的社區生活的基礎；（4）以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統應構成社區基本的網絡結構；（5）公共參與應成為社區設計中一個必不可少的重要環節。目前咸陽房地產開發和居住潮流中“雙強”格局已經奠定?！靶露际兄髁x”在保留傳統都市主義精髓的同時，博采了郊區大盤所長，注重項目環境的營造；郊區大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產市場能健康快速地發展[43]。
3.4咸陽市房地產產品及配套狀況
3.4.1建筑類型
咸陽市房地產項目的建筑類型十分豐富。過去開發的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結構的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發的大型小區中大多規劃了部分低密度住宅區，建筑以4到5層的聯體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區用以提升小區檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區近年來沒有出現。商業營業用房的建筑類型也比較有限。多數大型專業市場都采用了3到4層的磚混結構或鋼結構，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結構，以期形成大的空間。臨街的商業用房多采用3到6層的磚混結構，其中1—4層為商業部分，4層以上為公寓或住宅。
3.4.2規劃及建筑設計水平
咸陽市房地產市場的規劃及建筑設計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內同類中等城市還有一定差距，但房地產項目已經逐漸呈現出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數早期開發的房地產項目的規劃與設計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設計不夠合理。
3.4.3園林環境建設水平
同建筑設計水平一樣，咸陽市房地產項目的園林環境建設水平也是在近幾年開發的樓盤中才有所提高，以前開發的小區多數沒有園林綠化設計，環境比較差，樓間距也比較小。新開發的大型小區多數比較注意園林環境建設，小區綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區內設計了水景，使小區環境建設水平提升一個檔次。但多數小區項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區，其園林環境建設還處在一個較低的水平。
3.4.4工程建設水平
咸陽市大多數住宅項目都選擇了5至6層的磚混結構。工程建設情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設質量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現場沒有被分隔，現場物品堆放比較雜亂，工人工作態度不很積極，工程建設水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現，并逐漸占據市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當地工程建設水平的快速提升。
3.4.5物業管理水平
咸陽市物業管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產項目中，絕大多數項目都是由開發商自行成立物業公司對開發的小區進行物業管理，基本上屬于前期物業范疇。物業管理的專業化程度不高。物業管理的范圍主要集中在小區衛生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務內容有限。小區物業管理的水平隨小區檔次的不同有較大差別，最新開發的小區引入了智能化系統管理，采用了IC技術、紅外監控、電子巡更等新技術，物業管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區有：英倫風景、平湖秋月、華宇御景名苑等。
3.5咸陽市房地產市場的供給狀況
3.5.1區域開發分布比較
咸陽市的房地產開發在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業營運用房兩個方面分別討論：
（1）住宅開發項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內的兩個區開發力度和拆遷力度都迅速加大，開發格局也由以前的秦都區為主，轉變為兩區齊頭并進、全市開花。東區特點：①區域項目規模日趨擴大，大盤進入該區域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規模比例協調，以市場需求為主要導向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區特點：①以大體量開發為主，規模和品質明顯優于其他區域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側，以西咸經濟一體化為發展方向，引導咸陽房地產市場的發展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰略領地。西安開發企業進駐較多，說明該地段的不可替代的性質。④該區域商品房均價達2300元/平方米。西區特點：①開發體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發展制約。19③2007年底該區域價格才有明顯上浮，但產品品質因受區域現狀限制，品質相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發項目：華宇·景觀天下，作為北區項目標桿，規模宏大。②該區域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業?？腿阂愿咝＝處煛⒋祟悊挝粏T工為主，周邊鄉鎮（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現在主要發展方向放在南區，故發展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區域中心，可開發土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業績不存在太大問題，打價格戰是相對其他方面在該區域的主要競爭思想。③價格穩步上漲，價格體現城市中心樓盤品質和城市經濟發展步伐。商品房均價達3000元/平方米。
（2）商業營業用房局部集中，整體分布均勻人民路商業圈：咸陽市的商業中心位于人民路與團結路構成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業營業用房最為集中的區域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業圈：七廠什字一帶經過十多年的自然發展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業圈：玉泉路商業圈是近五年剛剛興起的一個新興商業圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發集一體的商業圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經悄然興起。其他商業營業用房多為臨街商業用房，分布于咸陽市各街道兩側，這些商鋪規模普遍較小。
3.5.2房地產郊區化發展成為趨勢
咸陽市中心區土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。根據調查，咸陽這樣一個中等的城市，現已注冊100多家房地產企業，仍有不少從事其它行業的企業家，準備進軍房地產，咸陽近年來的房地產發展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶，如毛條路、咸陽偏轉、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產公司“較勁”，市郊房地產開發“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業，代表著一種以城郊結合部綠色和環境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為。
3.5.3供給量趨勢
西咸經濟一體化以來，咸陽市經濟發展迅速，城市建設日新月異，對商品住宅、商業用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產業也得到了巨大的發展。房地產開發投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產投資開發利潤較高，在市場機制的驅動下，各行各業都來做房地產，房地產企業一哄而上，加之房地產管理體制不健全，房地產法規不完善，管理手段跟不上形式的發展，土地利用規劃的實施不嚴格，開發商獲地相對容易，結果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數據來源：2000—2006年咸陽市統計年鑒213.6咸陽市房地產市場的需求狀況3.6.1房地產市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經濟一體化產生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產品結構基本是中低檔的，價格處于政府控制線內，位置也都基本遷出原居住地，在市區以外較偏遠的地區落戶。
3.6.1.2主動型需求
主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業。西咸經濟一體化帶動了咸陽市發展，帶來的不僅是環境的改善，還繼續保持了原有社區的優勢，例如學校，菜市場，醫院等各方面優秀的公共設施和部門，區域優勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優越，加上改造后的環境及各類資源的改善，相應的市場價格也隨之攀升，相應的這部分類型的產品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。
3.6.1.3投資（機）型需求
投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉售的盈利性投資行為引發的房地產需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區別就是其獲利的合理性及相應房產持有的時間長短不同。如上所述，西咸經濟一體化帶來的各類設施及環境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮家庭擁有多套房屋情況表戶數（萬戶）占總戶數的比例有自己房產的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產的家庭2.21.6%注：總戶數以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優越，中高檔以上，價格較高的產品。
3.6.2購房客戶群特征規律分析
咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調查來看，如圖3-2現在咸陽市購房的主要對象是：企事業單位及公務員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業單位及公務員個體商人外地來咸陽市經商的人員轉賣二手房調整住房人員復員軍人及工作調動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經商的人員占4%，轉賣二手調整住房的人員占15%，復員軍人及工作調動的人員占16%。從購房面積情況調查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數量相對比較多。
3.6.3置業地段和生活方式的逐漸改變
以前咸陽市民的傳統觀念是“寧要城里一張床，不要郊區一套房”，甚至把居住在市中心當作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業區位觀念逐漸發生了變化。現在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環境、價格、升值潛力等綜合因素。現在在郊區購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優美的環境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區二次置業，購買住宅，實現“5+2”的生活方式，即五天在市區，周六、周23日在郊區，或者實現五天在秦都區，周六、周日在渭城區區東面老城區。因此，過去一些排斥在郊區置業的人們開始逐漸到市區購買住宅。
3.7咸陽市房地產銷售狀況
3.7.1租售情況
咸陽市房地產項目的銷售情況根據項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區環境好，地理位置優越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環境設計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經售出50%的產品。而文林由于戶型設計不合理，銷售情況不佳。總體講高層1、2層以及小區邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業用房的租售情況根據所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。
3.7.2商品住宅銷售量持續增長
表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數據來源：2000-2007年咸陽市國民經濟和社會發展統計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。24
3.8咸陽市房地產價格
3.8.1各類物業價格
咸陽市住宅房價根據地段、小區檔次、戶型及層數的不同而各有不同。總體上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據小區的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據地段、品質的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業繁華區的大中型綜合商業用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業繁華區中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關的，售價高租金也高。大中型綜合商業用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發的一些商品市場由于環境較差，配套設施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區間內最多。
3.8.2房地產價格迅速上升
西咸經濟一體化帶動咸陽市房地產價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產業的遷入，增加了咸陽市住宅和產業用房的市場需求量，促進房地產價格上漲；二是西咸經濟一體化促進政府不斷加快對城市及區域市政等設施的投資，使房地產的價值量增加，引起房地產價格上升。咸陽市2002年住宅房地產均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區的住宅單價集中在2400元/平方米左右。
