發布時間：2022-02-12 17:11:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的投資性房地產樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
投資性房地產，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產。根據企業會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范的主體是企業（包括公司），規范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
一、投資性房地產財務風險的形成機理
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，它產生的現金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產的財務風險管理進行研究。在不同的理財環境和理財階段，投資項目的財務狀況各不相同，投資項目的財務風險也就有不同的表現形式，形成不同的財務風險類別。當用現金流量來評價特定投資項目的可行性時，現金在不同階段流入流出的不確定性就表現為不同的財務風險類別。投資性房地產財務風險的主要表現形式是經營風險和籌資風險。經營風險是無法實現預期資本價值的可能性，籌資風險是到期無法履行資本清償義務的可能性。投資性房地產財務風險是經營風險與籌資風險的統一，其形成過程如圖1所示：
由圖1可以清楚地看到，經營風險和籌資風險是基于不同視角對財務風險的具體描述，是財務風險這一問題在不同階段的兩個表現。經營風險是從現金流入的角度反映無法實現預期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產的經營密切相關，因此運行費用作為負的現金流入考慮。籌資風險是從現金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務的可能性。經營風險是籌資風險的根本原因，是財務風險的關鍵主導；籌資風險集中體現了經營風險的后果，是財務風險的集中爆發。
二、投資性房地產財務風險管理體系
對投資性房地產財務風險管理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。
首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本——效益原則，但是應該關注有關研究機構的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。
其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。
最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。
三、投資性房地產財務風險度量
財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用。為此，筆者將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。
（一）經濟指標
描述房地產市場狀況的經濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，筆者認為空置率是最優的量化指標，原因如下：
首先，“空置”是財務風險的直接體現。空置本身就意味著投資性房地產經營不善，是財務風險的首要導火索。
其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產市場狀態的指示器。
再次，空置率是一綜合的指標，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產生調節作用。
最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩定使用率”。（二）財務指標
現金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現金來反映。因此，財務風險管理應以現金流量為基礎。
1.投資性房地產現金流量分析
從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法。現金流量包括流出量和流入量。投資性房地產的現金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）；投資性房地產的現金流入量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收入。
首先，初始投資=購買（建造）價格
-債權人投入+其他購置成本。
其次，稅后現金凈流量。稅后現金凈流量是物業持有者在投資持有期間每年的現金流入量在抵減經營付現成本、債務支付和所得稅后的余額。
最后，稅后處置（銷售）收入=銷售價格-銷售費用-未償還債務余額-應納稅額。
2.NPV決策與期權
凈現值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統財務指標。NPV決策的基本思路是：
將投資方案的現金流出量和項目完成后每年的現金流入量進行對比，確定現金凈流量（投資收益），據此評價方案的可行性，或可對多個方案進行比較，為最終的投資決策提供依據。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現值（NPV）法對投資項目的財務風險做出預測。當凈現值為正數時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風險較小；當凈現值為負數時，項目的收益不足以償還本息，風險較大。
3.財務預警指標測度系統
財務預警指標測度系統的實施步驟為：設計監測指標——測算監測指標的預警臨界值——設置警限和警度——測度監測指標的實際值——比較實際值與臨界值，根據預設的警限，預報警度。
（1）設計監測指標
投資性房地產財務風險包括經營風險和籌資風險。相應地，預警指標也分為經營預警指標和籌資預警指標。具體指標設計如表1所示。
表1中的某些指標解釋如下：
營業凈收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失+其他收入-營業費用
實際租金收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失
房地產年均價值=（年初房地產價值
+年末房地產價值）/2。根據新企業會計準則的規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這樣，當投資者采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量時，房地產價值有可能會產生波動，所以，要使用平均值。
平均凈資產=（年初凈資產+年末凈資產）/2
（2）設計預警臨界值
預警臨界值是通過對財務數據的剝離和計算而得到的判斷有無警情出現的財務數據。房地產的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預警臨界值的設計是財務預警指標測度系統的一大難點。筆者通過先設計各子項、母項指標的預警臨界值，再分別代入各監測指標的計算公式，從而求出各監測指標的預警臨界值。各監測預警指標中的子項、母項預警臨界值的計算公式如下：
營業凈收入的預警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額
實際租金收入的預警臨界值=（同期銀行貸款年利率+1%）×房地產年均價值的預警臨界值
房地產年均價值的預警臨界值=負債的預警臨界值+平均凈資產的預警臨界值
應收賬款的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的應收賬款平均值
平均凈資產的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的凈資產的平均值
債務總額（負債）的預警臨界值=營業凈收入的預警臨界值/同期銀行貸款年利率
（3）設置警限和警度
以預警臨界值為基準設置警限，警度是指警情的程度。直接用監測指標的實際值與預警臨界值作比較，結果是絕對數，不便于設置警限，而應該選擇使用指數（比較相對數）來設置警限。
各監測指標的預警指數=（本期監測指標實際值-本期監測指標預警臨界值）
/本期監測指標預警臨界值
一般來說，計算結果若為正數，則表示安全系數，投資項目的該項監測指標所反映的內容無警；計算結果若為負數，則為預警指數，投資項目的該項監測指標所反映內容的警情隨著預警指數變小而越來越嚴重。如果監測指標為區間型變量指標或為愈小愈好型變量指標，需將上述指數公式的子項的被減數與減數互換位置。
【參考文獻】
1、投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
二、投資性房地產概述
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產
企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用
企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業務收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉換時：
借：投資性房地產—成本94000000
貸：開發產品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業務收入110000000
借：其他業務成本96000000
貸：投資性房地產—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業務收入2000000
同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業務收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業務收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業應當根據本企業的實際情況選擇合適的后續計量模式。
(一)投資性房地產轉為自用房地產會計處理采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計人當期損益。
[例1]甲公司將原采用公允價值模式計量的出租建筑物收回自用。在出租收回前，該建筑物賬面原值為800萬元，其中成本700萬元，公允價值變動100萬元。如果轉換日該建筑物的公允價值為840萬元，則甲公司做會計分錄為：
借：固定資產 8400000
貸：投資性房地產――成本 7000000
投資性房地產―公允價值變動 1000000
公允價值變動損益 400000
如果轉換日該資產的公允價值為780萬元，其他條件不變，則甲公司做會計分錄為：
借：固定資產 7800000
公允價值變動損益 200000
貸：投資性房地產――成本 7000000
投資性房地產――公允價值變動 1000000
(二)作為存貨或自用房地產轉為投資性房地產會計處理以作為存貨的房地產轉換為投資性房地產為例來說明：
[例2]假定乙公司作為存貨的寫字樓改為對外出租后以公允價值計量。2007年4月15日，該寫字樓賬面余額為6500萬元，未計提跌價準備，當日該寫字樓的公允價值為6800萬元；2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為7000萬元；2008年4月租賃期滿，乙公司收回該項投資性房地產，并于2008年6月以7400萬元價格出售，出售款項已收訖。
乙公司根據上述經濟業務，作如下會計分錄：
(1)2007年4月15
借：投資性房地產――成本 68000000
貸：開發商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產――公允價值變動 2000000
貸：公允價值變動損益 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業務收入 74000000
結轉成本
借：其他業務成本 70000000
貸：投資性房地產――成本 68000000
投資性房地產――公允價值變動 2000000
同時將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入：
借：公允價值變動損益 2000000
貸：其他業務收入 2000000
將轉換時計人資本公積的部分轉入其他業務收入：
借：資本公積――其他資本公積 3000000
貸：其他業務收入 3000000
二、公允價值模式投資性房地產轉換會計處理的問題
(一)投資性房地產轉換為自用房地產會計處理問題投資性房地產轉換為自用房地產，轉換當日將其公允價值與原賬面價值差額直接計人當期損益的會計處理存在問題。因房地產的用途發生改變，其公允價值與賬面價值雖會存在差額，但這種差額是潛在的、尚未實現的，不會引起當期所有者權益的增減變化，也不應計人當期損益。例1中，由于該建筑物的用途由出租改為自用，導致該企業的當期利潤增加了40萬元(或減少了20萬元)。這樣的會計處理，必然給企業通過改變投資性房地產的用途隨意操縱利潤提供機會。
(二)作為存貨或自用的房地產轉換為投資性房地產會計處理問題作為存貨或自用的房地產轉換為公允價值模式下的投資性房地產，轉換日，對公允價值與原賬面價值差額的會計處理存在問題。設置會計科目應符合同一性，相應的會計處理應對等。即不能因為公允價值小于其賬面價值，二者的差額借記“公允價值變動損益”；而當公允價值大于其賬面價值時，二者的差額卻貸記“資本公積――其他資本公積”。
(三)投資性房地產處置會計處理問題上述例2的會計處理表明，乙公司2007年末由于房地產升值計人“公允價值變動損益”的200萬元并未在年末結平，而是待該房地產處置時，才將“公允價值變動收益”直接結轉計入了2008年6月的“其他業務收入”，這樣的會計處理不恰當。“公允價值變動損益”屬于損益類科目，是當期損益的重要組成部分，理應于會計期末將其累計發生額結轉至“本年利潤”，期末一般沒有余額。上述例2的會計處理將“公允價值變動損益”當作資產負債表科目，致使2007年末該科目還保留余額，直到2008年6月處置時才結轉至“其他業務收入”。
三、公允價值模式下投資性房地產轉換會計處理建議
(一)投資性房地產轉為自用房地產會計處理建議投資性房地產轉換為自用房地產，轉換當日，建議將其公允價值與原賬面價值的差額計人所有者權益利得，即將二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。這樣，公允價值與原賬面價值的差額不是已實現的損益，不能直接計人當期損益，不會影響當期利潤。待處置時，未實現損益實現了，從而導致所有者權益發生增減變動，直接計人所有者權益利得(或損失)。承例1，根據上述建議，如果轉換日該建筑物的公允價值為840萬元，甲公司應作如下會計分錄：
借：固定資產 8400000
貸：投資性房地產――成本 7000000
投資性房地產――公允價值變動 1000000
資本公積――其他資本公積 400000
如果轉換日該資產的公允價值為780萬元，其他條件不變，則甲公司作會計分錄為：
借：固定資產 7800000
資本公積――其他資本公積 200000
貸：投資性房地產――成本 7000000
投資性房地產――公允價值變動 1000000
(二)作為存貨或自用的房地產轉為投資性房地產的會計處理建議建議對公允價值與原賬面價值差額會計處理遵循以下三個原則：一是遵循對等性原則。轉換日，不管是公允價值高于其賬面價值，還是公允價值低于其賬面價值，對二者差額的處理最好采用同一科目反映。這樣的處理思路，可以準確計量由于市場價格上下波動所產生公允價值累計變動額。二是遵循實質重于形式原則。轉換日公允價值與賬面價值的差額屬于利得(或損失)范疇，由于該經濟利益的流入目前尚未實現，需待到處置時才能實現，因此不能將該利得(或損失)歸為直接計入當期利潤的利得，而要將它歸為直接計入所有者權益的利得。不論公允價值低于或高于其賬面價值，二者的差額借記或貸記“資本公積――其他資本公積”。三是遵循一致性原則。不管是轉換日的公允價值與其賬面價值的差額，還是轉換后的公允價值變動，經濟實質是相同的，因此都不應直接計人當期損益，而應作為利得(或損失)計入“資本公積――其他資本公積”。
承例2，根據上述建議，乙公司應作如下會計分錄：
(1)2007年4月15日
借：投資性房地產――成本 68000000
貸：開發商品 65000000
資本公積――其他資本公積 3000000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產――公允價值變動 2000000
貸：資本公積――其他資本公積 2000000
(3)2008年6月出售
記錄出售收入
借：銀行存款 74000000
貸：其他業務收入 74000000
結轉成本
借：其他業務成本 70000000
貸：投資性房地產――成本 68000000
投資性房地產――公允價值變動 2000000
同時累計計人資本公積的部分轉入其他業務收入
內容摘要:新會計準則增加了投資性房地產準則,對投資性房地產的會計處理進行了規范,其實施有利于增強會計信息的相關性和有用性、公允價值模式的引進穩固了凈現值(NPV)估值方法在房地產行業的重要地位,同時也為企業實施盈余管理提供了空間。
關鍵詞:投資性房地產 會計準則 盈余管理
近年來,隨著經濟的發展以及投資者投資觀念的變化,房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。為規范房地產投資行為的會計操作,2007年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產準則,明確規定了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則。本文從投資性房地產會計準則產生的背景著手,重點剖析投資性房地產會計準則對相關企業會計處理及房地產行業的影響。
投資性房地產會計準則產生的背景
(一)房地產投資的普遍性
隨著我國市場經濟的不斷發展和完善,企業持有房地產的目的用途越來越廣泛。除了將房地產用于自身生產經營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業開始將房地產用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業務活動。房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性和有用性,因此從財務會計的角度加強和規范房地產運作,是加強房地產投資監管的重要途徑之一。
(二)舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理
關于投資性房地產的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規定,很多企業直接將其作為固定資產或無形資產加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產具有高收益和高風險的特點,而且經過若干年以后,它們的市值會發生很大的變化,甚至高出其賬面原值數倍,顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產的真實價值。因此,將投資性房地產不加區分地作為固定資產或無形資產看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產相關會計處理
(一)投資性房地產的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出,投資性房地產既不是為了企業自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產,可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產,若是,則界定為商品性房地產,按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產,若是,則界定為自用性房地產,按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產。
(二)投資性房地產的計量
1.初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時,按投資性房地產的入賬價值,借記“投資性房地產”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續計量。新準則第三章相關條款規定,企業在對投資性房地產進行后續計量時,可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當期損益。相關會計處理見表1。
(三)投資性房地產的轉換
投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時,應當按照轉換當日的公允價值計價,如轉換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產的處置
投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣,企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。相關會計處理見表3。
投資性房地產準則對房地產行業的相關影響
(一)有利于提高房地產行業的會計信息質量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件,對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求,以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續持有或已經處置投資性房地產決策的恰當性。
(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產行業的重要地位
隨著近年來投資性房地產的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經濟的迅速發展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導市場更多地關注投資性房地產的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務估值技術確定其公允價值的可能。因為其他財務估值技術往往包含若干假設,與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產生爭議。可以預期,新準則對國內資本市場的發展將構成長期利好。
(三)為房地產行業實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關條款的進一步解讀,可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻:
1.財政部.新會計準則第3號―投資性房地產[M].經濟科學出版社,2006
【關鍵詞】資產評估，應用，投資性房地產
一.引言
我國現階段房地產事業的發展已經達到投資性的發展，借助《投資性房地產準則》探討出了兩種計量模式，即公允價值模式和成本模式。對于這兩種計量模式，公允價值模式引入了資產評估，并把資產評估定為我國投資性房地產計量的主要方法和依據，保證了投資性房地產的事業的得以持續性發展。下面，結合投資性房地產的特點和計量模式，作者對資產評估業務在房地產計量中如何應用作了詳細的論述。
1.投資性房地產的評估背景
為了緊跟進及發展的步伐，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使得我國的投資性房地產中的會計核算能實現有法可依、有章可循。
國內的會計準則借鑒了國際的會計準則里的相關一些規定，并且有限度的對公允價值進行了有效創新。它主要是：首先把投資性的房地產從固定的資產或無形的資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。
投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。
二、資產評估如何在投資性房地產計量里應用
1、分析評估的對象
為了能使投資性的房地產資產評估的行為越來越規范，以保證其的準確性，企業會計準則就投資性的房地產評估的對象提出更加嚴格的規定，規定投資性的房地產資產評估的對象需要和會計的準則保持一致性，就是出租建筑物的使用權和預備出售建筑物的使用權。只有以上兩個土地的使用權屬于投資型的房地產評估的范疇，其他的建筑物的土地的資源都不屬于其地評估范疇，也不是主要的評估對象。
2、評估的方法
目前國內所使用的投資性的房地產評估的方法并不少，常見的有基準價調整法、成本法、路線價法、市場法等，但如果只看評估所取得的效果，這些方法雖然有他的可行性，但是并沒有完全適用，所以人們一直在研究新的資產的評估方法。中國資產評估協會依據有關方面的指導建議，提出要評估投資性的房地產之前要對評估的對象進行充分了解，了解了實際的情況以后，再根據數據的來源探索、優選評估的方法、或者資料收集等方式來準確的進行有效評估。 如今已研究出來了五種新的投資性的房地產資產評估的方法，分別是市場比較法、收益乘數法、直接資本化法、現金流折現法、租期和回收金額折現的方法。本文主要介紹了三種方法。
（1）市場比較法
市場比較法在實踐時，需要首先對近期出現在房地產市場上的企業，和待評估的房產類似的房產，并且對它的價格進行了解，把這些都作為參照，把二者進行比較分析；比較完成之后，需要把對比之后得到的準確結果與待評估的房產與參照物之間不同的地方進行再次分析，在分析中不斷發現問題并對評估房地產作出合理調整，然后確定好待評估的房產基準日的價值，結束資產評估。
（2）直接的資本化法
直接的資本化法屬于收益法中的一種，就是說比如投資性房地產的未來收益每一期都是相等的，收益通過年金的形式體現出來，并且收益在未來是沒有限期的。在這個假設的前提之下，用待估房地產未來一年的預期收益除以適當的資本化率，得出的數字就是待評估的資產的價值。當然，預期收益的種類很多，可以是凈租金、毛租金、潛在的毛收入和有效的毛收入，以及凈收益。
（3）收益乘數法
收益乘數法是把待估投資性房地產未來某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數得出其價值的方法。它屬于直接資本轉化法中的轉換形式。
三、各方面應注意的事項
1.資產評估中應注意的事項
（1）市場法評估應注意事項
首先需要手機較多的交易案例來進行認真的審慎分析。在進行交易案例選擇的時候，必須考慮其可比性，對投資性房地產的實物狀況、權益狀況、交易的情況、租約條件和區位狀況進行重點分析。
其次，建立比價基礎，明白每個參數的含義，交易情況、對像的交易日期、容積率、使用年期、面積以及具置、經營業態和所帶租約相關方面的比較因素來細致分析。
2.收益法評估注意事項
（1）是要了解待估投資性房地產租金收益和相應費用，比較兩者是不是相匹配，來確定合理的凈收益。
（2）注意待估房地產的現有租約條款，比如租金、續租條件、租期等等，分析它對公允價值造成的影響，評估的人員需要注意租約是不是合法而且有效的，并了解其的實際履行狀況。對真實而且合法的租約，必須有它一定的認識，切不可馬虎大意。
四.結束語：
綜上所述，投資型的房地產計量已經把資產評估作為其的一個主要的途徑，在進行房地產的出售、出租等經營活動上都起著重要的作用。到底投資性房地產資產的評估有多重要，這篇文章便對其進行了詳細的論述與分析，分析得到資產評估對投資性房地產的重要意義，希望對我國日后的相關方面的問題有所幫助。
參考文獻：
[1] 張麗雅.投資性房地產資產評估應用研究分析[J].知識經濟，2014，（19）：75，77.
摘 要 《企業會計準則第3號――投資性房地產》及其應用指南對投資性房地產的會計核算做出了規定，并在該準則中適當引入了公允價值。本文主要是介紹了投資性房地產的概念，
關鍵詞 投資性房地產 會計處理 會計核算
近年來，市場經濟的發展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產行業的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產，用于出租或準備待高價時賣出，以獲取較高收益。這種房地產，既不同于企業的自用房地產，又不同于房地產開發企業的存貨，是具有為增值而投資性質的資產，稱之為投資性房地產。在以前的會計制度下，投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產、無形資產或存貨進行核算，那么實行投資性房地產準則后就必須把這類資產單獨反映。為了規范用于出租或資本增值房地產的確認、計量和信息披露，財政部制定了《企業會計準則第3號――投資性房地產》及其應用指南，以下僅對投資性房地產的會計處理加以討論。
一、投資性房地產的概念
1．投資性房地產的概念
我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
2．投資性房地產的確認
投資性房地產確認作為一個會計程序，其目的在于通過該程序使企業發生的交易或事項進入賬簿和財務報表，為會計信息使用者提供經濟決策的信息。確認需解決兩個主要問題，一是哪些經濟事項及其影響需要進行確認，即確認標準問題，FASB No．5為此提出了四條基本確認標準：可計量性（即具有一個相關的計量屬性，足以充分可靠地予以計量）、可定義性（即項目要符合財務報表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實的、可核實的、無偏向的）、相關性（即有關信息在用戶決策中有舉足輕重的作用）；二是何時進行確認，即確認時間的問題。
我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，投資性房地產同時滿足以下條件的，才能予以確認：第一該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；第二，與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業，只有同時符合這兩個條件，才能將其作為“投資性房地產”科目核算。
3．投資性房地產確認應注意的問題
（1）自用房地產不屬于投資性房地產：自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業生產經營用的廠房和辦公樓屬于固定資產，企業生產經營用的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營，其價值會隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去，通過銷售商品或提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。
（2）作為存貨的房地產不屬于投資性房地產：這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨，其生產、銷售構成企業的主營業務活動，產生的現金流量也與企業的其他資產密切相關。因此，具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。
（3）企業持有但尚未開發的土地使用權不屬于投資性房地產：這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的特征。企業依法取得土地使用權后，應當按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規定的期限動工開發建設。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產。
二、投資性房地產的會計核算
1．投資性房地產的計量
投資性房地產初始應按其成本計量，交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產的成本包括買價和可直接歸屬于投資性房地產的支出，借方記“投資性房地產”，貸方記相關科目。對企業原來已記人“固定資產”的投資性房地產和記人“無形資產”的投資性房地產性質的土地使用權，比照房地產用途改變時轉換為投資性房地產處理方法核算。
投資性房地產的后續支出，如果使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，視為對投資性房地產進行改良，應當將其計入投資性房地產的賬面價值；反之，應當計人當期費用。
2．投資性房地產的日常核算
由于投資性房地產準則可能會允許企業選用“成本”和“公允價值”兩種模式進行計量，因此，日常核算分為兩種：
（1）公允價值模式計量。每個會計期末，應把投資性房地產的賬面價值和公允價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額貸記“投資性房地產――公允價值變動”， 借記“公允價值變動損益”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產――公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”。
（2）成本模式計量。當取得租金收入時，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業務收入”；按當期應計提的折舊或應攤銷的金額，借記“其他業務支出”，如是固定資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產累計折舊”，如是無形資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產累計攤銷”。
（3）房地產的轉換。當房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產。
在成本模式下，按房地產轉換前的賬面價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產，借記“固定資產”、“ 投資性房地產累計折舊”；貸記“投資性房地產”、“累計折舊”自用房地產停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應地由自用房地產轉換為投資性房地產，做與以上相反的分錄；房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產。
在公允價值模式下，按房地產轉換當日的公允價值確定轉換后的入賬價值。投資性房地產轉換為存貨時，借記“庫存商品”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）；投資性房地產轉換為自用房地產時，借記“固定資產”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）。
3．投資性房地產的處置
當企業出售、轉讓投資性房地產或對報廢或毀損的投資性房地產進行清理時，成本模式下：應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。公允模式下：應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的成本，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貨記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
三、投資性房地產后續計量模式選擇分析
3號準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但有確鑿證據表明其所擁有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。也就是說，投資性房地產準則適當引入了公允價值。
3號準則還規定：采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
在公允價值計量模式下，不必對投資性房地產計提折舊或攤銷，從而減少了企業當期費用，相應增加了利潤。此外，近年來房地產總體大幅增值，采用公允價值可以增加企業資產的賬面價值；重估增值收益雖無實際的現金流入，但亦構成了企業利潤的一部分，能對財務報表產生有利的影響。但是目前國內大部分的房地產公司并未對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，而仍決定采用成本模式。造成這個現象的原因如下：
（1） 采用公允價值條件嚴格。3號準則規定：投資性房地產采取公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得類似或同類房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。由此可見3號準則對采用公允價值模式計量的條件規定是比較嚴格的。
（2）采用公允價值加大利潤波動幅度。公允價值模式下，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，只以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與原賬面之間的差額計入當期損益。因此，會加大企業利潤波動，增大經營成果的不穩定性。
（3）采用公允價值加劇凈利潤與現金流背離程度。公允價值計量方式的引入，是財務報告目標從偏重經營責任觀到偏重決策有用觀的轉變，在這種財務報告目標下，會存在凈利潤與現金流相互背離的情況。在資產負債日，當投資性房地產發生重估升值之后，企業將這部分增加的公允價值變動收益計入當期利潤總額。但在沒有對投資性房地產進行處置前，是沒有相應現金流入的，這無疑加大了企業利潤分配的難度。
四、全文小結
現階段，投資性房地產作為一種新的投資方式，已備受一些企業的青睞，在目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。但如何對投資性房地產進行確認、計量、列報和披露，卻是會計準則需要規范的一個新的領域。
參考文獻：
[1] 陳秋金.論房地產開發企業收入的會計核算.商業研究.2002.3.
現就職于財政部科研所財務會計室。東北財經大學會計學碩士，財政部科研所會計學博士，中國社會科學院特華博士后工作站金融學博士后。銀河證券股份有限公司IPO項目（申銀萬國證券公司特聘會計顧問），華安財產保險股份有限公司獨立董事兼審計委員會主任。先后出版個人著作10余部，公開40多篇，為國內新會計準則應用的知名專家。
《企業會計準則第3號――投資性房地產》是我國第一部關于投資性房地產方面的準則。投資性房地產準則的引入有利于反映我國企業房地產的實際構成情況及各類房地產對企業經營成果的貢獻情況。投資性房地產如何界定、后續計量模式如何確定是當前企業在應用該準則時普遍關注的兩個重要問題。
1．如何準確界定投資性房地產？
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
從上市公司已披露的2007年年報和2008年半年報的情況來看，披露投資性房地產絕大多數屬于出租建筑物。企業在將出租的建筑物確定為投資性房地產時，應重點關注一下三個方面的問題：
（1）出租房屋的產權問題。企業將出租的房屋確定為投資性房地產，企業必須擁有該房屋的產權，并且出租采用的只能是經營性租賃方式。企業應注意以下兩個特殊情形：①對于哪些房屋已抵押等產權模糊或不擁有產權的房屋出租則不能確認為投資性房地產；②對于擁有獨立的房產證但沒有土地證（集體產權）的房屋出租則可以確認為投資性房地產。
（2）閑置廠房、倉庫的出租問題。企業將閑置的廠房、倉庫出租，由于閑置的廠房、倉庫通常不屬于有活躍市場的房地產，確認為投資性房地產時一般不能采用公允價值模式進行后續計量。此外，如果倉庫提供的是專業的倉儲服務，則收取的是保管費和服務費，這和倉庫出租是有本質區別的，不應作為投資性房地產。
（3）房屋的部分樓層或部分房間的出租問題。房屋的部分樓層或部分房間對外出租，如果出租的這些樓層或部分房間能夠單獨計量和出售，則應當確認為企業的投資性房地產，不能單獨計量和出售，則仍然作為“固定資產”或“存貨（開發產品）”進行會計處理。
2．如何理解投資性房地產后續計量模式？
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在符合新準則規定的條件下，才允許采用公允價值模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。從上市公司披露的2007年年報來看，上市公司絕大多數對投資性房地產后續計量時采用了成本計量模式，僅18家上市公司（占有此類業務公司數的2.86%）采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。2008年金融街（000402）和昆百大A（000560）變更了投資性房地產會計政策，計量模式由成本模式變更為公允價值計量模式。
采用公允價值計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不具備上述條件的，不得采用公允價值模式。目前絕大多數上市公司尚未采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的主要原因就是投資性房地產公允價值計量的兩個前提條件很難同時滿足。企業要找到所有投資性房地產的活躍市場，確實很難。
關于投資性房地產公允價值計量模式，《企業會計準則講解2008》對此作了進一步的補充規定：“在極少的情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明，當企業首次取得某項投資性房地產（或某項現有房地產在完成建造或開發活動或改變用途后首次成為投資性房地產時）時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。但是，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量的企業，即使有證據表明，企業首次取得某項投資性房地產時，該投資性房地產公允價值能夠持續可靠取得，該企業仍應對該項投資性房地產采用成本模式進行后續計量。”
此外，《企業會計準則講解2008》對投資性房地產公允價值的確定也進行了規定：“指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。確定投資性房地產的公允價值時，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”
3．處置采用公允價值模式計量的投資性房地產如何處理？
處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產――成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。
企業需注意的是，原轉換日產生的資本公積轉出時不得調整“其他業務收入”，而是調整“其他業務成本”。
【例析】某公司與英達公司簽訂租賃協議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給英達公司使用，租期為1年，租賃期開始日為2007年6月10日。2008年6月10日，該寫字樓的賬面余額原價為20000萬元，已計提折舊6000萬元，公允價值為22000萬元。2007年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為24000萬元。2008年6月10日租賃期屆滿，公司收回該項投資性房地產，并以24800萬元出售，出售款項已收訖。假設該公司采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。
①2007年6月10日，自用房地產轉換為投資性房地產：
借：投資性房地產――成本 220 000 000
累計折舊60 000 000
貸：固定資產200 000 000
資本公積――其他資本公積 80 000 000
②2007年12月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產――公允價值變動20 000 000
貸：公允價值變動損益 20 000 000
③2008年6月10日，收回并出售投資性房地產：
借：銀行存款 248 000 000
公允價值變動損益20 000 000
資本公積――其他資本公積80 000 000
其他業務成本 140 000 000
貸：投資性房地產――成本220 000 000
――公允價值變動 20 000 000
關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；公允價值
2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產后續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由于大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業凈利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，為企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施后很多企業會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有著密切的關系。然而新準則執行已半年有余，隨著2007年中報的陸續公布，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍采用成本計量模式。到底是什么原因導致企業不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。
1評價公允價值的市場體系尚未形成
根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。
2稅收成本的對企業價值的影響
在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。
另外，財政部和國家稅務總局去年7月推出的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現金流入支撐的賬面收益應承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業的現金流支出增加，減少企業的價值。
3公允價值模式會影響凈資產收益率等考評指標
近幾年來，國家出臺了上調放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產市場進行了多次較大規模的宏觀調控，使得不少地產企業的資金流普遍緊張，因此部分地產企業紛紛求助于通過資本市場定向增發新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監會在《關于上市企業增發新股有關條件的通知》中對上市企業增發新股條件作出了規定：即要求上市企業必須在最近的三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權平均凈資產收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產,雖然能夠享受房地產升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業的凈資產出現較大幅度增長，然而凈資產增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產收益率的增長。所以大多數上市地產企業不得不在賬面凈資產的增加和凈資產收益率下降兩者之間進行權衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產企業來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產收益率往往也是衡量管理層業績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權激勵計劃的企業，凈資產收益率的變化直接影響到經理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態度。
4公允價值模式具有不可回轉性
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。因為企業如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產的價格信息，倘若此時再轉回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業資產的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。
5公允價值模式使企業業績波動加大
投資性房地產計量模式的變化，可以使企業隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業真實的內在價值。在目前房地產市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業的資產和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業的資產價值處于經常性大幅波動之中，增加了企業業績和股價的不穩定性，給資產和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業，一旦采用公允價值計量模式，這種業績的不確定性會尤為突出。
6投資性房地產在總資產中所占的比率不大
實際上，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物；而不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。對于這部分企業來說，即使對投資性房地產實行公允價值模式計量，對業績的影響也不會太大，但是卻會給財務工作帶來較大的影響，如增加財務人員的工作量，使企業花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業的企業才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。
采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，引導市場給一些原來信息披露不夠充分的企業創造一個價值挖掘的機會，使企業投資性房地產的賬面價值更加真實地反映資產的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程。可以預計，隨著市場體系的逐步完善以及地產企業投資性房地產的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續穩定發展，市場會更多地關注各項投資性房地產的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業接受。
參考文獻
［1］財政部.企業會計準則［M］.北京：經濟科學出版社，2006.
