發布時間：2023-09-08 17:06:05
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的企業清算的稅務籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：稅務籌劃；
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01
開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。銷售已經竣工的商品房時，按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。實際情況中，很多項目在預售階段及項目施工過程中，銷售工作已經就進入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預售階段，放在了項目清算階段之前，是按照實際操作的工作流程來進行的安排。
（一）銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計稅。
（二）買房贈物的稅務籌劃。不少開發商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業費等進行促銷。進行上述優惠的正確做法一定是開發商將上述優惠體現在房價上，同時業主將得到的優惠在開發商控制的關聯企業中消費掉。比如買房免N年物業費，免掉的物業費一定要體現在房價里，同時業主再把物業費交到與開發商關聯的物業公司。
二、銷售定價的籌劃
由于土增稅稅負因素的影響，在開發成本一定的情況下，售價增長會使稅后利潤的絕對值相應增長，但土增稅的存在會導致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業得到的凈利小于支付給國家的稅款。當然在項目當地市場條件允許的情況下，房地產開發商為了追求現金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。在項目進行銷售定價時，對于土地增值稅的籌劃有兩個方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。可以利用普通住宅免稅的20%的臨界點來進行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價，來達到稅率不變的情況下擁有較高的售價和稅后利潤。
假設房地產開發商建設普通住宅項目，售價為X，開發成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關系如下：
售價：X
扣除項：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X
增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C
不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%
X < 1.67C
由此計算過程可得出結論，當普通住宅的售價低于開發成本的1.67 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環境繁榮，房地產開發商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優惠政策來提高售價，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優惠政策的價格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點后，在不同的增值率下售價區間為：增值率在（20%，50%），售價所在的區間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價所在的區間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價所在的區間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價所在的區間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。
三、精裝修住房的籌劃
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發商在提供給消費者高品質產品的同時，能通過適當提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負，提高企業的稅后利潤。實際工作中很多地產公司并不將裝修業務剝離給關聯的裝修企業，只是通過作精裝修業務適當調高開發成本，以達到節稅目的。
四、房地產項目公司產品交付業主及清算的稅務籌劃
【關鍵詞】新時期企業股權投資稅收籌劃
經濟的快速發展推動著我國企業的不斷創新發展，但在競爭日益加劇、產品資源匱乏的情況下，各家企業紛紛尋求新的經濟增長方式，以實現經營規模的擴大和經濟效益的平穩增長，合作便是優勢互補達到共贏的最好方式，因此，股權投資也成為了當前各家企業最受追捧的投資運營模式，不僅因為其具備投資規模小、風險共擔的優勢，更在于其可以形成發展合力，在某一行業成為巨頭。股權投資分為三種，分別是資產合作、資金合作和運營權合作，在新時期企業的巨大競爭力下，資產折股的方式成為各家企業的首選。下面，本文將對股權投資企業的稅收籌劃作進一步的分析和說明。
一、股權投資和稅收籌劃的基本概述
（一）股權投資
所謂的股權投資主要是指持有一年以上企業股份或者長時間投資于一家企業，以期達到對被投資企業的管控，或者是對被投資企業進行影響，或者和被投資企業構建良好合作管理，以起到分散運營風險的效果。假設被投資企業所生產的產品為投資企業進行生產所需的原材料，這時，他可以以手上所持被投資企業的股份對其進行合理管控，已達到生產原材料的直接補給，不僅可以有效避免市場的價格波動，生產運營也得以持續進行。
（二）稅收籌劃
稅收籌劃，也稱“合理避稅”。1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案，對稅收籌劃有了很深刻的解釋：“任何一個人都有權安排自己的事業計劃。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”也就是說，只要在法律許可的范圍內，事先籌劃和安排經營、投資、理財活動，合理規劃經營活動的范圍，可以達到最大程度的節稅，以獲得更大的經濟利益。
二、新時期股權投資企業開展稅收籌劃工作存在的主要問題
（一）稅收籌劃標準單一
當前股權投資企業稅收籌劃普遍存在一個問題，就是僅僅把開展稅收籌劃工作當成是企業減少納稅負擔的一個途徑，忽略了企業的整體運營狀況，最終增加企業稅負，顧此失彼。因此，在制定企業的稅收籌劃標準時，應當將眼光放得長遠一些，實現整體和部分的統一，而不僅僅著眼于實現稅負的最小化，也應當注重減輕企業某項稅務的負擔。企業的經營活動是不間斷的，而且是比較繁瑣的，業務上涉及的稅收種類繁雜，在多種稅收政策作用的交織下，難免會給企業的運營帶來一定的影響。因此，在制定稅務籌劃時，應當實現稅收與效益的相融合，從而促進穩定長遠發展。
（二）稅務環境不完善
經濟發展的同時，稅務法律也在隨之改變，新時期下的稅務政策在近幾年的時間發生巨大變化，也進行了一系列的改革創新。即使對于同一個稅務，一年期間多種闡述文件或給出不同的公告解釋，在實際應用中難免會出現偏差，最終導致偷稅、漏稅的現象。我國的稅收發展環節缺乏完備性，納稅人對于納稅含義、條款以及相關要求不能充分理解，給稅收籌劃工作帶來極大制約。
（三）稅收籌劃存在的風險
稅收籌劃的工作是一項對于專業能力要求甚高的崗位，一些股權投資企業為了節約企業運營成本，推動企業內財務人員來開展此項工作，雖然從某種程度上說，財務人員具備一定的專業知識，對企業的發展狀況也比較了解，但是他們對于稅收籌劃的相關工作并不了解，專業能力水平方面有很大的限制，這就導致在工作過程中考慮不周全時，會存在僥幸心理，使得稅收籌劃工作的可行性十分缺乏，相應的，存在的風險也就高了。
三、新時期下股權投資企業稅收籌劃的優化措施
（一）轉變投資準則的規劃范疇
1.投資方向上。各個國家的稅收政策存在差異，對于國家大力扶植的產業，應給予一定的稅收優惠和相應的補助政策，當然，再給予企業優惠時，必須符合國家頒布的有關企業所得稅的機制。例如，企業采購的設備在機制目錄范疇內，這其中有10％的稅收可以抵扣，企業可以對相關的稅收政策進行仔細研究，就可以達到減少稅負的目的。2.投資方式上。股權投資企業的投資方式主要有四種，分別是貨幣資金投資、實物資金投資、無形資產投資和股權債券投資。對于股權投資企業來說，假設直接開展投資工作，則不會實現類似會計處理的流程，不能起到節稅的效果。因此，企業在進行投資時，應結合自身企業的發展狀況，選取適合自己的、可以達到高效益的投資模式。
（二）提高原股權的權威效力
首先，原股權投資應該符合股利清算的準則，清算股利是指投資企業所獲得的被投資單位累積分派的利潤或現金股利，超過被投資單位在接受投資后產生的累積凈損益由投資企業所享有的數額，簡單來說就是，清算股利是資本的返還而不是資本所帶來的收益。假設我們嚴格遵守投資準則開展工作，在計算投資成本時，需要對長時間股權投資成本進行分析和探究，并且以原始投資成本為條件。其次，更深一步的對在股利清算過程中產生的稅收差異進行核算。假如說根據原始投資我們能夠推算出投資方的清算效益，那么當投資成本抵減時，無論在投資前還是投資后，我們需要對其進行深層次的簡化，將其納入到稅收收益的范圍中。其中，企業所獲得的股息和紅利都屬于免稅收入，不在所得額征稅的范疇里。
關鍵詞:稅收成本構成方法
一、房地產企業稅收成本的構成
(一)稅款成本
稅款成本。指房地產企業在項目開發、建設、銷售或轉讓等環節，依據國家稅法規定應納的各種稅款。
利息稅。房地產企業在開發投資過程中，由于企業間的相互資金拆借、銀行存款形成的利息稅。
營業稅及附加。在商品房銷售或出租轉讓環節，房地產企業依據稅法規定應納的營業稅、城建及教費附加，銷售的計稅金額為房屋銷售收入，出租轉讓計稅金額為租金收入或轉讓金收入。
土地增值稅。根據相關規定，房地產企業占用土地，需要繳納相應的土地增值稅，計稅金額為企業收入扣除相關規定費用的增值部分，適用的超率累進稅率分為四級30%、40%、50%、60%，相對應的速算扣除系數分別為0、5%、15%、35%。但實際上，目前土地增值稅是根據收入金額1-2%預征的。
企業所得稅。按照規定，對于提前預售的開發產品，計算每月的預售毛利，以扣除企業的直接和間接費用和營業稅及附加后的金額作為企業所得稅的計稅依據。經適房（含限價房及危改房）適應稅率3%以上，非經適房的適用稅率按照省會城市、地級市、其他地區的標準分別不得低于15%、10%、5%。完工后的，按實際銷售收入計算毛利，扣除相關費用與營業稅及附加，繳納相應的企業所得稅款。企業還應根據實際毛利與預售毛利的差額，補足應繳的所得稅。
印花稅。房地產企業在工程項目建設中簽訂的所有合同、使用的相關賬簿與證照，都要依照0.05%-1%支付印花稅，或者按照每件5元支付印花稅。
其他應納稅。房地產企業除了應納上述稅以外，還有企業應納稅種，如契稅、房產稅、個稅等。
(二)辦稅成本
指房地產企業為納稅而發生的費用。諸如辦稅人員的工資支出、應繳的電子稅務信息費、人員培訓費、差旅費等。此外還有委托其它稅務師或稅務師事務所相關業務的費用。
企業提前納稅或多納稅而增加的利息支出，增加了企業辦稅的財務成本。企業由于違反稅法規定，由此應支付的滯納金或罰金。
(三)風險成本
由于不可控因素影響，可能會給房地產企業的稅收帶來相應的風險，導致稅務成本增高。例如由于房價上漲過快，國家將加大對房地產土地增值稅的清算，并將采取措施抑制房價上漲等種種措施，可能導致房地產企業的稅收成本上漲，增高了房地產企業稅收的風險成本。
二、降低房地產企業稅收成本的方法
(一)降低房地產企業的稅款成本
1、選擇房地產開發模式
從房地產企業開發的模式來看，一般有企業自建、代建和合作共建三種形式。采用自建方式就要以實際銷售收入計算營業稅、扣除相應的費用與營業稅及附加提取企業所得稅，還要按照不動產轉讓繳納土地增值稅。拿代建來說，其營業稅計稅金額是代建費用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產轉讓，不需要支付相應的土地增值稅和契稅。企業所得稅是以代建收入扣除相關費用與代建營業稅及附加后的金額為計稅基礎。因此，以代建方式進行房地產開發，比自建的方式可以降低企業的稅收成本。如果采用合作建房，按照相關稅法規定，合作雙方作為以投資方式進行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業稅，有效降低房地產企業的稅收成本。
2、對房地產進行合理定價
房地產產品的銷售價格不僅影響到企業的營業稅、土地增值稅、企業所得稅及其他稅收，因此，企業在對產品定價時，要統籌考慮產品銷售價格對稅收成本的影響。例如，土地增值稅分30%、40%、50%、60%四級，在定價時，要充分考慮科學的定價方法，確定產品價格對銷售收入和稅率選擇都最有利，這樣確定的價格，不僅能夠降低增值稅，也能降低營業稅、所得稅及其他稅稅額。
3、對清算時間的控制
房地產企業預售時預繳所得稅是按預售毛利率計算的，項目完成后，要根據實際毛利率清算企業所得稅。因此，企業可以根據計算的實際毛利率，來控制清算時間。當實際毛利率小于預售毛利率時，適當提前清算時間，及時收回多繳的稅款。反之，再推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。
(二)建立有效的企業內控機制
1、聘用高素質稅收人才
房地產企業年涉稅金額都較大，需要專門的稅收人員進行稅收籌劃，以便合理規劃企業的稅收。配備高素質的稅務會計，可以減少辦稅環節，節省相關費用。并能夠幫助企業合理避稅，降低稅收成本，節省付給企業稅務師及事務所的費用。還可以規避企業違反稅法規定，避免企業的滯納金和罰金損失，降低企業的辦稅成本。
2、建立企業內控機制
企業必須建立相應的內控機制，才能夠將稅收籌劃上升到決策層面，以便利用合理的稅收決策機制，減少企業潛在的稅收風險。根據企業的需要，建立以董事長、財務經理、稅務師為中心的內控機制，對企業的稅收信息進行全面控制，以便有效監控企業的稅收管理，利用有用的信息，降低企業稅收成本增高的風險。同時，加強對稅法的學習，從而利用稅法，做到合理規避稅收，節約企業的稅收成本。
三、結論
房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，涉及到很多行業的興衰，也決定了我國民生的質量。因此，房地產企業穩定發展是關系國計民生的頭等大事。由于我國房地產企業的管理尚不完善，其稅收籌劃也未能形成有效的決策機制。面對這種狀況，房地產企業應該充分重視稅收規劃，分析所有影響企業稅收成本的因素，采取有效措施降低企業的稅收成本。房地產企業要樹立稅收成本控制意識，聘用高素質的稅務人才，做好企業的稅收籌劃，降低企業的違約成本，有效降低企業的稅收成本。企業通過建立內控機制，合理利用稅收信息進行稅收籌劃，規避稅收風險，有效降低企業的稅收成本。
參考文獻：
[1]韓玉芬，李榮瑾房地產開發企業稅收籌劃探析[J].現代商貿工業，2009,21（3）
[2]陳兵.淺析房地產企業涉稅成本研究[J].中國商界，2010（8）
一、房地產企業土地增值稅的現狀
（一）房地產無序開發促進實施土地增值稅條例
由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加
土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。
（三）涉稅風險和監管力度不斷變強
房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。
二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析
（一）確立風險評估指標
要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數據
本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。
（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果
倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。
與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。
三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討
（一）提高風險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。
（二）與稅務機構保持高度的聯系
房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度
企業的內部控制管理一般包括環境控制、風險識別、風險評估、活動控制和監督等。房地產企業的土地增值稅稅務風險管理存在于房地產企業日常經營管理的各個環節。房地產企業可以在原有的企業內部控制管理制度的基礎上，建立針對性的專門化的房地產企業稅務風險內部控制管理制度。一般包含以下幾個內容：房地產企業稅務風險的控制環境、風險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監督等等。房地產企業應該不斷健全土地增值稅風險管理的內部控制和管理，使土地增值稅稅務風險管理制度更加科學、更加完善。這將幫助房地產企業更好地把握風險，從而降低風險，保證房地產企業的正常發展。
[關鍵詞] 納稅時間 企業所得稅 納稅籌劃 籌劃方案
一、企業所得稅納稅籌劃概述
(一)企業所得稅的含義
企業所得稅是對我國境內企業和其他取得收入的組織,就其取得的來源于境內和境外的生產經營所得和其他所得所課征的一種稅。
(二)納稅籌劃的內涵
納稅籌劃是指經濟主體為實現經濟效益最大化的目的,在法律允許的范圍內,對自己的納稅事務進行的系統安排。它與避稅、偷稅、漏稅等行為相比具有本質差別。
(三)企業所得稅籌劃存在的誤區
1.納稅籌劃的根本目的是少繳稅
2.納稅籌劃的方法是鉆稅法的漏洞
(四)走出納稅籌劃誤區的對策
根據納稅籌劃的內涵,納稅籌劃的根本目的是實現經濟效益最大化,為達到其目的,最重要的是要有籌劃意識,在法律允許的范圍內合理安排納稅時間不失為一種有效的納稅籌劃方法。
二、合理安排納稅時間進行企業所得稅納稅籌劃
(一)延期納稅
在合法的情況下,企業應盡量延期納稅。納稅人延期繳納本期稅款就等于得到一筆無息貸款,可以使納稅人在本期有更多的資金用于產生收益,獲得更多的所得,也相當于節減了稅款。
所得稅本期應納稅所得額為收入總額減去準予扣除項目金額。要推遲所得稅納稅期,一方面要設法推遲收入的實現,另一方面要盡量提前稅前扣除項目的列支。具體方法有:
1.推遲銷售收入的實現
銷售收入的實現是以發出商品并取得索取貨款的憑據為依據的。如果銷售發生在月末或年末,企業可以試圖延緩銷售至次月或次年。企業當然不能為了自己推遲納稅而讓客戶推遲購買時間,這有可能失去一大批客戶;同時,企業也不能為推遲納稅而推遲收款,這不利于企業資金周轉;但企業可以先發出商品,只是要推遲結轉商品發出時間,而收款時以“預收賬款”處理即可。
2.推遲分期付款銷售的實現
分期付款銷售商品以合同約定的收款日期確定收入的實現。合同約定收款日期與具體實際收款日期可以不一樣。企業經過策劃,可以很容易做到既及時回籠資金,又推遲收入的實現。
3.推遲長期工程收入的實現
長期工程如建筑、安裝、裝配工程、加工、制造大型機械設備、船舶等,持續時間超過一年的,按完工進度或完成的工作量確定收入的實現。這里完工進度與完成的工作量是由企業自身經營情況決定的,因而在收入的實現時間上,企業具有很大的主動性,可以盡量推遲收入實現。
(二)合理選擇納稅年度
1.恰當選擇享受稅收優惠的第一個年度
企業所得稅的一些定期優惠政策是從企業取得生產經營所得的年度開始計算的,如果企業從年度中間甚至年底開始生產經營,則該年度將作為企業享受稅收優惠政策的第一年。由于該年度的生產經營所得非常少,因此,企業是否享受減免稅政策意義并不是很大。此時,企業就應當恰當選擇享受稅收優惠的第一個年度,適當提前或者推遲進行生產經營活動的日期。
[籌劃案例]:某公司根據《企業所得稅法實施條例》第87條的規定,可以享受自項目取得第一筆生產經營收入的納稅年度起,第一年至第三年免征企業所得稅,第四年至第六年減半征收企業所得稅的優惠政策。該公司原計劃于2008年11月份開始生產經營,當年預計會有虧損,從2009年度至2014年度,每年預計應納稅所得額分別為100萬元、500萬元、600萬元、800萬元、1200萬元和1800萬元。請計算從2008年度到2014年度,該公司應當繳納多少企業所得稅并提出納稅籌劃方案。
[籌劃方案]:該企業從2008年度開始生產經營,應當計算享受稅收優惠的期限。該公司2008至2010年度可以享受免稅待遇,不需要繳納企業所得稅。從2011年度到2013年度可以享受減半征稅的待遇,因此,需要繳納企業所得稅:(600+800+1200)×25%×50%=325萬元。2014年度不享受稅收優惠,需要繳納企業所得稅:1800×25%=450萬元。因此,該企業從2008年度到2014年度合計需要繳納企業所得稅:325+450=775萬元。如果該企業將生產經營日期推遲到2009年1月1日,這樣,2009年度就是該企業享受稅收優惠的第一年,從2009年度到2011年度,該企業可以享受免稅待遇,不需要繳納企業所得稅。從2012年度到2014年度,該企業可以享受減半征收企業所得稅的優惠待遇,需要繳納企業所得稅:(800+1200+1800)×25%×50%=475萬元。經過納稅籌劃,減輕稅收負擔:775-475=300萬元。
2.合理選擇清算日
根據企業所得稅法規定,企業在清算當年,應該劃分為兩個納稅年度,從當年1月1日到清算開始日為一個生產經營納稅年度,從清算開始日到清算結束日的清算期間為一個清算納稅年度。清算日期的選擇,往往會影響到兩個納稅年度的應稅所得,從而影響企業的所得稅負。
[籌劃案例]:某公司某年1月1日至8月末,一直進行正常的生產經營活動,取得應納稅所得額為18萬元,該公司適用稅率為25%,股東會于8月20日通過解散清算會議,并將9月1日作為清算日,開始進行清算。自9月1日起至10月15日共發生清算費用40萬元,清算所得為10萬元。請提出納稅籌劃方案。
[籌劃方案]:如果按該公司將清算日定為9月1日,則該公司當年(前8個月)應納所得稅為4.5萬元(18×25%),清算期間清算凈所得為-30萬元,不納稅,當年合計應納所得稅4.5萬元。
如果該公司將清算日定為11月1日,公司在尚未公告解散時,把有關的清算準備活動及費用18萬元提前轉移到生產經營期間,并把生產經營期間的應納稅所得額吃掉,則該公司當年的應納所得稅為:前8個月應納稅所得額為0(18-18),不納稅,清算期間清算所得為-12萬元(10-22),不納稅,當年合計應納稅所得額為0。
(三)合理安排所得稅的預繳方式
我國《企業所得稅法》第五十四條規定:“企業所得稅分月或者分季預繳。企業應當自月份或者季度終了后十五日內,向稅務機關報送預繳企業所得稅申報表,預繳稅款。企業應當自年度終了之日起五個月內,向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表,并匯算清繳,結清應繳應退稅款。”
《企業所得稅實施條例》第一百二十八條規定:“企業根據企業所得稅法第五十四條規定分月或者分季預繳企業所得稅時,應當按照月度或者季度的實際利潤預繳;按照月度或者季度的實際利潤預繳有困難的,可以按上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳,或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。預繳方法一經確定,該納稅年度內不得隨意變更。”
按實際數預繳的企業分月或分季預繳時,宜忽略會計利潤與應納稅所得額的差異,按會計利潤申報。由于一般情況下應納稅所得額會大于企業的會計利潤,按會計利潤申報也可以減少企業預繳的企業所得稅額。這種方式下,企業可以于年度終了后進行企業所得稅申報時再將會計利潤調整為應納稅所得額,并且在年度終了后五個月匯算清繳要結束時再繳納少繳的部分稅額。這樣做是符合稅法規定的,而且可以獲得較大的稅收利益。
當企業預計當年的應納稅所得額比上一納稅年度低時,可以選擇按納稅期限的實際數預繳,當企業預計當年的應納稅所得額比上一納稅年度高時,可以選擇按上一年度應稅所得額的1/12或1/4的方法分期預繳所得稅。
[籌劃案例]:某企業2008納稅年度繳納企業所得稅1200萬元,企業預計2009納稅年度應納稅所得額會有一個比較大的增長,每季度實際的應納稅所得額分別為1500萬元、1600萬元、1400萬元、1700萬元。企業選擇按照納稅期限的實際數額來預繳企業所得稅。請計算該企業每季度預繳企業所得稅的數額,并提出納稅籌劃方案。
[籌劃方案]:按照25%的企業所得稅稅率計算,該企業需要在每季度預繳企業所得稅分別為375萬、400萬、350萬、425萬。由于企業2009年度的實際應納稅所得額比2008年度的高,而且也在企業的預料之中,因此,企業可以選擇按上一年度應稅所得額的1/4的方法按季度分期預繳所得稅。這樣,該企業在每季度只需要預繳企業所得稅300萬元,假設銀行活期存款利息為1%,每年計算一次利息。則,該企業可以獲得利息收入:(375-300)×1%×9/12+(400-300)×1%×6/12+(350-300)×1%×3/12=1.19萬元。
參考文獻:
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[2]王樹鋒.納稅籌劃.2007.
[3]劉兆華.納稅籌劃實務與案例.2008.
一、商業銀行開展企業所得稅籌劃的主要途徑
（一）時間性差異的所得稅籌劃
時間性差異是由于稅法與會計制度在確認收益或損失時的時間不同而產生的稅前會計利潤與應納稅所得額之間的差異。時間性差異發生于某一會計期間，但在以后一期或若干期內能夠轉回。因此，時間性差異造成的是企業所得稅繳納時間提前或延后，從企業一個長時段的整體來看在金額上沒有影響。
按照所得稅會計核算辦法，對時間性差異在會計核算中采用應付稅款法和納稅影響會計法兩種方法進行處理。目前，采用應付稅款法存在的主要問題是由于經辦人員的變動、前后期的不銜接和遺漏，造成時間性差異只有當期調增，沒有后期調減，從而加重了商業銀行的稅負。因此，在年度企業所得稅匯算清繳時，對時間性差異的項目、金額、當年調整增加額及未來攤銷期的年限和調整減少額，應以表格形式進行匯總，作為年度納稅申報材料的附件加以保管，并在以后年度調整轉回，從而達到申報準確，查有實據。
（二）永久性差異的所得稅籌劃
永久性差異是指在某一會計期間內，由于會計制度和稅法在計算收益、費用或損失時的口徑不同，所產生的稅前會計利潤與應納稅所得額之間的差異。這種差異在本期發生，不會在以后各期轉回。永久性差異的存在是商業銀行稅負增加的主要原因，而由于目前金融企業的利息收支、中間業務收入等方面的會計制度與稅法基本接近。因此，本文僅以費用的使用作為企業所得稅籌劃的重點加以探討。
1.轉變短期合同制員工聘用方式，降低工資薪金及三費調整增加額。根據企業所得稅匯繳清算政策規定，2006年7月1日之前的計稅月工資標準為960元，之后為1600元，超過計稅工資標準的部分，不得在稅前扣除；職工工會經費、福利費和教育經費，分別按照計稅工資總額的2%、14%和1.5%計算扣除；企業按規定提取向工會撥交的工會經費，憑工會組織開具的《工會經費撥繳款專用收據》在稅前扣除。這些政策規定，簡單地說就是除開具《工會經費撥繳款專用收據》的工會經費外，對超過計稅工資標準部分的工資、職工福利費和教育經費均要作為應稅所得的調增額繳納33%的企業所得稅。
目前，商業銀行的用工方式主要是聘用長期和短期合同工，從2005年開始，某商業銀行省分行大堂保安采用與勞動服務公司簽訂用工合同，商業銀行支付用工費用，人員全部由勞動服務公司負責管理，所需費用按政策規定可以全額在稅前扣除，實現了用工方式的首次轉變。從企業所得稅籌劃角度看，商業銀行應在對這次用工方式的轉變進行認真總結的基礎上，大膽探索，穩步推進，加快商業銀行用工方式的轉變，尤其是對短期合同制員工的聘用上。以某商業銀行有1000名短期合同工、每人年薪4萬元計算，如果轉變聘用方式為用工方式，該行將減少應稅所得額2042萬元，相對增加利潤793萬元。
2.準確區分業務招待費和會議費，降低業務招待費超標準列支調增的應稅所得額。業務招待費就是用于業務招待方面的支出，根據企業所得稅匯繳清算政策規定，業務招待費的扣除比例為：全年銷售（營業）收入凈額1500萬元以下的為5‰，超過1500萬元的部分為3‰，金融保險業的業務招待費計算基數應扣除金融機構往來利息收入后的營業收入，超過規定比例列支的業務招待費不得在稅前扣除，必須作為應稅所得額的增加項加以調整，繳納33%的企業所得稅。2005年，某商業銀行業務招待費實際列支8927萬元，可在稅前列支金額3596萬元，超過標準列支5331萬元，超標準部分占比達到59.71%。
而會議費是指核算召開會議的文具、紙張、印刷材料、報刊、會議室租金、交通費及參加會議人員的住宿費、伙食補貼等支出。企業所得稅匯繳清算政策沒有規定扣除比例，也就是說只要是實際發生的會議費支出，全額可以在稅前列支。分析該行的業務招待費支出，很大一部分是大小會議的伙食補貼支出，這是造成業務招待費超標準的原因。因此，我們必須準確區分業務招待費和會議費支出，加強業務招待費的預算管理，積極開展會議費的籌劃，能在會議費列支的不在業務招待費中列支，從而達到降低業務招待費超標準列支調增應稅所得額之目的。
3.加強業務宣傳費和廣告費的籌劃，降低業務宣傳費超標準列支調加的應稅所得額。業務宣傳費就是用于業務宣傳活動所發生的費用支出，納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售（營業）收入（不扣除金融機構往來收入）5‰比例范圍內控制使用，據實扣除。而廣告費是指通過經工商管理部門批準的專門機構制作的，在一定的媒體傳播廣告而支付的費用。納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出不超過銷售（營業）收入2%的，可據實扣除，超過部分可無限期向以后納稅年度結轉。
從上述政策可以看出，廣告費稅前扣除比例是業務宣傳費的4倍，且可以無限期向以后納稅年度結轉。因此，我們在開展業務宣傳時，要認真的加以籌劃，盡可能地從廣告費中列支。同時，在籌劃過程中，要注意嚴格區分廣告費支出與贊助支出。
4.加強贊助和捐贈支出的管理，用活捐贈稅前扣除政策規定。根據企業所得稅匯繳清算政策規定，各種贊助支出不得在稅前扣除，納稅人直接向受贈人的捐贈不允許稅前扣除。金融、保險企業用于公益、救濟性的捐贈支出在符合國家規定、且不超過企業當年應納稅所得額1.5%的標準以內可據實列支營業外支出，計算繳納企業所得稅時準予扣除。超過部分在計算繳納企業所得稅時進行調整。納稅人通過非營利性的社會團體、國家機關向農村義務教育的捐贈、向老年活動場所的紅十字事業的捐贈，對公益性青少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，納稅人向慈善機構、基金會等非營利機構公益、救濟性捐贈，準予在繳納企業所得稅稅前全額扣除。
分析某商業銀行的贊助和捐贈支出，大部分是對共建單位、扶貧聯系鄉（村）、自然災害、學校等捐贈支出，由于大量的捐贈都是直接捐贈，且沒有取得正式的捐贈發票，以致不能在稅前扣除，造成捐贈后還要補繳33%的企業所得稅。因此，要加強對捐贈的籌劃管理，改變目前直接向受贈人直接捐贈的方式，要通過民政教育部門、慈善總會、基金會等非營利性的機構指定捐贈給受贈人，取得捐贈的正式發票，以便能夠全額稅前扣除。
5.通過對其他納稅調整增加項目的籌劃，相應降低其調整金額。除上述費用項目籌劃外，企業的期間費用還很多，它不僅可直接減少利潤總額，費用的業務發生方式和過程不同對納稅也會有不同的影響。因此，我們在開展籌劃過程中，一是預先安排、選擇最優的業務方式或過程，合理合法地降低納稅支出。二是取得合法的費用憑證。要求憑證的取得符合稅法規定，這是企業正確籌劃納稅最起碼的條件。一般在實務中常犯的錯誤有：取得虛假發票；取得非交易對象發票；未依時限取得發票。三是合法報告備案。稅法規定部分費用及損失應事先完成報備手續，否則不予以認定。四是延后列報費用。部分費用及損失有限額規定，超過部分將不予以認定。因此，在進行納稅申報時應注意各項費用及損失是否超過了限額，如果超過限額則可以考慮延至下期列支。五是盡量創造條件。稅前列支費用、損失并非沒有邊際和標準，應盡量創造條件，做到充分列支以保障自己的合法權益。
二、開展企業所得稅籌劃的策略
（一）以二級分行為納稅單位，采取集中申報的方式。
根據國稅函［2002］226號《關于匯總合并納稅企業實行統一計算、分級管理、就地預交、集中清算所得稅問題的補充通知》文件規定：“銀行的支行（指縣級支行，下同）和相當于支行一級的辦事處（分理處）、及保險公司的支公司和相當于支公司一級的辦事處，因改變會計核算辦法而變為非獨立核算單位，不再具備企業所得稅納稅人條件的，經所在地省級國家稅務局審核確認，可不再作為匯總納稅的成員企業管理，不實行就地預交企業所得稅，其納稅申報和就地預交管理上劃到上級支行（支公司）或分行（分公司）一級”。而近幾年來，全國各家商業銀行都加快了財務集中的步伐，財務核算逐步都集中到二級分行進行核算管理。外部的政策和內部的管理為“以二級分行為納稅單位，采取集中申報的方式”提供了條件和可能。集中申報后，一方面可以減輕基層行的工作量，另一方面減少稅務稽查的次數和檢查樣本量，將極大地降低納稅申報成本。
（二）確定專人負責納稅申報，不斷提高申報的質量。
企業所得稅的申報是一項政策性很強的業務，由于對政策理解的深度和廣度不同，同一企業的經濟業務，百個人申報就會有百樣的結果。因此，確定專人負責納稅申報顯得尤為重要。由于財務全部集中到二級分行統一核算管理，全行費用全部都經過二級分行審核，因此，納稅申報工作宜由二級分行費用審核人員兼任，具體由其統一掌握費用發票的合法性審核，總結費用使用中存在的問題，規范費用使用行為。由其通過建立所得稅納稅申報臺賬，對調整項目進行全面的登記，從而達到提高納稅申報質量。
一、當前房地產企業稅務籌劃中存在的問題
1、納稅意識薄弱
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發周期長，稅收對企業經營業績的短期影響不明顯，導致某些企業在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業所得稅對企業盈利的影響。
2、對納稅存在錯誤認識
在很多房地產企業中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發全過程中各個部門的配合，致使企業出現多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態度和認識。
3、房地產企業內部缺乏納稅管理
目前我國的房地產企業內部，雖然企業財務人員也在進行稅收相關規定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統全面，對房地產企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現象。
4、房地產企業不知如何規避風險
由于缺乏妥當的納稅管理，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易給企業造成納稅風險。因此，只有加強企業領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
5、企業內納稅籌劃實施不及時
由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發現有可合法合理規避稅款，這時已無法改變交稅的現實，造成不必要的開支，減弱了企業的盈利能力。
二、加強房地產企業的稅務籌劃措施
1、項目開發全過程籌劃
即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業產品開發周期長，涉及政府部門、企業繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發產品的定位及物業類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。
以物業類型為例，在同樣的一幅土地上，開發不同類型的物業稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯排或TH物業，各項稅金（包括營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據物業的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。
由于各地對普通住宅面積有規定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規定，貸款規模影響企業所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業的財務人員需要在項目發展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數計算，基本沒有籌劃的空間。）
2、選擇最優的會計核算方式
房地產開發企業在同一或相鄰地塊有不同的開發項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業綜合經濟效益。
3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優惠政策
我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據政策本身的規定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發別墅住宅，一塊開發純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統一規劃，統一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業的核算方式。
4、加強借款利息和營銷優惠的稅務籌劃
我國大部分的房地產企業主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業借款利息有相關方面的政策，房地產企業可以根據自身特點，選用合適的籌劃方法。
三、房地產企業稅務籌劃的發展趨勢
稅務籌劃是一個綜合性的工作，每一個環節所采用的方法都是多樣化的，具體的從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看，包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此，房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識。隨著對房地產稅務籌劃工作的重視，房地產企業稅務籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規范。同時在不斷地發展中，房地產選擇以稅務籌劃為企業活動，尋找好的契機和業務，進一步解決房地產大額稅的情況。在房地產稅務籌劃應用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產減稅的經營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產稅務籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創新，不斷地發展稅務籌劃工作。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規劃設計環節
實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。
所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。
三、融資環節
企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。
如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。
若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
四、土地取得環節
(一)企業以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。
對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。
企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。
(二)以資產收購方式取得土地
實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。
五、拆遷安置環節
在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。
所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設環節
在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
七、預售環節
企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。
所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
八、銷售環節
企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。
所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。
九、出租環節
實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。
十、項目清算環節
在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1]中華人民共和國企業所得稅法.國務院令[1993]第136號.
