發布時間：2022-08-24 04:21:46
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的地產發言稿樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
尊敬的各位領導、各位朋友、各位老鄉：
今天我很榮幸參加**區委、區政府在——杭州舉行的招商投資說明會，此時此刻，我的心情很激動。
我是浙江到江蘇投資開發房地產的一個普通人。我開發的綠都房產項目位于太陽升起的地方----鹽城市河東片區，是鹽城市委、市政府重點建設的新城區，素有“鹽城浦東”之稱。在鹽城市亭湖區委、區政府的直接關心下，在江蘇亭湖經濟開發區的鼎力支持下，目前已經順利實施并取得了較好的經濟效益和社會效益！在此，我要衷心感謝江蘇鹽城亭湖區委、區政府和亭湖開發區的各位領導，衷心感謝鹽城市亭湖區人民，衷心感謝給予我們綠都房產關心和支持的社會各界人士！
幾年前，為開拓鹽城房地產市場，我們對鹽城進行了全方位考察，綜合多方面因素，我們認為鹽城亭湖的區位優勢更為明顯，投資環境非常寬松，政府部門服務十分熱情，亭湖的民風相當純樸。更為重要的是，作為江蘇沿海大開發的中心城市，江蘇亭湖的河東片區發展前景十分廣闊，是我們投資的最佳選擇地。
綠都房產項目用地近160畝，配套用地96畝。在項目建設中，我們深刻體驗到當地政府的公信度。亭湖區委、區政府以積極主動的工作態度，把綠都的事當成自己的事來辦，共為我們組織拆遷183戶，現場解決各種矛盾和問題，為房產開發提供了優質的服務和得力的支持。開工建設以來，沒有一個老百姓阻撓施工，沒有出現一起強搬強運事件，這是令我們非常滿意的。目前我們已經圓滿完成了一期工程，二期工程正在建設之中。隨著鹽城經濟的快速發展，河東片區的優勢越來越明顯，江蘇亭湖開發區越來越利于我們房地產開發，一期工程銷售非常火爆，每平方米平均價格與市中心房價相差不大，二期工程房價有望再度提升。新開發的“東方一天地”商業街店鋪成為市區最搶眼、最搶手、升值空間最大的商業街之一，在開盤一天內全部售完。
個人的切身體會使我進一步增強了在亭湖區和亭湖開發區投資的信心，我也真誠地希望我的老鄉們能和我一樣，將目光轉移到江蘇亭湖開發區，在那里實現我們的人生價值和事業追求！和我一樣，將資金投入到值得投資的地方，在亭湖收獲我們應有的回報和效益!和我一樣，將精力放到最有希望的地方，為江蘇亭湖建設作出我們應有的貢獻!
借此機會，請允許我再次向江蘇亭湖區和亭湖開發區表示最誠摯的謝意！
祝**在我們杭州舉行的招商投資說明會圓滿成功!祝江蘇亭湖的明天更加燦爛輝煌！
一、存在稅收違法問題
（一）個人所得稅：
房地產開發企業因為高額利潤的誘惑，一直處于擴張期，盲目競爭，投入資金較大，銀行貸款又較為謹慎，于是通過各種途徑吸引社會閑散資金，利息比銀行高，同時房地產企業因自身的特點，層層分解指標和風險，各管理階層人員收益相當高，一個銷售近億元的房地產企業每年收益在百萬元以上的至少在數十人以上，但因為房地產企業管理混亂，收入和成本都好作假，真實的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時很難掌握。
（二）建筑營業稅：
1、侵蝕稅基現象嚴重，因為營業稅納稅人是建筑商，但房地產商還是實際支付人，所以房地產企業還是千方百計地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費發票、工匠工資、建筑企業的建管費等進入房地產的開發間接費，將水泥、沙石、鋼材等發票打進工程前期費用，編制虛假的建筑工程合同，已達到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業居然在與對方結算時，將建筑營業稅等扣下來而不開票。
2、有的小的開發商自己既搞工程又搞開發，自己的工程隊掛別的建筑商的牌子，只需繳納一定的管理費，這樣的單位更好作假。
3、樁基工程、水電工程、門窗安裝及小區配套工程不提供合同或提供虛假合同，入賬數額嚴重不實。
（三）銷售不動產營業稅：
1、申報的房屋銷售價格不實，主要原因是購房人主動要求少開發票，因為開具發票后，辦房產證要先繳納契稅，這為房地產商隱匿收入打開了方便之門，整個房地產稅收亂的主要原因在此，也為房地產商偷逃土地增值稅提供了方便。
2、房地產開發商代收的費用不作收入，如水電安裝、水電開戶費等。
3、特別是車庫銷售，往往因為數額較小，不太注意，開發商不開票或申報時大打拆扣。
4、拆遷戶購買的房子，企業申報時往往是沖拆遷補償費后申報營業稅。
5、與建筑商抵債的房屋、與銀行抵貸的房屋及關聯方購房的房屋申報的價款與實際結算價不符或根本未申報。
（四）企業所得稅：
1、因為購房人要繳契稅，所以主動要求少開票或不開車庫票，客觀上幫助了開發商隱匿收入。
2、虛增開發成本，將建筑成本化解進入開發成本，如建筑工人工資、建筑水電費、不符合稅法規定的成本費用及規費。
3、虛增建筑成本，編制虛假的建筑合同，填開虛高的建筑發票，這樣做的好處是既少繳了企業所得稅、又少繳了土地增值稅，按目前的土地增值稅稅率和房屋開發利潤率，房屋開發的主稅種應是土地增值稅，而實際主稅種還是營業稅。
二、檢查的主要方法
（一）收入的檢查方法。
1、建筑收入：
檢查建筑合同與實際結算的差異，對有些企業的檢查，往往僅賬簿檢查，并不能解決問題，有一戶企業通過賬簿并未發現問題，但當我們調閱該企業的檔案，特別是建設局的竣工通知書、審計局的竣工審計、單位與對方總結算的清單、中標通知書以及銀行結算過程（包括查閱銀行往來）等，從中可以發現真實的建筑成本和少開票的行為。
2、銷售不動產的收入：
查閱該企業的銷售定價資料，一般企業都有自已的定價原則，每一段地方都有定價的原則，查閱銷售合同和委托運費代銷合同，房管局和財政局的合同一般都不可取，因為購房者想少繳契稅和辦房產證的費用，銷售商想少繳銷售房屋的地方稅收，往往簽假的售房合同和分開幾張收據，達到少開發票，每個開發商都有自已的銷售部門，檢查銷售部門的銷售臺賬，對每一套住房和車庫（含轎車庫）一一編制方格圖，注明購買者和購買的單價、總價，對照當地市場同地段的售價從中發現問題，看有無銷售不入賬的行為，要從幾個方面看，一是房屋已售出，收入未入賬或已收售房款未申報稅收;二是看有無捐贈或售價明偏低；有無諸如水電安裝、水電開戶、防盜門等收入未作計稅依據的；四看有無拆遷補助直接沖減房價造成收入減少；五看有無用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明顯偏低；尋找熟悉的客戶，反證客戶購買的單價和總值，從中尋覓證據。
（二）成本費用的檢查.：
1、檢查有無將本應有工程承但的水電費在開發成本中入賬，檢查工程承包合同，看承包中的承包范圍，標的物是否含水電費，建筑開票應含水電費，但合同中未提水電費或注明含水電費的，水電費應該由工程成本負擔，如果開發商再進成本，則是重復走賬，應定性為偷稅。
2、檢查工資表中是否有工程前期三平一通的費用，如挖土、平整土地的工資，是否有應由工程列支的瓦工、小工和看工地的工資，檢查是否有水泥、沙石、鋼材、木料及其他材料入賬，結合建筑合同看是否合理。
3、檢查取得土地的成本是否有合法的發票，并且要提供土地轉讓合同，特別是多幢樓的，要按規定的標準標準合理分攤取得土地的費用，對間接費用也要按合理的標準在開發的樓中合理分攤。
4、對上年的待攤費用在本期分攤的，一定要調閱以前年度的賬簿，防止不合理費用或非法憑證在當初入賬，在本期分攤進成本，導致本期偷稅。
5、檢查有無用工程抵規費的，且未取得發票，如開發商替政府修路造橋，此款抵土地規費，應按稅法規定區分建安收入納稅，規費按規定支付且應取得發票，才能準予扣除。
6、檢查建筑和樁基成本，應該結合承包合同、工程結算單、竣工審計書等，通過往來賬目、現金、銀行存款等科目和建安發票的檢查，弄清真實的建筑成本。
要】采油廠作為油公司的生產中心和成本中心，擔負著原油生產和成本控制兩大職能，必須不斷地提高內部管理水平，有效地實施低成本發展戰略，增強自身與國內外市場競爭的能力，為油公司在激烈的世界油氣市場競爭中立于不敗之地奠定堅實的基礎。為此，本文以采油廠實施低成本發展戰略重要性認識為起點，分析了采油廠現行成本管理體制存在問題，在此基礎上，闡述了采油廠實施低成本發展戰略的基本內容，并提出了采油廠有效實施成本發展戰略的對策與措施，以其提升采油廠的低成本競爭優勢。
【關鍵詞】采油廠；成本控制；低成本；發展戰略
前言
目前，我國采油廠一般都采用目標成本模式進行成本管理，即依據“橫向到邊，縱向到底”的原則，通過目標成本的分解、控制、考核的一系列環節，把成本控制的責任和壓力傳遞并落實到責任單位和相關部門。目標成本模式的運用，雖然初步抑制了我國鉆井公司成本的上升勢頭，但由于該成本管理模式本身存在的弊端，使得成本管理效率相對低下，已嚴重影響了采油廠的短期盈利水平和長期發展能力。為此，我國采油廠在開展跨國經營過程中，進一步完善自身的成本管理制度，有效實施低成本發展戰略，提高自身的國際競爭力。為此，我國采油廠在開展跨國經營過程中，進一步完善自身的成本管理制度，有效實施低成本發展戰略，提高自身的國際競爭力。
1、采油廠實施低成本發展戰略的重要性
“入世”后的中國石油市場將進一步開放，采油廠與國際油氣市場的距離將進一步拉近，同國外大石油公司的競爭將更加激烈。面臨著日益變化的內外部環境，采油廠內部管理體制的弊端和缺陷日益暴露出來。當前，如何完善采油廠成本管理體制，全面有效地實施低成本發展戰略，已經成為采油廠生存與發展的嚴峻挑戰。
經過多年的探索，我國石油工業企業的體制改革問題已經取得了階段性的成功。各油田在解體“小而全”、“大而全”的基礎上，以產權為紐帶，走“油公司”發展道路，形成了國家油公司對地區油公司、地區油公司對采油廠“統一政策，集中經營”的管理模式，從而使采油廠的運行環境發生了巨大的變化。采油廠在解體“小而全”的基礎上，真正地成為了油公司體制下的一個采油區，即成本中心，從事油氣生產。采油廠在油公司中核心地位的突出，進一步強化了采油廠的經營目標——完成油公司下達的產量和成本指標任務。對于產量目標，一直是采油廠的主要經營目標，這是由我國石油工業在國民經濟中的重要地位所決定和我國現階段的經濟發展狀況所決定的。但隨著我國石油企業的改制轉機，盲目追求產量，不考慮投資效益和成本水平的時代已漸漸成為歷史，“降低成本，提高經濟效益”已經成為采油廠經營管理的中心。因此，油公司體制的建立使得采油廠走向了市場，講求經濟效益已經成為石油企業發展的客觀要求。
2、采油廠現行成本管理體制存在的問題
盡管目前采油廠成本控制意識比以往有所提高，成本管理制度也較以往更完善，采取的控本增效方法與手段也比過去更多更有力，但粗放式經營仍是目前企業經營的主基調，還存在著許多不足，具體表現在成本管理思想認識片面化、成本控制主體錯位、核算體質存在缺陷和成本考核不到位等四方面。
盡管目前采油廠成本控制意識比以往有所提高，成本管理制度也較以往更完善，采取的控本增效方法與手段也比過去更多更有力，但粗放式經營仍是目前企業經營的主基調，還存在著許多不足。
3、采油廠低成本發展戰略的基本內容
3.1采油廠低成本發展戰略的指導思想
采油廠實施低成本戰略的指導思想是：堅持以提高企業效益為中心，進一步解放思想，轉變觀念，通過制度創新、技術創新、組織創新、管理創新、人才創新及“走出去”等“革命性”措施，在擴大企業生產規模的同時降低生產成本，增強采油廠在市場競爭中的競爭力。
3.2采油廠低成本發展戰略的戰略目標
采油廠實施低成本競爭戰略的目標是：在“十五”期間成為我國石油市場的低成本生產供應商，到本世紀上半葉力爭成本管理水平達到世界先進水平，成為國際石油市場低成本生產供應商之一，使我國采油廠在國際市場競爭中居于有利地位，全國有三到五家采油廠躋身世界石油工業100家大型跨國公司行列。
3.3采油廠低成本發展戰略的戰略重點
采油廠實施低成本競爭戰略的重點是：通過經營機制的轉換和激勵機制的建立，實現采油廠資源的合理配置，建立與市場經濟體制相適應的成本控制與管理模式；通過跨國經營把國內企業控本增效管理模式嫁接到國外企業經營中，從而降低整個采油廠的生產成本，提高采油廠低成本競爭優勢。
采油廠低成本發展戰略內容的明確，為采油廠有效實施低成本發展戰略奠定了基礎。
4、采油廠實施低成本發展戰略的對策與措施
石油企業成本項目繁多復雜，控制和降低成本的難度較大，也正因為如此，控制和降低成本的潛力同樣很大。本文認為應該從提高采油廠全員的成本意識出發，采取成本發生的過程控制和源頭控制并重的方針，進一步完善的目標成本管理體系，搞好投資管理，有效的控制和降低成本，最終保證采油廠低成本發展戰略的有效實施。
首先，強化企業投資效益觀念，調整和完善投資結構，依靠科學的投資決策控制成本的上升。原油生產既是大的投入所在，也是最大的效益所在。要長遠的、最大限度的降本增效，必須注重油藏的經營管理，高效引導成本投向，使有限的資金得到最大的回報。一方面，必須合理安排投資規模，從源頭上把握投資方向，確保勘探、開發等主營業務的投入，控制非生產性固定資產的投資規模。另一方面，對投資項目進行科學的決策及經濟效益論證，杜絕盲目的投資，徹底避免不必要的成本浪費。此外，還應合理利用和處置企業的大量閑置殘存資產，使存量資產發揮其最大的效益。搞好投資是降低成本的根本措施，只有投資搞好了，才可以避免與投資有關的材料、人工、修理等成本項目支出的浪費，增加企業的經濟效益。
一、第三產業發展現狀
二、第三產業發展存在的問題
2、新興產業發展水平較低。傳統產業比重偏大，新興產業發育不足。商貿餐飲、運輸倉儲業比重大，旅游、文化等新興的、高附加值的產業尚處在起步階段，拉動經濟增長的作用未能得到充分發揮。
4、市場建設進展緩慢。目前全區新建市場不多，除東風金屬材料市場為區劃調整后新建外，其它市場均為原有市場。圍繞107國道的諸多門面房沒有統一規劃且檔次低。
5、三產大項目少，進展不快。目前正在建設的三產大項目僅有大華商貿城二期，華強文化產業項目尚在前期運作階段。
三、對第三產業發展的思考
1、XX區三產發展的不利因素。一是城市人口只有6萬人；城市建成區面積僅僅7平方公里。人口少、面積小，同時城市建成區道路等基礎設施落后且不完善，商業不發達，不利于城市三產發展。二是XX區農村地域面積廣闊，農村人口相對較多，有16萬人。但是人口不集中，小城鎮建設落后，基礎條件差，農村第三產業發展處于起步階段。
2、XX區三產發展的有利因素。一是轄區內有安煙、安彩、安化集團等省屬大型企業以及豫北金鉛、岷山公司、中原異型鋼等重點企業，為發展交通物流提供了有利條件。二是107國道、安林高速、省道303等公里穿境而過，梅東路、鋼花路等道路正在建設，縣鄉公路日趨完善，基本形成了發達交通網絡。同時XX區地處市郊，發展交通物流和倉儲有著較大優勢。三是XX區山水地貌風景獨特，花木種植歷史悠久，林果資源豐富，發展生態旅游業巨大的潛力和明顯的優勢。
4、XX區加快三產發展的重點。從XX區總體經濟發展的情況來看：2007年XX區二產比重達到了67％。工業經濟發展快速，比重高，節能減排壓力很大，結構調整任務繁重，要調整經濟結構必須加快三產發展。工業強區是XX區發展的主導戰略，工業經濟占主導地位，要加快經濟結構調整，必須圍繞工業強區主導戰略，把生產業作為工業經濟發展的一個重要延伸鏈條，大力發展生產業，才能盡快有效地緩解工業發展的壓力和加快經濟結構優化步伐，XX區三產經濟應該突出加快生產業發展。
四、加快第三產業發展的思路和措施
結合當前三產發展的形勢，針對XX區三產發展存在的問題，應該拓展空間，突出重點，抓住優勢，轉化劣勢，挖掘潛力，加快三產發展，促進XX區經濟又好又快發展。
1、拓展空間，完善三產要素。針對XX區三產發展的環境現狀，加快三產發展，必須加快“三化”（城市化、城鎮化、城鄉一體化）建設進程，拓展三產發展空間，豐富三產發展要素。結合XX區實際，要做好“三化”建設和三產發展規劃，推動“三化”和三產融合、協調發展。當前重點要加快“一區”、“一口”、“一道”建設，以城市化促進三產快速發展。“一區”即建設XX政治、經濟、文化新區（區域總面積約5100畝）。要以黨政綜合辦公樓建設為龍頭，以梅東路建設和區域內商業住宅開發為兩翼，采取市場化運作的方式，以開發促建設。“一口”即安林高速西出口工程。要積極配合市交通和規劃部門搞好前期各項工作，加快項目工程進度。結合實際搞好沿線區域規劃，總體上圍繞生態建設，規劃建設商業、住宅、倉儲等區域，大力發展物流服務業。“一道”即107國道（華祥路）改造。在107國道兩側150米區域內，和市城市總體規劃搞好對接，高標準規劃建設物流、倉儲、各類市場、商貿服務區。
2、突出重點，抓好交通物流。突出物流活區，堅持配套大工業、服務大工業的戰略定位，以倉儲、交通運輸為重點，促進物流業規模化、專業化、集約化發展，建設生產業區域中心。根據物流經濟現狀，加大物流企業引進力度，整合運輸散戶，改造和組建自開票公司；重點圍繞安彩、安煙和岷山集團、中原異型鋼等企業，以市運輸一公司、十公司和玻殼運輸公司為龍頭，改造傳統倉儲基地，發展倉儲物流型園區。圍繞安化集團，以安化集團運輸公司為龍頭，發展化工產品物流配送中心。圍繞馬投澗賀駝煤礦和四個洗煤廠、以賀祥運輸公司為龍頭，發展煤炭物流配送中心。圍繞在建新王家嶺煤礦、鑫盛機床鑄造廠、紅巖鐵合金廠，整合龍泉運輸企業，發展龍泉物流經濟。圍繞豫北金鉛、在建三豐銅帶等項目，發展田村有色金屬物流配送中心。鞏固改造文昌汽貿市場，提高檔次，引進大型汽貿經營聯鎖，形成西部汽車商貿中心。加強107國道有色金屬市場和大坡附近各類市場建設，高標準規劃，逐步形成建材市場經濟發展帶。注重應用現代信息技術，加快建立全區物流信息網絡，形成內部統一的物流市場，提升物流經濟水平。
3、發揮優勢，抓好生態旅游。XX區生態旅游發展可以歸納為“突出抓好點、建設兩條線、形成一個面”的總體格局，加快建設安陽城市后花園。突出抓好點即抓好精品景觀點建設。依托豐富的文物古跡和山水、生態等資源優勢，采取政府引導、市場運作的方式，加大對中國安陽臘梅園、龍泉冬棗雪棗基地、彰武水庫旅游區、龍泉花卉苗木基地和九龍山云門寺、白龍潭廟等旅游景區的開發與建設。建設兩條線即抓好龍泉“中國花木之鄉”旅游線路和南水北調綠化景觀帶建設。積極整合旅游資源，高起點規劃設計，緊緊抓住龍泉花卉生態園、蠟梅園、彰武風景區等，搞好南水北調工程綠化配套景觀點建設，連點成線，形成自然景觀與人文景觀相互輝映、優美宜人的景觀線路。形成一個面即全面加快花卉游園建設。按照生產與觀光相結合，以旅游促產業，以產業促生產的思路，以中國安陽蠟梅園為核心區域，充分利用龍泉花卉傳統優勢，依托龍泉水庫、森林公園、花卉苗木種植區、冬棗雪棗采摘區和彰武水庫，加大開發力度，逐步形成以旅游、觀賞為主，科普、科研為輔，融生態旅游和經濟生產為一體的綜合性觀光旅游區，打造安陽市后花園。進一步整合旅游資源，加快發展交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等景區基礎設施和配套服務設施建設，形成完整的產業體系。加大推介力度，提高知名度，擴大輻射面，逐步創建旅游品牌，發揮旅游綜合效益。
4、轉化劣勢，抓好城市三產。針對城市三產發展人口少、面積小的不利因素，不能僅僅依靠自身消費發展服務業，要發展外向型商貿，重點是帶動性強、輻射性強、吸引力強的項目，實現發展一個項目帶動一批商戶，影響和調動周邊地區，吸引外來投資，形成貿易集散地。當前要突出以下三個重點。一是加快大華商貿城建設，與安陽商貿城相聯，逐步形成新的日用品、家俱商貿物流商業發展中心。二是改造提升商貿服務業。大力發展大型購物中心，逐步形成骨干，發展連鎖超市、專賣店、便民店為基礎的多元化、多層次的商業網絡，優化商業網點布局。三是支持專業配送、倉儲經營、電子商務、信息服務、社區服務等新型業態發展，帶動城市三產經濟。
5、立足發展，抓好農村三產。發展農村三產經濟，是實現農民增收的一個重要長效途徑。針對農村特點，一是圍繞農業生產，加強主產、主銷和集散地大型批發市場建設，完善貫通城鄉的農副產品、農業生產資料、日用消費品流通體系。二是大力發展各類農村專業合作組織和農民經紀人隊伍，支持開展農產品加工儲藏、市場營銷、技術和信息咨詢等服務。三是結合新農村建設，加強農村規劃，推進農村社區建設，促進農村人口集中居住，加快發展面向農村的生活服務業，提高農民生活質量。
6、打造亮點，大力發展房地產業。結合城市化、城鎮化、城鄉一體化和城中村改造，大力發展房地產業，帶動相關行業發展。以商住房為主體，高起點規劃建設一批特色園區、街區和商務樓宇。把西南片區開發作為城市建設的重點來抓，以XX行政新區、城區主干道路開發建設為著力點，按照市場化和公司化運作模式，推動行政辦公大樓、城市主干道和商業房地產開發齊頭并進，逐步建成XX區政治、經濟、文化、商貿、娛樂休閑中心，打造安陽市西南新型城區。加快龍泉、彰武、馬投澗、田村等四個小城鎮建設，逐步完善區域配套設施和綜合服務功能，聚集發展要素，為加快三產發展提供載體和平臺。城中村改造突出一村一品特色，與周邊規劃銜接好，融合到整體經濟發展中，突出三產服務業，力爭改造一個城中村，建成一個商住一體的經濟街區，形成一個特色經濟園區。
農地流轉將削弱土地財政基礎
首先，新型城鎮化。這里最關鍵的變化在于農地流轉，尤其是農村建設用地可以流轉的趨勢，即農民資產被逐步承認，以及農村資產金融化的趨勢。
這一趨勢將逐漸改變土地一級開發市場的生態，甚至會打破地方政府對土地開發的壟斷，削弱“土地財政”的基礎。承認農民的土地權益是大勢所趨，當然也不能指望2014年就一步到位。
其次，金融環境。無論被動（外匯盈余）還是主動（四萬億）的金融寬松，都是推動最近15年房地產業高速發展的核心動力。2014年金融環境看來會有變化了，歐美經濟復蘇、美國QE減量等，已經在改變金融預期，也會實質性改變世界金融環境。中國隨著外貿增長趨緩，“被動寬松”動力將減弱。還款壓力上升也會刺激金融體系的主動緊縮。房地產一直是個高杠桿行業，金融寬松帶來繁榮，金融緊縮帶來調整，這是逃不掉的規律。
在2014年，隨著金融環境變化，資金成本上升是大概率事件，這就需要企業適當縮短杠桿，更多關注能夠產生足夠現金流的項目。未來，房地產行業也會回歸平均利潤，同樣的資源能夠創造更高價值，永遠是企業競爭力所在。
“泛資源整合”能力考驗房企
“夏蟲不可以語冰。”很多企業都是在繁榮時期進入房地產行業并發展起來的，所以很多人認為房價持續高漲理所當然，也會把漲潮的推力誤認為自己的能力。但落潮的時候，就更需要企業真正創造價值的能力了。在2014年，房地產企業應當提升兩方面能力：
1.“泛資源整合”能力。掌握特殊資源，并能夠把資源轉化為消費者愿意買單的商品是企業競爭力所在。以后對于開發企業，資源不再僅僅是土地、資金，還會包括旅游資源、文化資源、特殊產業資源，甚至原有的客戶資源等。
2.資產管理運營能力。很多企業被動或主動進入商業、產業、旅游、養老、新城鎮等房地產開發領域，但投資行為正由短期變為中長期，需要長期持有運營的資產會增加，運營管理資產、產生更多現金流的能力就極其重要了。房地產企業不能只會“搭舞臺”（蓋房子），也需要會“唱戲”（經營），甚至還得會賣衍生商品。
2014管理風向標
Q：新一年里，您對傳統房地產開發企業有怎樣的忠告？
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
我是xxx，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。
一、個人情況：
我今年28歲，本科學歷，會計師職稱。于20**年3月榮幸加入公司，一直從事財務工作，曾在超市財務室工作了一年，大部分時間從事房產會計。現任職于房產公司財務部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領導的培養、同事的關心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我幫助和指導的領導、同事。
二、前段工作、學習和思想總結
1、思想方面：認同公司的企業文化，遵守公司的各項規章制度。思想積極上進，待人誠懇。
2、學習方面：能積極參加公司組織的各項學習，在工作當中能虛心地向領導、同事請教。但學習主動性不強，對專業知識、國家政策掌握不全面。
3、工作方面：在財務部我從制證崗位開始學起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經驗。前段時間完成的工作主要有：
（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產租賃方案。在財務部長的指導下，擬定并通過了委托租賃補充協議，對規范租賃管理做了基礎工作。
（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優化，實現了房屋軟件與用友財務系統的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數據提供也更加全面、準確。
（3）擬定并通過了電腦票據管理制度，房款收據實現了電腦出票，提升了我們的窗口形象。
三、對競聘崗位的認識
綜合處是我們財務部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責有合并會計報表的編制、財務預算分析、資產管理以及關系到員工切身利益的工資福利的編制與發放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：
1、有一定的實踐經驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業會計、零售業會計以及現在的房地產會計。進入公司財務部后，做過基礎核算、編制過工資、也在原資產信用處任過資產管理，能熟練操做財務部大部分工作。
2、有系統理論知識。會計是我的專業，工作以來，一直未間斷過學習，20**年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學考試取得了會計本科學歷。
3、有嚴謹務實的工作作風和較強的敬業精神。
四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：
1、堅決服從上級領導的安排，全力以赴做好本職工作。
2、勤奮學習，努力提高個人業務水平。
3、增強服務意識，做好后勤工作，維護財務人員的良好形象。
4、嚴格按工作崗位職責的要求帶領本處室人員完成本處室的工作，并創造性地開展工作。
5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。
一、稅務征管現狀
目前，在市從事天然氣資源勘探、開采、凈化及相關作業的企業包括26家。
中石化、中石油在市納稅大額稅種主要有：生產勞務增值稅、資源稅、營業稅。中石化、中石油現在正在建設，集中在勘探、鉆井、修建凈化廠中，主要發生的稅種是勞務增值稅、建安營業稅等。中石油既有建設，也在集輸成品氣，稅種主要是增值稅、資源稅。兩大集團在勘探、開采、凈化環節的業主是：中石化中原油田普光項目部、中石化南方勘探開發公司、中石油西南分公司，三家公司發包天然氣勘探和開采鉆探業務，從各油氣田內部企業（存續公司）提供的勞務取得進項稅額留抵，待凈化工廠投產后抵扣銷項稅額，預計前3年進項大于銷項，3年后實現增值稅。由于我市剛剛開始天然氣稅收征管工作，由于眾多因素影響，天然氣稅收征管存在一定困難，有些應收稅款還不能征收到位。目前我市入住26家企業，已辦稅務登記24家，尚有2家未辦理。稅收繳納情況為：國稅2011年度截止11月，共計征收天然氣稅收萬元，地稅共計征收天然氣稅收萬元(其中資源稅萬元、營業稅萬元)。
中石化在開發天然氣一些組織(單位)不具有法人資格。中石化在勘探、開采、凈化、集輸、加工、銷售等環節特別是在勘探、開采、凈化等環節是以前線指揮部(項目部)形式出現，不是企業法人或二級法人，特別是普光氣田現在是中原油田分公司的項目部。這也給我市天然氣資源開發產生的稅收征管造成了影響。
中石油井口增值稅稅率征收部分太低。中石油在從事的天然氣勘探開發，其投資主體是中石油西南油氣田分公司。按照財政部、國家稅務總局規定，對省內的油氣田企業，其增值稅計繳方法授權于各省、直轄市、自治區國家稅務局確定。四川省國家稅務局先后出臺有關政策規定天然氣資源開發按照出井、凈化等環節預征，核算地清算的管理辦法(天然氣產品增值稅核算地原在成都市，現由省國家稅務局直屬分局管理)，其中天然氣出井環節增值稅預征率為15元／km3，凈化環節增值稅預征率為6元／km3；勞務稅收按照應稅勞務收入的銷項稅額的2％在勞務發生地預征。據了解，按此方法計算出天然氣增值稅出井和凈化環節合計稅負僅為2.34％，應稅勞務增值稅稅負僅為0.34％，遠遠低于全國實際應稅稅負水平(2005年全國天然氣產品增值稅平均稅負率為9.35％，勞務增值稅跨省預征率為6％)。
營業稅。建筑安裝業營業稅按營業收入3%計征。根據國家財政部和國家稅務總局印發的財稅字[2000]32號規定，中石油、中石化等油氣田企業在我市天然氣采輸中的建安工程不征營業稅。但轉包給非油氣田企業的生產性勞務征收營業稅。而中石油、中石化等油氣田企業尚未提供轉包合同，造成稅收征管困難。
資源稅。依據《財政部國家稅務總局關于調整原油天然氣資源稅稅額標準的通知》（財稅[2005]115號）的規定，中石油西南油氣田分公司天然氣資源稅為15元/千立方米，中石化中原油田分公司天然氣資源稅為9元/千立方米。現經省政府審查，已報財政部審批，中石化中原油田在宣漢縣境內的天然氣資源稅按15元/千立方米標準執行。但中原油田在市除宣漢縣境內外，在其他地方開采，仍須按9元/千立方米征收標準執行。
二、征管問題
國家稅務總局關于中國石油天然氣股份有限公司合并繳納企業所得稅問題的通知中指出，一是中國石油天然氣股份有限公司所屬的全資控股企業，從2004年度起，按照《國家稅務總局關于匯總（合并）納稅企業實行統一計算、分級管理、就地預交、集中清算所得稅問題的通知》（國稅發[2001]13號）的有關規定，由中國石油天然氣股份有限公司合并繳納企業所得稅。二是中國石油天然氣股份有限公司所屬華南、華中大區銷售公司及所屬全資單位，暫不實行就地預交所得稅辦法，統一由中國石油天然氣股份有限公司合并繳納。
根據國家現行稅務征管政策規定，天然氣企業實行合并納稅制。也就是說，屬于地方的稅收，讓中央征去。長期下去，影響地方與中央的利益分配。因此，必須進行企業所有者形式變革，改變征納關系，特別天然氣開發的附屬產業項目，應該剝離出來
三、稅務征管對策
天然氣開發的附屬產業項目如何從主業之中剝離出來，成立股份制企業、地方合資企業，從而實現稅收就地繳納。
1、成立股份制企業和地方合資企業的目的。
轉換企業經營機制，促進政企職責分開，實現企業的自主經營、自負盈虧、自我發展和自我約束。
開辟新的融資渠道，籌集建設資金，引導消費基金轉化為生產建設資金，提高資金使用效益。
促進生產要素的合理流動，實現社會資源優化配置。
提高國有資產的運營效率，實現國有資產的保值增殖。
2、股份制企業的組織形式
股份制企業是全部注冊資本由全體股東共同出資，并以股份形式構成的企業。股東依在股份制企業中所擁有的股份參加管理、享受權益、承擔風險，股份可在規定條件下或范圍內轉讓，但不得退股。我國的股份制企業主要有股份有限公司和有限責任公司兩種組織形式。
股份有限公司是指全部注冊資本由等額股份構成并通過發行股票（或股權證）籌集資本的企業法人。其基本特征是：公司的資本總額平分為金額相等的股份；股東以其所認購股份對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司債務承擔責任；經批準，公司可以向社會公開發行股票，股票可以交易或轉讓；股東數不得少于規定的數目，但沒有上限；每一股有一表決權，股東以其持有的股份，享受權利，承擔義務；公司應將經注冊會計師審查驗證的會計報告公開。
有限責任公司是指由兩個以上股東共同出資，每個股東以其所認繳的出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對其債務承擔責任的企業法人。其基本特征是：公司的全部資產不分為等額股份；公司向股東簽發出資證明書，不發行股票；公司股份的轉讓有嚴格限制；限制股東人數，并不得超過一定限額；股東以其出資比例，享受權利，承擔義務。
3、地方合資企業的組織形式
以地方骨干企業為主組建行業企業集團公司。這種企業集團公司組建的基礎是當地有一大批同業中小企業，又有一兩家經營管理比較好的龍頭企業。地方政府出于整體發展的考慮，常用行政手段組建企業集團。這種集團組織形式比較有代表性，當地政府就是想讓優質大企業去帶動中小企業的發展，以形成規模優勢，壯大地方經濟實力。其次，以骨干企業為中心，以產業關系為原則，組建混合企業集團。這種組織形式是以地方骨干大中企業為中心，把與骨干企業有生產聯系的關聯企業拉入地方企業集團。這是一種綜合性、跨行業混合企業集團組成形式，目的是為了發揮協同優勢和整體功能。
4、嚴格執行《征管法》，依法治稅，有理有節開展各項工作。遵守國家稅收法律法規，有效貫徹執行稅收政策，是征納雙方的法律底線，是雙方友好合作的基礎。工作中十分講究方法策略，依法辦稅，堅持原則，重點突破，漸進管理，積極引導納稅人逐步規范。
5、社會綜合治稅，各級各部門通力協作，形成稅收征管合力。召開聯席會議，協調各方意見，促成管理共識，為順利開展稅收征管工作創造了良好的外部環境。
[關鍵詞] 高速公路 第二產業 貢獻率
一、引言
根據國民經濟統計方式，將建筑業和制造業劃為第二產業進行統計。很明顯，高速公路建設中的除征地補償款外的建設費用即為建筑費，屬于高速公路建設對第二產業的直接經濟貢獻，也可以由此計算出第二產業的直接貢獻率，確定每年新增的高速公路里程與第二產業貢獻率的回歸關系。
由于高速公路建設為運輸提供了便利，也刺激了房地產業等相關產業的發展，而房地產業發展必須提供和促進建筑業。同時，高速公路建設也降低了運輸成本等，運輸成本的降低對制造業也是極大的利好消息，從理論上講也會帶動制造業的發展。因此，高速公路建設必須會促進這些產業發展，而根據產業促進模型的相關假設，這些促進作用雖不能完全歸因于高速公路建設，但產業發展數據與高速公路建設數據間的相關性大小實際上反應其促進作用大小的表現之一。所以，研究高速公路對第二產業的促進作用同，除了計算高速公路建設對第二產業直接貢獻率和回歸方程外，它與第二產業內各子產業的相關度也是重要研究內容之一。
二、高速公路建設對第二產業的直接促進作用分析
高速公路非征地款投資是對第二產業的直接貢獻，借助于廣東省交通廳1992-2005年的相關統計數據可以得到相關資料；因此首先計算高速公路非征地款投資對第二產業產生的直接貢獻額以及貢獻率，并計算每年新增高速公路總里程與對第二產業貢獻率之間的回歸關系。
1.直接貢獻率
將1992年～2005年各年新增的高速公路總里程、非征地款投資和第二產業產值等數據進行匯總，其中非征地款與第二產業產值相除即得到高速公路建設對第二產業的貢獻率，見表1。
2.回歸分析
在得到以上高速公路建設對第二產業的絕對貢獻率后，本文將進一步分析每年新增高速公路總里程與對第二產業貢獻率之間的回歸關系，見表2。
由上表可知，回歸模型的擬合度R Square(R平方)=0.273
三、高速公路建設對第二產業的間接促進作用研究
從以上數據分析可以看出，高速公路對第二產業的直接促進作用并不明顯，所以高速公路建設對第二產業的促進作用要么來自于間接作用，要么則對其促進作用較小。具體可通過相關性分析來確定，如果高速公路建設數據與第二產業產值間的相度低，則表明高速公路對第二產業發展的促進作用有限，不需要進一步深入分析；若相關性較高，則表明第二產業受高速公路建設影響，可深入分析具體是哪些產業受影響較大，以及如何受其影響。將1992年～2005年廣東省第二產業年產值、工業產值、建筑業產值以及反應高速公路建設的高速公路對第二產業的直接貢獻額進行兩兩相關性分析，結果見下表3：
從相關分析可以看出，高速公路直接貢獻額與整個第二產業的相關系數是0.854，其中與工業產值的相關系數是0.855，與建筑業產值的相關系數是0.826。也就是說，高速公路建設與第二產業發展的相關度都超過80%，即存在高度相關。
這種相關度分析結果表明，高速公路建設對廣東省第二產業發展有明顯的促進作用，并且制造業和建筑業受到高速公路建設的促進作用大小較為相當。
四、高速公路建設明顯促進廣東第二產業發展的詮釋
從以上分析不難看出，高速公路對廣東省第二產業的促進作用十分顯著的。這是與廣東省產業經濟特征有關，具體可做以下分析與解釋：
1.制造工廠使制造業在高速公路建設的帶動下聚集效應更容易激發和產生
廣東是全國最早的制造業發展的聚集地，以輕工業為主，重工業為輔，其中電子產品產值占全國的20%。珠江三角洲位置優越，位于南粵中心，經濟基礎較好，這也是其吸引外商投資，工業發達的原因。根據數據可以分析，直至現在，珠江三角洲外商投資亦是港澳地區占74%，臺灣地區占3%，其他國家基地區的投資占23%，這一數據充分證明了珠江三角洲吸引的外商投資不僅僅是因為其地理位置優越、勞動力眾多且較為廉價，其主要原因就是其四通八達的交通，尤其是高速公路的發達情況。1988年之前廣東省沒有修高速公路，1988年虎門大橋的修建拉開了廣東修建高速公路的歷史，自此，由于高速公路帶動的經濟發展便深深顯露出來。很多地區，例如東莞，江門等等，其以前的GDP總量很少，但自從高速公路修建后，良好的交通條件招引無數的招商引資。國內投資者及外商看中了良好的交通條件，紛紛投資建廠，形成一個又一個科技園和工業區，使當地的工業大量發展，經濟水平和居民生活水平大大提高。東莞市1990年協議的外商投資為18182萬美元，至2005年，其協議外商投資達到298029萬美元，翻了十幾番。高速公路的修建改善了沿線區域內的交通條件，擴大了企業生產或商業貿易活動的發展空間，高速公路產業帶的形成是高速公路社會效益的一種具體表現。
2.高速公路建設促進了廣東省制造業的升級與調整
高速公路還可以形成高新科技產業帶。世界上一些經濟發達的許多高新科技產業帶，都是沿高速公路兩側發展起來的，如美國的硅谷和波士頓的公里高新科技產業帶等，國外高速公路建成投入運營3年～5年后，就會使公路兩側的大城市沿高速公路走向延伸發展，形成以高速公路為軸線，以各出入口為軸心的一系列衛星城鎮。如日本的大阪到神戶的立交橋建成后，5年內新建工廠9000多家，一些小城鎮也變成了發達的工業城市。很明顯，這種經濟發展模式也適用于我國，高速公路影響最為直接的工業就是汽車制造業，高速公路的興建，會促進物流業、貨運業和客運業的發展，從而及其對汽車的大量需求，促使汽車制造業發展。另外，高速公路簡稱后會促進周邊經濟發展，提高周邊人均生活水平，生活水平提高，用于享樂的資金就相對多，所以人均擁有私家車數目提高。據統計，廣東省民用汽車擁有車數量95年為1147248輛，至2005年，民用汽車的數量已經達到3772891輛。這樣也帶動了汽車制造業的大力發展。
3.密集的高速公路網有利于高速公路與相關產業發揮規模效應與乘數效應
廣東省政府很早就認識到高速公路對于經濟發展的巨大推動作用，自1988年開始就開始修建高速公路，至2005年廣東省已經修建高速公路2519公里，居全國第二位。根據珠江三角洲高速公路建設規劃，至2010年將建成高速公路3000公里，至2020年將建成高速公路3.73萬公里。這些便利的條件，無疑吸引著大量的外資企業和國內的投資者紛紛轉向南中國這塊經濟寶地，使其經濟得到持續、快速、穩步的發展。整個廣東省尤其是珠三角地區，已經成為全國高速公路最面積的地區之一，從而使得高速公路投資容易產生規模效應，對制造業的發展容易產生乘數效應。1988年以來，國家圍繞珠江三角洲修建了多條高速公路，如深惠高速公路、惠河高速公路、深汕高速公路、京珠高速公路等等，密集的高速公路網將珠江三角洲變成一個發達、靈便的區域，1988年～1995年珠江三角洲生產總值平均每年遞增18%，1988年～1995年珠江三角洲地區實際利用外資額占全國的16%，其澳臺資金占77%。良好的基礎設施狀況對于吸引外商直接投資有著積極的影響，因為基礎設施會通過減少交通運輸和信息收集方面的成本而增加投資效益，并能提高商品生產的效率。
總體而言，高速公路對促進工業、建筑業等第二產業的發展作用是相當大的。從前面的定量分析可以清楚的看到這一點。所以加強高速公路網的布局，有利于第二產業進一步發展，有利于社會的繁榮富強。
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