發(fā)布時間：2023-02-13 07:38:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)稅實施細則樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第二條 凡在本省屬房產(chǎn)稅開征范圍的單位和個人，均應按照《條例》和本細則規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
第三條 房產(chǎn)稅由單位或個人申報，當?shù)囟悇諜C關(guān)核實征收。
第四條 房產(chǎn)稅納稅義務人的所有房產(chǎn)，包括生產(chǎn)性用房和非生產(chǎn)性用戶，不論其是否使用，凡按財政部制定的財務會計制度規(guī)定列入“固定資產(chǎn)”的，均應繳納房產(chǎn)稅。
第五條 根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地的縣（市、區(qū)）稅務局參考同類房產(chǎn)核定。
第六條 根據(jù)《條例》第六條規(guī)定，對下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
（一）納稅單位或個人辦的學校、醫(yī)院、診療所、托兒所、幼兒院所使用的能夠單獨記載價值的房產(chǎn)。
（二）關(guān)、停企業(yè)在關(guān)停期間占用的房產(chǎn)。
（三）基本建設(shè)單位和施工企業(yè)在施工期間，因施工需要臨時修建的房屋和工、料棚。
（四）社會福利單位使用的房產(chǎn)。
（五）因遭受自然災害和納稅確有困難需要減稅，免稅的，由當?shù)乜h（市、區(qū)）人民政府核批，并報省稅務局備查。
第七條 按《條例》第七條規(guī)定，納稅期限定為每年兩次征收，每年5月、11月為征收入庫期。
房產(chǎn)管理部門、個人出租或自營的房產(chǎn)稅，按月繳納，于次月15日前入庫。
個人出租或自營比較集中的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅可由當?shù)囟悇諜C關(guān)委托居民委員會代征代繳，按代征的稅額付給3％的手續(xù)費。
第八條 新建或購買的房屋應于建成或購買后三十日內(nèi)辦理納稅申報登記。如新建房屋竣工決算未作出，應按預算申報納稅，待工程決算作出后，再行結(jié)算稅款，多退少補。
1.第六條修改為：“納稅人納稅確有困難的，可按下列規(guī)定申請定期減征或免征房產(chǎn)稅：
（一）個人的房產(chǎn)，可向縣（市）地方稅務局提出申請，經(jīng)審核屬實，可給予1年的減稅或免稅照顧。
（二）單位的房產(chǎn)，由縣（市）地方稅務局審查，報地、市地方稅務局核批，給予1年的減稅或免稅照顧。
（三）在縣（市）范圍內(nèi)，對一個行業(yè)的房產(chǎn)，需要給予減稅、免稅照顧的，逐級報省地方稅務局審批。“
2.第九條修改為：“房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和本省的有關(guān)規(guī)定辦理。”
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于地下車位通常采取銷售、出租、按購房面積比例贈與業(yè)主使用等形式獲取利益回報。不同的處理方式導致不同的稅收。只有明確各經(jīng)濟行為下的權(quán)利歸屬，掌握正確的會計處理，明確自身的納稅義務，才能規(guī)避涉稅風險。 以下就此問題展開分析：
一、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬
1、非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、人防地下車位：項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。
二、不同處置方式下的會計處理及涉稅分析
1、銷售非人防地下車位永久使用權(quán)
⑴會計處理：收入與成本單獨設(shè)帳，計入“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”等科目。
⑵稅務處理：主要涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。
①營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)對待。《國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策的批復》國稅函[2005]83號已作廢，雖然新修改的《營業(yè)稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權(quán)”這幾個字，但是，總局的《營業(yè)稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權(quán)”是因為在149號文件《營業(yè)稅稅目注釋》中就已經(jīng)明確——銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。稅率為5%。
②企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，應當就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。
③土地增值稅：對土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循配比原則。
④印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。
2、分期租賃
⑴會計處理：租金收入與出租成本應單獨設(shè)帳，計入“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務支出”科目。
⑵稅務處理：主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。
①營業(yè)稅：根據(jù)《營業(yè)稅條例》及實施細則，對于經(jīng)營租賃取得的租金收入，按稅率5%計算繳納營業(yè)稅。
②企業(yè)所得稅：企業(yè)應按取得的實際租金凈利按25%繳納。
③房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181 號）的規(guī)定，以租金收入為計稅依據(jù)按12%從租計征房產(chǎn)稅，并實行按年征收分期繳納。
④印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
3、按購房面積比例贈給業(yè)主使用
⑴會計處理：如果將地下車位在銷售房屋時按購房面積贈與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目。
⑵稅務處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
①土地增值稅：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
②企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，在開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。”
是否征稅20%，如何征收，這是擺在所有城市面前的兩難選擇。在稅務研究者張萬剛看來，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)太多，對地方經(jīng)濟發(fā)展有著很大的影響。地方政府并不希望房產(chǎn)交易陷入冷清。如果因為征收20%的個稅，導致房產(chǎn)交易量急劇下降，勢必會對房地產(chǎn)開發(fā)預期造成負面影響。而一旦出現(xiàn)預期下降，土地交易會遇冷，地方的土地財政就會吃緊。
也許這正是大多數(shù)城市對征稅只字不提的一個原因。另一個難點在于操作。眾所周知，房產(chǎn)交易所得征稅20%的規(guī)定是在20年前的個稅法中明確下來的，但20年不見執(zhí)行，就是因為難以操作。這里的難有兩點，一是難以核實房產(chǎn)原值，二是難以算清合理費用。
在我國的住房市場上，房產(chǎn)的屬性五花八門，有自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)在交易過程中遵循的規(guī)則并不相同。再加上20年前還沒有實現(xiàn)交易信息的電子化，核實原值是一件極其費力、麻煩的事情。
不僅是核清原值不容易，按照個稅法，對房產(chǎn)交易還要扣除合理費用。這既包含了買房時所交的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，還包括了住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。這些費用的核實雖然不難，但需要大量的人力和時間。
任何一項政策的執(zhí)行都是有成本的，但當執(zhí)行政策的成本高到一定程度時，執(zhí)行就成為一件不劃算的事情。從這個意義上說，在全國大多數(shù)城市執(zhí)行房產(chǎn)交易征稅20%的政策，恐怕還缺少現(xiàn)實的可操作性。這就是為什么1993年個稅法就明確了這一條款，但到2006年國稅總局又發(fā)文，提出了一個替代的方法：按房產(chǎn)交易總價的1%～3%征稅。這樣的征稅方式成為各地的通行版本。
但問題是，同樣都是房產(chǎn)，能核清原值的和不能核清原值的，前者征稅20%，后者征稅1%～3%，太不公平。從數(shù)字上看，這兩種房產(chǎn)所交的稅款會相差很大。
但按照專家的說法，如果不愿意多交稅，那就持有房產(chǎn)，不要進行交易。因為房產(chǎn)的基本價值是居住，而不是投資、投機。如果要利用房產(chǎn)進行投資投機，多交稅也并無不妥。
重慶輕稅
據(jù)我們的了解，主城九區(qū)內(nèi)，針對個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，以公允的稅率（0.5%—1.2%）加以征收房產(chǎn)稅。（詳見《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》）我們可以清晰地看出，重慶的房產(chǎn)稅政策主要針對高端消費人群及沒有當?shù)貞艨诘耐鈦沓捶空摺Ｏ啾容^于上海政策，重慶的政策可謂“小而輕”。普通的中產(chǎn)階級并沒有直接受到房產(chǎn)稅影響，預計能夠相對有效地調(diào)節(jié)貧富差距。
從其征收對象來看，房產(chǎn)稅改革有助于引導居民理性購房。高端消費人群購買大房好房的觀念會因為房產(chǎn)稅的征收而有所平息，而外來炒房者（江浙一帶外來炒房者在重慶購房現(xiàn)象突出）也會受到房產(chǎn)稅征收的限制，有助于引導居民理性購房。
對于政策實施前的房地產(chǎn)環(huán)境，2008年7月20日，“五個重慶”作為重慶發(fā)展的新目標、新追求，在市委三屆三次全委會上被濃墨重彩地提出，成為重慶的戰(zhàn)略決策。該政策提出后，重慶人民的生活有了顯著改善，無論是在安全方面還是環(huán)境方面，值得提出的一點是，去年重慶市成為中國最具幸福感城市之一。從“兩江新區(qū)”國家級試點的確定，可以看出重慶在各方面的發(fā)展前景都是十分不錯的，自然而然，重慶的房價問題值得深入研究。
從商品房成交數(shù)據(jù)上來看，供應量—商品房供應量與上周相比大幅下降，成交量—商品房成交量環(huán)比大幅下降。從房產(chǎn)稅出臺前一周商品房供應量及成交量數(shù)據(jù)可以看出，供應與需求基本持平，這與房產(chǎn)稅出臺后的相對低需求形成了強烈對比。
剛需下的效果
我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前正值80后置房的時段，群眾對于房屋的需求的將會進一步擴大。受通貨膨脹預期的影響，購房似乎是大多數(shù)百姓的選擇。而政策實施后的房地產(chǎn)環(huán)境，從商品房成交數(shù)據(jù)上看，4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會成交量暴跌。為期4天的房交會上，成交金額20.67億元。成交套數(shù)只占去年秋交會的40%，更不到去年春交會的兩成。
從房產(chǎn)稅征收情況來看，在開征房產(chǎn)稅的一個月后，政府僅僅收到了兩筆稅收。而對于高端社區(qū)，特殊需求的購房者來講，只要他們有足夠的資金能夠購房，房產(chǎn)稅對他們的影響將不會太大。因此從該方案來看，這樣的房產(chǎn)稅幾乎僅限于象征意義。
從目前房價來看，2月18日重慶主城區(qū)樓市成交量僅55套，這和去年日均500套的成交量比，不可同日而語。而這樣的低銷量究竟能給房市減壓降價嗎？
“樓市不像股市，房價并沒有應聲而跌。”鋼運置業(yè)董事長代育松說，從目前的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，春節(jié)后主城區(qū)的成交量下降，房價保持穩(wěn)定。從目前來看，雖然房市不及以前，但是降價的苗頭并不明顯。就中長期來看，房價下降的可能性也相對較低。
在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)造成這樣的結(jié)果，主要有以下原因：
其一，房產(chǎn)稅政策預期過高，樓市已經(jīng)經(jīng)受住了降價潮的沖擊，中長期沒有降價可能性。其二，重慶的房產(chǎn)稅政策主要針對高端用戶及炒房者，普通購房者可謂望塵莫及，而他們的購房需求將構(gòu)成重慶人民的主體需求。其三，相對于上海政策0.6%的稅率及其征收普遍性，重慶政策的稅率“小而輕”，無法真正大幅度的影響房價。
無法抑制的房價
房產(chǎn)稅在一定程度上會促進房價的提升，那么他就達不到抑制房價上漲的作用，而且也達不到平衡收入差距的作用。那么有錢的人買房受的影響很小，而那些剛需人群就有更大的購房壓力。那么房產(chǎn)稅就和其初衷背道而馳了。
我們試想一下，能用幾百萬買豪宅，或者多個住宅的人會在意那九牛一毛的房產(chǎn)稅嗎？同時從重慶房產(chǎn)稅的征收范圍來看，相比于整個重慶的房產(chǎn)數(shù)量是很小的，這么小的范圍這么低的比例，對房產(chǎn)的價格影響是很小的。
同時我們知道，一個區(qū)域的房價是由各方面的因素控制的，一個地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，公共設(shè)施越完善，交通越便利，等等有利因素都會造成房價上漲，我們應該讓房價不至于過快上漲，或者說讓房價的漲幅同居民的收入增長相符，所以說對房價的調(diào)控，要從多個方面來調(diào)控，而不能單從一個方面入手，一個房產(chǎn)稅只是一種微小的手段，要解決高房價和低收入的矛盾必須從多方面入手，在調(diào)查過程中被訪者認為多建設(shè)保障房、廉租房、經(jīng)濟適用房，是有效解決住房壓力的手段。
（一）生產(chǎn)規(guī)模整改標準
對達不到最低年生產(chǎn)規(guī)模的采石場實施關(guān)停。
1.飾面用花崗巖采石場：最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬立方米。
2.建筑石材采石場：最低年生產(chǎn)規(guī)模5萬立方米。
（二）稅費征收標準
1.飾面用花崗巖采石場
（1）地質(zhì)環(huán)境保證金：每平方米每年5.76元。
（2）采礦權(quán)價款：按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬立方米征收，每立方米每年7.7元左右。
（3）礦產(chǎn)資源補償費：正常生產(chǎn)的采石場按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬立方米征收，每年約6萬元。
（4）采礦權(quán)使用費：每平方公里每年1000元。
（5）水土保持補償費：每平方米2元（國土局書面向水務局提供各采石場用地情況）。
（6）稅收：按最低年生產(chǎn)規(guī)模2萬立方米征收，每立方米平均繳納稅款21元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務部門據(jù)實征收）。
2.建筑石材采石場和水泥用灰?guī)r采石場
（1）地質(zhì)環(huán)境保證金、采礦權(quán)價款、礦產(chǎn)資源補償費、采礦權(quán)使用費：國土局按照法律法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定足額收繳。
（2）水土保持補償費：每平方米2元（國土局書面向水務局提供各采石場用地情況）。
（3）稅收：建筑石材采石場按采礦許可證核定的年生產(chǎn)規(guī)模（1立方米約等于2.6噸）每噸平均繳納稅款1.7元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務部門據(jù)實征收）。水泥用灰?guī)r采石場按采礦許可證核定的年生產(chǎn)規(guī)模每噸平均繳納稅款4.1元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務部門據(jù)實征收）。
以上稅費征收從2013年12月1日起執(zhí)行。
二、石材加工企業(yè)
（一）用地手續(xù)整改標準
1.對占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)實施關(guān)停。
2.占地完全符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃的石材加工企業(yè)，先按規(guī)定給予處罰后，依法補辦用地手續(xù)。
3.占地有部分不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)，不符合規(guī)劃部分限期拆除復墾，符合規(guī)劃部分按上述第2項規(guī)定辦理。
4.對未按時限完成治理或經(jīng)治理后仍不達標準的石材加工企業(yè)實施關(guān)停。
（二）環(huán)評手續(xù)整改標準
1.對無環(huán)評審批手續(xù)的石材加工企業(yè)實施關(guān)停。
2.有環(huán)評審批手續(xù)的石材加工企業(yè)，按照有關(guān)法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開采加工企業(yè)綜合治理實施意見>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號）規(guī)定進行整改，未按時限完成治理或經(jīng)治理后仍達不到標準的企業(yè)實施關(guān)停。
（三）稅費征收標準
1.稅收：每用一度電繳納稅款0.28元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務部門據(jù)實征收）。從2013年12月1日起執(zhí)行。
2.水資源費：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
3.水土保持補償費：每平方米2元（國土局書面向水務局提供各企業(yè)占地情況）。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
4.排污費：單片鋸、路沿石鋸每臺每年2000元，組合鋸每臺每年6000元。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
（四）關(guān)停時序
關(guān)停工作分兩批進行：
1.第一批：無環(huán)評審批手續(xù)或占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石材加工企業(yè)直接關(guān)停，不予限期整改，2014年4月30日關(guān)停結(jié)束。
2.第二批：對未按時限完成治理或經(jīng)治理后仍達不到標準的石材加工企業(yè)實施關(guān)停，具體關(guān)停時間按照政發(fā)〔2013〕48號文件規(guī)定執(zhí)行。
（五）其他事宜
開發(fā)區(qū)（石材廠、建材有限公司、石材有限公司）等其他鎮(zhèn)街區(qū)轄區(qū)內(nèi)的石材加工企業(yè)綜合治理工作，由屬地鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，相關(guān)部門配合，按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開采加工企業(yè)綜合治理實施意見>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號）和本實施細則規(guī)定執(zhí)行。
三、石子加工企業(yè)
成立石子加工企業(yè)規(guī)范治理工作組，由高新區(qū)牽頭，國土局、環(huán)保局、安監(jiān)局、公安局、經(jīng)信局、建設(shè)局、交通局、水務局、人社局、國稅局、地稅局、工商局、公路局、供電公司參與，組織開展石子加工企業(yè)綜合治理活動。責任分工、方法步驟、工作要求等按照《市人民政府關(guān)于印發(fā)<全市石材開采加工企業(yè)綜合治理實施意見>的通知》（政發(fā)〔2013〕48號）規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)規(guī)范治理標準參照石材加工企業(yè)規(guī)范治理標準執(zhí)行。
（一）用地手續(xù)整改標準
1.對占地完全不符合土地利用總體規(guī)劃的石子加工企業(yè)實施關(guān)停。
2.占地完全符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃的石子加工企業(yè)，先按規(guī)定給予處罰后，依法辦理用地手續(xù)。
3.占地有部分不符合土地利用總體規(guī)劃的石子加工企業(yè)，不符合規(guī)劃部分限期拆除，符合規(guī)劃部分按上述第2項規(guī)定辦理。
4.對未按時限完成治理或經(jīng)治理后仍不達標準的石子加工企業(yè)實施關(guān)停。
（二）建設(shè)審批手續(xù)整改標準
對無建設(shè)審批手續(xù)或建設(shè)審批手續(xù)不齊全的違法建筑，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，按規(guī)定給予處罰后，依法補辦建設(shè)審批手續(xù)；嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的依法拆除。
（三）環(huán)評手續(xù)整改標準
1.對無環(huán)評審批手續(xù)的石子加工企業(yè)實施關(guān)停。
2.有環(huán)評審批手續(xù)的石子加工企業(yè)，按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范治理標準進行整改，對未按時限完成治理或經(jīng)治理后仍達不到標準的石子加工企業(yè)實施關(guān)停。
規(guī)范治理標準：廠區(qū)內(nèi)地面須硬化，安裝旋轉(zhuǎn)式噴淋降塵設(shè)備，定時灑水（做到全覆蓋）；廠區(qū)通往主干道路必須硬化（至主干道路500米段為水泥或瀝青路面），及時清掃，每天灑水至少4次以上，做到道路干凈整潔、平整通暢；破碎、篩分、輸送、下料口、料倉等生產(chǎn)系統(tǒng)全部封閉運行，粉碎機進料口安裝高效噴淋設(shè)備，下料口安裝經(jīng)國家質(zhì)量體系認證的高效除塵設(shè)備；廠區(qū)內(nèi)物料堆放規(guī)劃合理，分類存放，堆場必須采取覆蓋、噴淋等措施，裝卸物料時必須采取灑水、噴淋、封蓋等措施；配置自動立體沖洗車輛設(shè)備及配套的污水處理設(shè)施。
（四）稅費征收標準
1.水資源費：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
2.水土保持補償費：每平方米2元（國土局書面向水務局提供各石子加工企業(yè)用地情況）。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
3.排污費：每年3000元。從綜合驗收合格后執(zhí)行。
4.稅收：每用一度電繳納稅款0.1元（不含房產(chǎn)稅、土地稅，房產(chǎn)稅、土地稅由稅務部門據(jù)實征收）。從2013年12月1日起執(zhí)行。
（五）運輸車輛整改標準
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 經(jīng)濟 土地 財政
一、中國房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象按房屋的計稅余值或租金收入計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。據(jù)證券日報2010年7月22日報道，有消息稱，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當?shù)厣陥笕霂欤瑲舛惪顬?154.83元。
1.房產(chǎn)稅的特點
1.1房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；
1.2征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;
1.3區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。
2.房產(chǎn)稅的征稅對象
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
3.特例
在針對房產(chǎn)稅是否征收這一話題下，一些城市首先提出了征收房產(chǎn)稅的政策。比如上海、重慶。
上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點實行差別化的比例稅率，試點過程中應稅住房計稅依據(jù)為參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施，首批納入征收對象的住房包括：
3.1個人擁有的獨棟商品住宅；
3.2個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；
3.3在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房；
3.4未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。
二、國外房產(chǎn)稅
1.美國
美國房地產(chǎn)稅稅率都由地方市政當局的立法機關(guān)自己制定，也就是說根據(jù)財政支出決定房地產(chǎn)稅的稅率，一般在1~3%。即使在一個城市，不同的街區(qū)，由于公共投入不盡相同，稅率也不相同。
美國的房地產(chǎn)稅全民征收，由于房地產(chǎn)稅可以在申報聯(lián)邦個稅時課稅扣除，而聯(lián)邦個稅是按照家庭收入計征，也就是說，在報個稅時，如果收入低，房產(chǎn)稅就從收入里減去，也就相當于政府退還了房地產(chǎn)稅。
在美國買房，買主除了關(guān)心房價外，還關(guān)心房子所在區(qū)的房地產(chǎn)稅稅率。賣方一般應告知買方，但買方也可到市政府稅務部門的網(wǎng)站上查詢，產(chǎn)權(quán)文件上也詳細記載房子過去交納的房地產(chǎn)稅。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房地產(chǎn)稅，買房者從房產(chǎn)交易日開始，支付房地產(chǎn)稅。
美國房子要出租，照樣收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還要收15%的資本得利稅，還有交易價格1~5%的營業(yè)稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。對按揭購房者，房地產(chǎn)稅通常由銀行代繳。
2.英國
在英國，買了房子并不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權(quán)。獨立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地，此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個人手里，也許在政府手里。
英國的房地產(chǎn)的估價由政府開發(fā)的專用軟件自動完成，稅額從個人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無需個人參與。完稅后，如果個人有異議，可以提出復核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補。
另外，英國對非居民住房的房地產(chǎn)稅單獨征收，包括商業(yè)用房、市鎮(zhèn)及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產(chǎn)稅雖然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區(qū)支持貧困地區(qū)。
3.法國
法國房地產(chǎn)稅包含在財產(chǎn)稅里，財產(chǎn)稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術(shù)品等財產(chǎn)合并納稅，也就是說，按照各類財產(chǎn)的總價值計征。對大多數(shù)家庭來說，財產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。
根據(jù)法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民在法國境內(nèi)連續(xù)居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的財產(chǎn)征稅，如果在法國境內(nèi)居住不超過183天，則只對在法國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅。
財產(chǎn)稅必須在每年的6月15日前申報，歐盟其他國家公民必須在7月15日前申報，非歐盟國家的外國人則必須在8月31日前申報。
法國財產(chǎn)稅按居民戶計征，夫妻和未獨立子女算作一個居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計征單位，這就堵塞了家庭成員以不同戶主購買房產(chǎn)逃避財產(chǎn)稅的漏洞。
三、建議
從世界各國征收房地產(chǎn)稅的情況看，中國征收房產(chǎn)稅，不但合理合法，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律和國際慣例。重慶市只對高檔住房征收房產(chǎn)稅，那一人擁有數(shù)套乃至幾十套普通住房就免征，這根本觸及不到炒房投機商的利益，起不到有效打壓房價的作用。上海市對超面積新購房征收房產(chǎn)稅，這顯然對后進入房地產(chǎn)市場的人不公平，而公平競爭是市場經(jīng)濟的靈魂。
從房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗看，我國的房產(chǎn)稅應該對住房保有階段征收，而不是購買階段。既然房產(chǎn)稅是從價稅，就必須按照房產(chǎn)總價值多少來計征。
無論是上海的房產(chǎn)稅試行辦法還是重慶的實施細則，都沒有提及納稅人的法律救濟方式。這大概是起草者缺少法律界人士所致吧。如果缺少了當事人的法律救濟方式，這樣的稅法就是有致命缺陷的。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業(yè)廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項目的實際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。
商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業(yè)費單獨與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業(yè)服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負，合理避稅。
3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。
在房產(chǎn)稅中，財稅地字[1987]第003號文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨核算，不計入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產(chǎn)，都應作為應稅
房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。
4.關(guān)于公共設(shè)施的確定
項目建設(shè)時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
二、商業(yè)地產(chǎn)中營業(yè)稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知〉中規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營業(yè)稅及附加。
2、代收費用的稅務處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時，往往會存在代相關(guān)政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業(yè)稅。
〈營業(yè)稅暫行條例實施細則〉第十三條規(guī)定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
（1）由國務院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業(yè)稅暫行條例實施細則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業(yè)稅的。
三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設(shè)計費、項目交通、標識、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設(shè)計勞務在支付時，不論勞務是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發(fā)成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項經(jīng)營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。
參考文獻：
