發布時間：2022-06-29 16:52:25
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第一條 為加強城市房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合我省實際，制定本條例。
第二條 凡在我省城市規劃區內國有土地上，因建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本條例。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市建設和舊區改造。
第四條 省人民政府建設行政主管部門主管全省的城市房屋拆遷工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或人民政府授權的部門（以下簡稱房屋拆遷主管部門）主管本行政區域內的城市房屋拆遷工作。
第二章 拆遷管理
第五條 單位或者個人需要拆遷房屋的，應當持國家規定的批準文件、拆遷計劃和拆遷補償安置方案等，向被拆除房屋所在地的市、縣房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。
個人拆除自有房屋的，必須持有房屋所有權證和土地使用證以及市、縣規劃部門批準的文件。
第六條 拆遷人在報送拆遷補償安置方案時，應當提供完成拆遷補償安置任務的資金證明，并接受房屋拆遷主管部門對拆遷補償安置資金使用的監督。
第七條 房屋拆遷申請人依照本條例規定提交有關文件和資料后，房屋拆遷主管部門應當在受理之日起10日內提出審查意見，凡符合本條例規定的，發給房屋拆遷許可證；不符合本條例規定的，不予核發，并書面告知理由。
第八條 房屋拆遷主管部門應當對拆遷安置地點、戶型等進行實地查核。安置用房應具備公共交通、入學、就醫、日常生活等條件。安置用房質量不合格的，不予核發房屋拆遷許可證。
第九條 房屋拆遷主管部門受理房屋拆遷申請并審查同意后，應當立即通知當地公安、規劃、城建、土地、工商行政、房屋產權產籍管理等有關部門和鎮人民政府或街道辦事處，在建設用地規劃許可證確定的房屋拆遷范圍內自接到通知之日起封戶，暫停辦理房屋使用性質變更、修建裝修、移轉、分割、設定他項權利和居民入戶、分戶等手續，暫停辦理工商企業、個體工商戶注冊登記。
第十條 拆遷人可以實施自行拆遷，也可以委托拆遷。
實施自行拆遷的拆遷人，在拆遷自有房屋時必須經房屋拆遷主管部門審核批準。
臨時機構不得作為拆遷人實施拆遷。
接受委托拆遷的單位必須取得房屋拆遷資格證書。房屋拆遷單位資格管理辦法由省人民政府建設行政主管部門依照國家有關規定另行制定。
實行委托拆遷的當事人之間必須簽訂委托拆遷協議，并報房屋拆遷主管部門備案。
第十一條 房屋拆遷主管部門不得充任拆遷人或接受拆遷委托，也不得設立房屋拆遷公司。
第十二條 房屋拆遷主管部門自房屋拆遷許可證發放之日起5日內，應當將建設項目的名稱、拆遷許可證批準文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、過渡期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。
拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起滿3個月不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自行作廢，拆遷封戶自行解除。對被拆遷人所造成的損失，由拆遷人負責賠償。
第十三條 拆遷人實施房屋拆遷不得超越拆遷范圍和拆遷期限。確需變更拆遷范圍或延長拆遷期限的，應當在距批準的拆遷期限到期15日前辦理延期、變更手續。房屋拆遷主管部門應當在收到延期、變更拆遷申請10日內給予答復。
第十四條 拆遷人與被拆遷人應當在拆遷期限內，依照本條例的規定就補償安置等問題簽訂房屋拆遷書面協議，并報批準拆遷的房屋拆遷主管部門備案。
第十五條 拆遷人與被拆遷人對補償形式、補償金額、安置地點及安置用房面積、拆遷過渡方式及過渡期限等發生爭議，在規定的搬遷期限內，經協商達不成協議或者拆遷當事人一方拒絕商談拆遷安置事宜，拆遷當事人要求裁決的，必須提出書面裁決申請，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門進行裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。
裁決機關應當在受理裁決申請之日起30日內作出書面裁決，情況復雜案件不得超過3個月。
當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。
第十六條 在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內拆遷人和被拆遷人雙方雖達成協議，但被拆遷人拒絕搬遷或者在本條例第十五條第一款裁決規定的拆遷期限內，被拆遷人拒絕搬遷的，由縣級以上地方人民政府作出責令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，縣級以上地方人民政府責成有關部門強制拆遷或者由房屋拆遷主管部門直接申請人民法院強制拆遷。
第十七條 拆遷人轉讓建設項目應當符合國家有關規定，原拆遷補償協議載明的有關權利、義務隨之轉移。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
拆遷人轉讓建設項目，應當在轉讓合同簽訂后15日內到房屋拆遷主管部門辦理拆遷變更手續。
第十八條 拆遷人應當在安置用房交付使用之日起3個月內，憑國家和省規定的有關證件、資料到房地產行政主管部門、國土管理部門辦理安置用房產權登記和土地使用權登記手續，被拆遷人應當予以配合。
第十九條 拆遷領館房屋、軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及涉僑、港、澳、臺胞的房屋，法律法規另有規定的，按其規定執行。
第三章 拆遷補償安置
第二十條 對被拆除房屋面積和使用性質的認定，以房屋所有權證、公房租用憑證記載為準。拆遷由住宅改為營業用房的，還應審驗拆遷封戶前規劃行政主管部門批準的文件和工商營業執照、納稅憑證等有關證明材料。
第二十一條 拆遷補償形式，實行作價補償、產權調換或者作價補償和產權調換相結合。被拆遷房屋所有人有權選擇補償形式。
拆遷補償安置的面積按照被拆除房屋及其附屬物的建筑面積計算。
拆除違法建筑一律不作補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償。
第二十二條 作價補償的標準以當地房屋市場指導價格為基準，由拆遷人與被拆遷房屋所有人雙方協商議定。房屋市場指導價由市、縣人民政府房地產管理部門會同有關部門根據房地產市場情況確定，并定期公布。
第二十三條 實行產權調換的，安置用房的建筑面積與被拆除房屋相等建筑面積部分，由拆遷人與被拆除房屋所有人按市場指導價結算差價。
安置用房的建筑面積超過被拆除房屋建筑面積部分，由被拆除房屋所有人按市場指導價或按縣以上人民政府房地產行政主管部門規定的價格購買。
安置用房不足被拆除房屋建筑面積部分，由拆遷人按市場指導價對被拆除房屋所有人給予補償。
第二十四條 對實行產權調換的被拆遷人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改造的原則確定。安置用房不能一次解決的，應當在協議中明確過渡期限和過渡費用。
第二十五條 拆除出租的房屋，只對被拆除房屋所有人進行補償安置。
拆除按政府定價租金出租的公有房屋實行作價補償的，可以由被拆除房屋所有人按有關規定出售給被拆除房屋使用人后拆遷；被拆除房屋所有人不同意出售的，由所有人對使用人進行安置。
上述房屋的拆遷實行產權調換的，原租賃關系繼續保持，因拆遷引起原租賃合同條款變動的，應當對合同條款作相應修改。
第二十六條 對拆除設有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。抵押人不能清償債務的，只能作產權調換。
對拆除設有抵押權的房屋實現產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，由拆遷人向公證機關辦理證據保全后實施拆遷。
第二十七條 拆除有產權糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上地方人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
第二十八條 拆遷人應當給予被拆遷人臨時安置補助費、搬家補助費。
在規定的過渡期限內由拆遷人提供周轉房的不付給臨時安置補助費。
搬家補助費由拆遷人按實際搬遷費用一次性付給；需要過渡的，付給兩次搬家補助費。
第二十九條 臨時安置補助費標準由市、縣人民政府房地產管理部門參照被拆除房屋及其附屬物使用面積的同區位、同類型住房的市場租金額確定。
實行產權調換的，過渡期限不超過18個月，實行作價補償的，應給予45日的臨時安置補助費。
第三十條 拆除非住宅房屋的臨時安置補助費含生產設備拆卸、搬運、安裝補助費和停產、停業經濟損失補助費，其中生產設備拆卸、搬運、安裝補助費按國家規定的標準一次付給；停產、停業經濟損失補助費由市、縣人民政府制定。
第三十一條 因拆遷人的責任使被拆遷人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，從逾期之月起，逾期不足6個月的，按月增加0．5倍臨時安置補助費；逾期6個月以上1年以下的，按月增加1倍臨時安置補助費；逾期1年以上的，按月增加2倍臨時安置補助費。對由拆遷人提供周轉房過渡的被拆遷人，從逾期之月起應按月付給臨時安置補助費；逾期1年以上的，按月增加1倍臨時安置補助費。
非住宅房屋超過過渡期限1年以上的，每年加發停產、停業經濟損失補助費1次。
第三十二條 因城市房屋拆遷發生的被拆遷人戶口遷移及電話、水電氣、閉路電視遷裝等費用，由拆遷人按收費標準補償或者補助被拆遷人。
第四章 法律責任
第三十三條 違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷或者委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的，予以警告，責令停止拆遷；對擅自拆遷的，按拆除建筑面積處以10萬元至50萬元罰款；對委托單位和接受委托單位按拆除建筑面分別處以5萬元至20萬元罰款；對被拆遷人造成損失的，責任方應予賠償。
第三十四條 違反本條例規定，擅自降低補償安置標準；擅自延長拆遷期限、過渡期限或變更拆遷范圍；建設項目轉讓未辦理拆遷變更手續的；予以警告，責令限期改正，并可處以5萬元至10萬元的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，擴大或者縮小補償、補助、安置范圍的，責令限期改正，并可處以1萬元至3萬元的罰款。
第三十六條 違反本條例規定，拆遷人無正當理由不按規定辦理安置用房產權登記的，對拆遷人予以警告，責令限期辦理，并可處以1萬元至3萬元的罰款。
第三十七條 房屋拆遷主管部門違反本條例規定，充任拆遷人、接受委托拆遷、設立房屋拆遷公司、給臨時機構發放拆遷資格證的，由上級行政主管部門沒收非法所得，并可處以非法所得1至3倍罰款。
第三十八條 當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第三十九條 阻礙房屋拆遷工作人員執行公務，情節嚴重的，由公安機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 房屋拆遷主管部門及其工作人員在履行職責時有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違紀行為的，由有關部門依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第一條 為加強城市房屋拆遷安置管理，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，保障城市建設工作的順利進行，根據國家有關法律、法規的規定，結合我省實際情況制定本條例。
第二條 凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物和對被拆遷人進行安置的，均適用本條例。
第三條 本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位或個人。
本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市改造和建設。
第五條 拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須履行本條例規定的義務，服從城市建設的需要，在規定搬遷期限內完成搬遷。
第六條 各級人民政府應當加強對城市房屋拆遷安置工作的領導?？h以上人民政府房地產行政管理部門或者縣以上人民政府授權的部門（以下簡稱房屋拆遷主管部門），主管本行政區域內的城市房屋拆遷安置工作。
第七條 縣以上人民政府對在城市房屋拆遷安置工作中有突出貢獻的單位和個人應當給予表彰或獎勵。
第二章 拆遷管理
第八條 任何單位或者個人需要拆遷城市房屋，必須持國家規定的批準文件以及拆遷計劃和拆遷安置方案，向當地房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經房屋拆遷主管部門審查批準，取得房屋拆遷許可證后，方可按本條例的有關規定實施拆遷。
實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限。
第九條 縣以上人民政府或者其城市規劃主管部門確定拆遷范圍后，房屋拆遷主管部門應當將拆遷范圍及時通知有關的公安、工商及其他部門暫停辦理拆遷范圍內的以下事項：
（一）戶口遷入、分戶手續；
（二）核發工商營業執照；
（三）房屋所有權和使用權的變更手續。
本條例規定的暫停辦理的期限為十二個月。
第十條 在本條例第九條規定的暫停期限內，因出生、結（離）婚、轉業（復員）等原因確需在拆遷范圍內入戶或者分戶的，應當經縣以上人民政府批準。
第十一條 房屋拆遷可以由當地人民政府組織統一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷安置或者委托拆遷安置，有條件的城市和城市中實行綜合開發的地區，應當實行統一拆遷。
自行拆遷安置的，拆遷人必須向當地房屋拆遷主管部門提出申請，經批準后，方可以實施拆遷安置工作。
委托拆遷安置的，拆遷人必須委托具有拆遷資格的拆遷安置單位承辦。
房屋拆遷主管部門不得接受委托拆遷安置。
拆遷安置承辦單位的管理，按照國家有關規定執行。
第十二條 房屋拆遷主管部門在房屋拆遷許可證核發后五日內，應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等有關事項以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。
第十三條 在房屋拆遷主管部門公布的搬遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人依照本條例的規定就補償、安置等問題簽訂由省房屋拆遷主管部門統一印制的《拆遷補償安置協議書》。
《拆遷補償安置協議書》應當明確拆遷補償形式和補償金額；安置用房面積和安置地點；搬遷過渡方式和過渡期限；擴大面積安置費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
第十四條 《拆遷補償安置協議書》簽訂后，拆遷人應當將其副本送交當地房屋拆遷主管部門備案。協議雙方也可以到當地公證機關辦理公證?！恫疬w補償安置協議書》由拆遷人和被拆遷人分別保存，作為拆遷人和被拆遷人拆遷與安置的憑證。
拆除依法代管房屋，其《拆遷補償安置協議書》必須經當地公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條 拆遷人與被拆遷人因補償、安置等問題在搬遷期限內未達成協議而沒有簽訂《拆遷補償安置協議書》的，由當地房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。
當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已按裁決給被拆遷人作了安置或者提供了臨時住處的，不停止拆遷的實施。
第十六條 到達房屋拆遷公告規定的搬遷截止日期，或者到達根據本條例第十五條第一款規定作出裁決的搬遷截止日期，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，縣以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不搬遷的，由縣以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆除。
第十七條 拆除有產權糾紛的房屋，到達房屋拆遷主管部門公布的搬遷截止日期，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并到公證機關辦理證據保全。
第十八條 拆遷人在公布的搬遷期限內或者在被拆遷人接到裁決書之日起十五日內，不得對未搬遷住戶實施停止供水、供電、供熱以及停止供應煤氣等影響正常生活的行為。
第十九條 法律、法規對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規定的，依照有關法律、法規執行。
第二十條 房屋拆遷主管部門應當對房屋拆遷、安置活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料。檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十一條 房屋拆遷主管部門應當建立、健全拆遷安置檔案管理制度，加強對檔案資料的管理。
第三章 拆遷補償
第二十二條 拆遷人對被拆除房屋及其附屬物的所有人的補償可以實行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式。
拆除非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予適當作價補償。
拆除違章建筑，超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償；但核發證照已明確不予補償的除外。
產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。
作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合房屋成新計算。
第二十三條 拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，按照下列規定予以補償：
（一）拆遷人應當按原性質、原規模予以重建或者由產權單位自建，建后產權仍屬原房屋所有人，拆遷人負擔其全部費用；
（二）拆遷人按照房屋重置價格給予補償；
（三）縣以上人民政府按照城市規劃統籌安排。
本條（一）、（二）項規定的補償形式可以由雙方當事人協議確定。
拆除私有用于公益事業的房屋及其附屬物的補償辦法由省人民政府另行規定。
第二十四條 以產權調換形式償還的非住宅房屋，原則上償還的建筑面積不得少于原拆除房屋建筑面積，差價結算辦法按下列規定執行：
（一）償還建筑面積與原面積相等，按照重置價格結算結構差價；
（二）償還建筑面積大于原面積，其等量部分，按照本條第（一）項執行，其超過部分按商品房價格結算；
（三）償還建筑面積小于原面積，其等量部分，按照本條例第（一）項規定執行，其不足部分，按照重置價格結合成新結算。
拆遷國有非住宅房屋以產權調換形式償還的，其結算差價問題，由省人民政府另行規定。
第二十五條 以產權調換形式償還的國有和集體所有住宅房屋，其償還面積與原面積相等時，互不結算差價；其償還面積大于或小于原面積時，其超出或者不足原面積部分，按照房屋重置價格結算。
第二十六條 拆除有合法證照的私有住宅房屋，對被拆遷房屋所有人按照下列規定補償：
（一）不要產權需要安置的，拆遷人應當按照原房屋重置價格結合成新補償；
（二）不要產權也不需要安置的，拆遷人按照縣以上人民政府規定的市場交易價格標準對原房屋作價收買；
（三）要求償還產權的，新舊房屋均按照縣以上人民政府規定的市場交易價格標準結算差價。
第二十七條 拆除出租的房屋，實行產權調換的，原租賃關系繼續保持。因拆遷引起變動原租賃合同條款的，該合同條款應當作相應修改。
第二十八條 拆除享受國家或者單位補貼個人購買或建造的房屋，拆遷人按照有關各方的投資比例予以分別補償。
第二十九條 拆除產權不明或者無合法繼承人的私有房屋，由拆遷人報請房地產行政管理部門調查登記、攝影備案、評估價格后，由拆遷人按照規定將補償費如數交房屋拆遷主管部門代為儲存。
第三十條 拆除沒有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的搬遷期限內未達成抵押協議的，由拆遷人參照本條例第十七條的規定實施拆遷。
拆除沒有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新建立抵押權或者清償債務后，方可給予補償。
第三十一條 拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起被拆遷人經濟損失的，由拆遷人給被拆遷人以適當補助。具體補助辦法及標準由縣以上人民政府規定。
第三十二條 被拆除房屋使用人搬遷時，由拆遷人付給搬遷補助費，對提前搬遷的可給予獎勵。
在規定的搬遷過渡期限內，被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置補助費；需要過冬的還應當付給越冬采暖補助費。
拆遷人未能按照規定日期組織被拆除房屋使用人回遷的，應當向被拆除房屋使用人加發臨時安置補助費，需要越冬的應當加發越冬采暖補助費。
越冬采暖補助費、搬遷補助費、臨時安置補助費的標準，按照市、縣人民政府的規定執行。
第四章 拆遷安置
第三十三條 拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人依照本條例的規定給予安置。
被拆除房屋使用人，分為被拆除非住宅房屋使用人和被拆除住宅房屋使用人。
被拆除非住宅房屋使用人必須具有該非住宅房屋所有權證照或者租賃手續。其中需要作為工商用房安置的，還必須具有營業執照。
被拆除住宅房屋使用人必須具有該住宅房屋的所有權證照或者租賃手續、以及拆遷范圍內的正式戶口和糧食關系。
第三十四條 拆遷人安置被拆除房屋使用人的新建回遷用房，必須符合《吉林省民用建筑標準》的有關規定。
第三十五條 被拆除房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程性質，按照有利于實施城市規劃和城市舊區改造，以及盡可能方便居民生活的原則確定。
拆遷人對于從區位好的地段遷入區位差的地段的被拆除房屋使用人，應當適當增加安置面積。具體標準，由縣以上人民政府制定。
第三十六條 拆除非住宅房屋，原則上按照原建筑面積安置。
第三十七條 拆除住宅房屋，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積（以下簡稱原面積）安置；可以實行房屋安置，也可以實行貨幣安置。
對按照原面積安置住房有困難的被拆除房屋使用人，可以適當增加安置面積。
安置方式和增加安置面積的具體辦法，由市（州）人民政府根據當地實際情況規定，并報省人民政府批準。法律、法規另有規定的除外。
第三十八條 《吉林省城市建設管理條例》頒布前自建但無房屋證照的獨立住宅房屋，其使用人具有城市戶口、糧食關系，又確無其他住處的，拆除時經當地房地產行政主管部門確認后，由拆遷人給予有償安置。具體安置標準和辦法，由市（州）人民政府規定。
第三十九條 住宅房屋兼作營業房屋的，拆遷時按照住宅房屋安置。
第五章 法律責任
第四十條 對違反本條例第八條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋或者超越房屋拆遷許可證規定范圍拆遷房屋的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，并對非法拆遷的單位或者個人處以拆除房屋建筑面積的建設成本1至2倍的罰款。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
對其中符合拆遷條件的，由房屋拆遷主管部門責令補辦房屋拆遷許可證。
第四十一條 對違反本條例第十一條第三款規定，委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，并對拆遷人處以拆遷委托費1至2倍的罰款。
第四十二條 對違反本條例第三十二條第二款、第三款規定，拆遷人未向被拆遷人支付補償、安置等費用和未能在規定日期內組織回遷的，由房屋拆遷主管部門責令限期改正，并對拆遷人處以應當支付費用5至10倍的罰款。
第四十三條 對違反本條例第三十四條規定的，由房屋拆遷主管部門責令限期按照規定予以調整；逾期不調整的，房屋拆遷主管部門依照縣以上人民政府規定處理。
對未按照規定的安置面積標準安置的，責令拆遷人限期改正，并處以不足面積建設成本1至2倍的罰款。
第四十四條 違反本條例規定給被拆遷人造成經濟損失的，應當承擔賠償責任。
第四十五條 對妨礙房屋拆遷主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十六條 房屋拆遷主管部門工作人員與拆遷安置活動有關的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條 被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，或直接向人民法院起訴。當事人對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第六章 附 則
一、第四十二條第（一）項修改為：“違反第八條第一款規定，未取得房屋拆遷許可證擅自拆遷房屋的，責令其停止拆遷，給被拆遷人造成損失的，責令拆遷人賠償被拆遷人的損失。對其中符合拆遷條件的，責令其補辦房屋拆遷許可證，并處拆遷人五千元至一萬元的罰款；對不符合拆遷條件的，處拆遷人一萬元至三萬元的罰款?！?/p>
二、第四十二條第（二）項修改為：“違反第八條第二款規定，不按房屋拆遷許可證范圍拆遷，超過拆遷期限，責令其改正。給被拆遷人造成損失的，由拆遷人負責賠償被拆遷人的經濟損失，并處拆遷人五千元至一萬元的罰款?！?/p>
三、第四十二條第（三）項修改為：“違反第九條規定，委托未取得拆遷資格證書的單位進行拆遷的，予以警告責令其停止拆遷，賠償被拆遷人經濟損失，并對委托方處一萬元至二萬元的罰款。”
四、第四十二條第（六）項修改為：“違反第十二條規定，拆遷人或被委托取得拆遷資格證書的單位未按該條各項規定做好拆遷前各項工作擅自拆遷的，責令其停止拆遷?！?/p>
五、第四十二條第（七）項修改為：“違反第十三條規定，拆遷工作人員不經培訓并未取得《拆遷工作崗位合格證》上崗工作的，責令下崗培訓?！?/p>
六、第四十二條第（八）項修改為：“違反第十四條規定，在搬遷期限內擅自停止供水、供電、供熱、供煤氣的，責令限期恢復，給被拆遷人造成損失的，應依法予以補償；被拆遷人損壞、拆除拆遷房屋公有設施的，應依法予以賠償?！?/p>
七、第四十二條第（九）項修改為：“違反第三十條規定，拆遷人不向被拆遷人支付搬遷過渡補助費、越冬補助費的，責令其限期改正，并處拆遷人五千元至一萬元罰款。”
八、第四十四條第（十）項修改為：“違反第三十三條、第三十四條、第三十六條規定，新建拆遷安置房屋面積低于規定標準的，責令其調整，對未按規定安置的，責令其停業整頓，并對拆遷人處以一萬元至二萬元的罰款?！?/p>
九、第四十二條第（十一）項修改為：“違反第三十七條、第三十八條規定，拆遷人不按相關規定進行安置的，責令其限期改正，并對拆遷人處以五千元至一萬元的罰款?！?/p>
十、第四十二條第（十二）項修改為：“違反第三十九條規定，拆遷人不按規定對無力交納擴大面積費的被拆除住宅房屋使用人進行安置，或安置房屋的使用面積少于24平方米的，責令其重新安置，并處拆遷人五千元至一萬元的罰款?！?/p>
十一、第四十二條第（十三）項修改為：“違反第四十條規定，在回遷按置中弄虛作假，不向市房屋拆遷管理部門報告預分方案，不張榜公布分配結果的，責令其限期改正或重新分配?！?/p>
十二、第四十二條第（十四）項修改為：“違反第四十一條規定，在回遷安置過程中，違反有關規定濫收費的，責令退回濫收的費用?！?/p>
一、政府應該從城市房屋拆遷的實施程序中完全脫離出來
城市拆遷是一種民事活動。是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產權調換的形式而取得拆遷補償；拆遷人通過對被拆遷人進行拆遷補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利的活動。現行的《城市房屋拆遷管理條例》也明確規定了“縣級以上地方人民政府是負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理?！本褪钦f城市拆遷工作已由原來的政府行為，轉為民事行為，是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動。政府在城市房屋拆遷活動中的法律地位不再是領導者，而是監督者、管理者。因此，政府必須從城市房屋拆遷的實施程序中脫離出來，行使好“三種權利”，即：拆遷計劃權，監督管理權，行政執法權。再不能既當“運動員”，又當“裁判員”，切實履行依法保護拆遷當事人各方合法權益的職能，使城市房屋拆遷完全按照市場規則來運作。
二、拆遷管理部門應該從宏觀上加強對拆遷規模的計劃與控制
城市房屋拆遷是一項系統工程，涉及到城市建設規劃，城盤區域發展，城市國民經濟計劃，居民安居樂業，城市社會穩定等重大問題。因此，城市房屋拆遷必須按計劃、有步驟地進行，堅持符合城市規劃的原則。規劃是城市建設和開發的生命線，也是城市房屋拆遷的生命線；規劃是制定拆遷計劃的依據，拆遷計劃又是實施規劃的前奏曲。如果拆遷計劃缺乏科學性，不按規劃定計劃，必然導致拆遷工作濫而無序，難而無策。
三、制定和完善拆遷補償安置政策是當務之急
現行《城市房屋拆遷管理條例》已經實施一年的多了，有些地方拆遷仍按原條例辦事，補償安置政策還是以前的，引發了不少上訪、圍攻、堵門、堵塞交通等事件。因此，當前當務之急是盡快制定或完善既切合本地區經濟規律和社會發展的要求，又符合現行條例規定的拆遷補償安置政策。既要防止拆遷人為牟取暴利而任意壓低拆遷補償、安置標準，又要防止被拆遷人漫天要價，胡攪蠻纏。眾所周知房屋拆遷受損失、受影響最大的是被拆遷人。因此，希望相關部門在制定拆遷安置政策時，盡可能在政策上給被拆遷人一個寬松的補償安置的選擇方案，如貨幣補償，產權調換，城鎮廉租房，經濟適用房等。不能采取單一性或類似于單一性補償、安置方案。沒有挑選余地的補償、安置方案，會使城市房屋拆遷工作陷入困境。
四、拆遷人要注意準確定位自己
城市拆遷本身是民事活動，民事活動中的拆遷當事人法律地位是平等的。集中表現在：1、享有平等的保護自己民事權益不受侵犯的權利；2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權利；3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提訟的權利；4、各自都有權放棄或處分自己權利；5、都有遵守拆遷法律、法規和拆遷期限的義務；6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監督的義務；7、都有履行拆遷合同約定的義務；8、都有履行法院對拆遷糾紛所作的已發生法律效力的判決、裁定的義務。總之，拆遷人無論是手握大權的政府機關，還是腰纏億元的開發商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現在有些開發商或拆遷人在拆遷中不能準確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協商，而是把申請行政強拆或申請法院強拆放在前提，有的該測算補給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結真讓人們百思不得其解。
五、要注意加強拆遷隊伍素質的培養和教育
從當前拆遷市場來看，能勝任城市拆遷工作的拆遷企業還為數不多，他們除了機構的功能不健全，自有資金缺乏，抗風險能力差等原因外，主要還是隊伍不適應拆遷工作市場化運作的要求，技術、經濟、管理人員明顯缺少，尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關的法律、法規、政策以及其他拆遷業務知識的人，缺少有一定社會閱歷、工作經歷，且知識淵博的、資深的、善做思想工作的人。
城市房屋拆遷工作是做人的工作，是危險性很大的工作，是利益沖突最突出的工作，因此，建議城市房屋拆遷管理部門不僅要嚴格房屋拆遷許可證的頒發，還要加強對拆遷人員的資格培訓，盡快培養一批能掌握拆遷政策法規、熟悉拆遷業務、接受群眾監督、遵守職業道德的拆遷業務骨干充實到拆遷隊伍中去，實行無證不上崗的制約機制。版權所有
關鍵詞：房屋征收；拆遷；補償；國有土地
中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02
近年來，在社會民生領域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續密集的關注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關系到房價、交通、城市環境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償的內容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經無法適應于當前的形勢，與時俱進修改制定相關法規，規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權人的合法權益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經濟、法律、規劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：
第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉變。為了準確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應該是一種平等主體之間的民事法律關系，雙方權利義務受民事法律調整。政府在其中只負責管理、監督以及服務職能 [1]。
征收是國家基于公共權利的行使而取得單位、集體或者個人財產所有權的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產或者動產的所有權歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權力勢必強行干預拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關系。因此，從拆遷到征收的轉變，既可以體現城市房屋征收的本質，又可以規范公共權利在財產征收領域的運用，切實保障被征收人的合法權益。
第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。
然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內涵及外延做出具體規定，導致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業開發而實施的拆遷混淆不清，很多商業項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據16個?。▍^、市）國土部門對各類建設項目用地的調查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業、房地產經營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應為政府部門主導，側重于改善民生；為商業利益的拆遷則由雙方當事人自己協商解決，政府不應該介入。要想把這兩種性質不同的利益區分開來，必須準確地界定公共利益。
“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現階段，工業化、城鎮化是社會經濟發展、國家現代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛體、資源環保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業需要、保障性安居工程建設、舊城區改建需要以及法律、行政法規規定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標準，使公共利益的征收和商業開發徹底分開，控制了國家征收權的濫用。
第三，公平、合理的補償?？v觀近幾年因房屋征收引發的矛盾，大多集中在對征收補償的標準和補償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規定要給予補償，但卻沒有規定具體的補償原則和標準，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進行安置補償，對土地使用權損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產生的補償價格難以保證公平、合理，現實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。
為了保護被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償的內容，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產停業損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經營性用房的補償沒有詳細規定，而新《條例》的補償內容列舉了停產停業的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。對于選擇房屋產權調換的，政府應當提供調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋與調換房屋的價值差價；對于因舊城區改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現房屋價值。而現在以市場價格作為補償標準，意味著補償當中包括對房屋價值和土地使用權價值的補償，保障了被征收人的利益。
第四，由行政強拆到司法強拆的轉變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認為政府作為房屋征收主體，不應有行政強拆權，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權，但應當對行政強拆的條件和程序作出嚴格規定。根據《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關部門”做出詳細規定，在實踐中，大多數是由公安、城管、國土、房管等政府相關部門聯合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產權益，導致一些惡性事件的發生。
《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現了由行政強拆到司法強拆的轉變，體現了一種法治理念的回歸，是法治的進步 [6]。同時還規定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規定，有利于規范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。
參考文獻：
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[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.
拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋進行立項評審，給予所有權人安置和遷移損失補償。
要根據淮安當地經濟水平和當地規定對被拆遷做拆遷安置的相應補償。
《城市房屋拆遷管理條例》第三章拆遷補償與安置，第二十三條規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條規定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
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一、純商業拆遷是否適用本條例？
根據“征房條例”規定，本條例規定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業拆遷的。另根據《循環經濟促進法》規定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規劃和工程建設標準，在合理使用壽命內的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。
二、補償范圍是否包括土地使用權？
這個在舊條例中沒有規定，只有個批復，是《國務院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規定，“一、關于1999年1月1日現行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據法不溯及既往的原則，1999年1月1日現行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規定。二、關于1999年1月1日現行土地管理法施行后至2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題。現行土地管理法第五十八條規定，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償?！本┦腥嗣裾鞒錾鲜鲆幎?，將土地使用權補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規定對被拆除的房屋進行補償。三、關于2001年11月1日現行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題?！?001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權的補償。今后，對被拆除房屋的補償應當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定執行?！备鶕@個批復的意見，現行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認為，這明顯與物權法土地法相矛盾。
物權法第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償?！?，第一百四十八條規定“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權的對土地使用權人應當給予適當補償”。
目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權進行補償的。比如，重慶市采取的做法就是適當補償原則。根據《重慶市國土房管局關于城市房屋拆遷中土地補償有關問題的批復》（渝國土房管發〔2003〕113號）“因城市建設收回土地使用權時，對以出讓等有償方式取得土地使用權的土地使用者，應根據其取得土地使用權的成本（出讓金及有關稅費等）和投入等因素考慮補償?！蹦敲淳唧w對土地使用的補償標準如何計算？目前尚無統一的標準，根據法律原理，我們認為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據物權法規定，用益物權是對他人所有的不動產或者動產依法享有的占有使用和收益的權利。而土地增值利益屬于用益物權人應當取得的收益，因此收回土地使用權時應當按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標準計算并退還。有了這樣的認識后，一個更為復雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經常毛地出讓，結果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權已幾易其主，政府征收時出現房主之外，地權另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經大量涌現，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認為前述方法可以作為解決辦法的參考。
三、“城中村”改造適用何種程序？
所謂“城中村”是指已經納入城市總體規劃建設區范圍，農業用地通過征用所剩余很少或者已經沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質土地為特征，農村集體成員由農民身份已經或者即將轉變為居民身份，滯后于時展游離于現代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落?！俺侵写濉庇袕V義和狹義之分。從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區內尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我們認為應分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償的統一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序將土地轉為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據，最高法院2005行他字第5號批復規定，農村集體土地征用后，原農村居民對房屋仍然享有所有權，房屋所在地被納入城市規劃區的，應當參考拆遷條例規定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農村建設用地流轉采用的就是這種模式；第三種叫協商法，即互相商量補償，“按平算數”。
四、房地產管理工作中市轄區政府的責任及作用？
在房地產管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區政府，這次征房條例也是如此。部分學者們的觀點認為應該包括區級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區的盟、旗則不搞拆遷了。我們認為，根據現行法律規定，對外行使相關管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關于出讓國有土地使用權有關問題的答復》（1993年4月1日）兩次文件均規定“國有土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區?！倍野凑照O置的規定，區級政府原則上不單獨設立規劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負責本區域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領導下，由市土地行政主管部門具體負責實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規劃等有關行政管理部門應按照各自職責，協同市土地行政主管部門做好征地工作。區、鄉（鎮）人民政府應協助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負責錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含高新區，以下簡稱五城區）內的城市房屋拆遷管理工作；其他區（市）縣房產管理部門管理本區域內城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應當及時協助辦理被拆遷人的戶口遷移、學生轉學、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應等有關事宜，除按照國家有關規定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負擔。國土部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作”明確規定，區級政府基本上是配合義務，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應當按照法律和行政法規規定的程序處理。
五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？
由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據《立法法》“下位法違反上位法規定的應予以改變或者撤銷”的規定，前述條例連同88號令均不再適用。
六、征地與征房的區別與聯系？
如果說有聯系，那么房地合一就是其中最重要的聯系，因為至今科技再發達也不能建造空中樓閣。所以，房產和地產我們通稱房地產，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設用地所有權歸屬國家，房屋產權所有權人只有使用權且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區別：
一是適用的法律程序不同。國家建設征收土地適用《土地管理法》及其配套法規中關于國家建設征收土地的規定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規定。
二是適用范圍不同。征地適用范圍是農村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規劃區內的房屋。
三是法律后果不同。征地導致的法律后果是農村集體土地所有權的消滅，征房導致的法律后果是房屋所有權的消滅以及房屋產權的等價調整或者價值的交換。
四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質補償只有其中一項，即地上費，細化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。
征房的程序為：
（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
（三）風險評估，必要時經政府常務會議討論。
（四）落實征收補償費用。
（五）處理無證建筑。
（六）作出征收決定并公告。
（七）組織調查登記，公告調查結果。
（八）給予補償。
（九）對違約者提訟。
（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。
（十一）申請法院強制執行。
征地的程序為：
（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內征地通告，告知被征土地的村集體經濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。
（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉鎮政府，就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。
（三）地籍調查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數量、規格等，并由國土資源局現場填制調查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源局應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。
（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據征詢、聽證、調查、登記情況，按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設用地說明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應土地方案?！辈⒔M卷向有批準權的機關報批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內容：征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；征用土地的所有權人、位置、地類和面積；征地補償標準和農業人員安置途徑；辦理征地補償登記的期限、地點。
（六）征地補償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數量；需要安置的農業人口的數量；土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農業人員的具體安置途徑；其他有關征地補償、安置的具體措施。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出?？h或市級國土資源局應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。
（七）報批征地補償安置方案?？h或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。
（八）批準征地補償安置方案。
市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。
（九）土地補償登記。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償登記手續。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。
（十）實施補償安置方案和交付土地。按規定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。
七、“村轉居”后集體土地是否自動轉為國有？
一、有關拆遷的立法價值取向存在偏差
法律的危機源于法律價值的危機。法律應當在當事人之間保持中立的地位，法律的首選價值應該是公平，如果法律的天平偏向任何一方，那么只能說法律的價值取向出現了偏差。我國目前對拆遷的規定大都見于《城市房屋拆遷管理條例》以及各地方根據該條例制定的地方性法規?！稐l例》第十五條：“拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行?！薄段錆h市城市房屋拆遷管理實施辦法》第十八條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，經房屋拆遷管理部門申請，由市或有關區人民政府責成房屋拆遷管理部門組織強制拆遷，有關部門應積極協助；或者由作出裁決的房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！薄墩憬〕鞘蟹课莶疬w管理條例》第十六條：“拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》同樣做出了上述規定。從以上的規定中可以總結出同一個原則：拆遷安置協議訂立后，被拆遷人未在搬遷期限內搬遷的，拆遷人可申請人民法院強制拆遷。
根據上述規定，強制拆遷的前提是拆遷安置補償協議，而拆遷安置補償協議的訂立的程序是否合法、內容是否侵害了被拆遷人的權益都不是法院考慮的范圍。顯然，這樣的規定不能保護處于弱勢地位的被拆遷人的利益，因為當拆遷安置補償協議訂立后，拆遷人若不履行，卻實施了強制拆遷，被拆遷人既喪失了原有的房屋又沒有得到合理的安置，使得被拆遷人完全處于被控制的地位，同時也沒有了同拆遷人討價的“資本”。
這樣的規定，缺少對被拆遷人基本權利的保護，在此條件下的先予執行是對被拆遷人權利的剝奪，這與合同法上的同時履行抗辯權是相違背的，與民事合同的原則是相沖突的。立法價值取向的偏差使法律失去了其原有的目的和作用，阻礙了法治的發展和社會的進步。
二、法律的實體規范不科學
（一）下位法與上位法矛盾
1.《條例》與《憲法》相矛盾?！稇椃ā肥菄业母敬蠓?，任何法律的制定和實施都不得與其相抵觸。《憲法》第十三條規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權?！钡谌艞l規定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡谌龡l第三款：“國家尊重和保障人權?！比欢稐l例》的規定似乎有違背《憲法》的嫌疑，經過公權力主體的授權，拆遷人以被拆遷人不能接受的價格拆除被拆遷人的房屋，實施強制拆遷，強行進入被拆遷人的住宅等等的行為。這些規定與《憲法》的立法精神是相違背的。
2.《條例》與《立法法》相矛盾。我國《立法法》第八條“法律保留事項”和第六款規定的相當清楚：對非國有財產的征收只能由法律規定。國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！贝艘幎ㄉ婕暗綄λ接胸敭a的征收，然而，該條例只是行政法規，在沒有得到任何法律授權的情況下規定對非國有財產的征收是違背《立法法》規定的，顯然是立法越位。
3.《條例》與《物權法》相矛盾。2007年10月1日起施行的《物權法》強調了對私有財產的保護。第四條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護?！钡诹臈l規定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。”第六十六條規定：“私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞?！薄段餀喾ā纷鳛榛痉善湫ЯΩ哂谛姓ㄒ?，《條例》的規定顯然與之相沖突。
（二）現行法規未區分公益拆遷和商業拆遷
公益拆遷，顧名思義，是為了公共利益而實施的拆遷，其性質是行政征收，實質是國家在給予補償的基礎上強行剝奪公民的私有財產的所有權，公民在正當的合法的程序下，獲得公正的補償后，有服從的義務。當個人利益與公共利益沖突時，個人利益要讓位于公共利益。商業拆遷建立在平等主體的當事人自愿的基礎上，建立的是一種民事關系，拆遷人與被拆遷人基于平等協商達成的是否拆遷、如何安置補償為內容的拆遷協議后進行的拆遷行為。
《條例》第二條的適用范圍只將城市區劃內的國有土地納入了調整范圍，卻沒有明確區分公益拆遷和商業拆遷。在我國目前的拆遷實踐中大多為商業拆遷，在商業拆遷中法律關系的主體應該是拆遷人和被拆遷人，他們之間形成的拆遷安置補償協議應該是平等的民事主體間的民事關系，應當受到民事合同的相關法律的調整，行政行為不應滲入其中。由于沒有區分公益拆遷和商業拆遷，給政府權力的介入提供了制度空間，使得原本通過私權利主體平等協商或提交司法途徑解決的爭議，容易受到政府權力的干預和侵害。
正因為“公共利益”的界定不確定性，在拆遷過程中，“公共利益”濫用成為主要的現象。公權力主體往往打著“公共利益”的幌子實施商業拆遷，在“公共利益”的“掩護”下實施的拆遷嚴重侵害了被拆遷人的利益，因此導致了一系列的暴力拆遷的悲劇。
參考文獻：
[1]楊寅.《公共利益的程序主義考量》.《法學》2004年第10期
