發布時間：2022-10-01 09:41:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的小區物業管理總結樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、 根據文件要求，我街道需要做以下幾部分工作
1、進一步優化房產證辦理流程，積極配合市房管辦等部門按時限要求辦理房產證。
2、積極配合物業辦等相關部門，對存在不具備資質標準或無資質、借資質經營的物業公司等問題，進行及時反映、上報，做好物業公司管理的協調、配合工作。
3、組織引導轄區內各物業公司認真學習《諸城市住宅物業服務收費管理實施細則》、《諸城市普通住宅前期物業服務收費基準價格》、《諸城市普通住宅前期物業服務等級及內容》，積極引導業主和物業服務公司通過合同明確雙方權利、義務。
二、 目前已經完成如下工作
1、對現有已成立業主委員會的小區，積極指導業主委員會發揮作用，促進了物業服務水平的提高，對符合條件、想成立業主委員會的物業管理區域進行了積極的引導組建，逐步實現小區全覆蓋。
2、對無物業公司管理的小區進行了規范管理。對怡秀園小區進行規范試點，由曹家莊居民委員會進行管理；永勝花園小區引進諸城市寶龍物業管理有限公司進行管理；組織引導陶瓷廠家屬院的居民成立了業主委員會，并聘請了諸城市祥瑞物業責任有限公司對小區進行了有效規范管理。
三、尚未完成的工作
1、進一步優化房產證、土地證辦理流程，加強協調調度，確保雙證辦理及時有序。
2、抓好業主委員會組建工作，逐步實現轄區內居民小區全覆蓋繼續引導符合條件的物業管理區域進行組建，并指導其發揮作用。
四、下步工作打算
1、加大宣傳力度，繼續加強龍都街道轄區內業主委員會的組建工作。對現有已成立業主委員會的小區繼續積極指導業主委員會發揮作用，促進物業服務水平提升。
2、對無物業公司管理的小區進行規范治理。對無物業公司管理的小區進行摸底，登記造冊，逐一落實物業公司，實行有效管理。
五、參與部門或社區
龍都街道規劃建設辦公室、楊春社區、岔道口社區、邱家莊社區、學府園社區、龍源社區、西馮社區、明誠園社區、沙戈莊社區、栗元社區。
六、存在困難及問題
【關鍵詞】 國企自建小區物業 物業管理系統 B/S SOA
隨著我國社會的飛速發展，傳統的物業管理模式已經無法滿足人們對生活品質愈發增長的需求。在科技發展、模式創新與業主需求的多重驅動下，將物聯網、大數據、智能化等信息化技術嫁接到物業管理中，成為物業行業自身發展的必然選擇[1]。盡管如此，一些在歷史特定環境下，因“企業辦社會職能”而成立的國企自建小區物業，受到經濟條件、歷史遺留問題等因素的制約，管理水平難以提高。
一、信息化建設為國企自建小區物業帶來的發展新契機
信息化技術的飛速發展可以使物業管理實現智能化、專業化，給國企自建小區物業帶來了發展的新契機。開展信息化建設，對于這類物業企業而言，可實現四個“有助于”：一是有助于實現財務、業務數據信息的集成與共享；二是有助于業務流程優化、再造；三是有助于實現針對物業業務的全面管理；四是有助于提升基層操作人員的專業素質。
信息化建設不僅可以解決相關物業企業存在的問題，還可以給經營模式帶來徹底的變革，例如，通過社區資源綜合平臺，整合小區商業資源，拓展社區電商、居家養老等綜合業務，為企業提供更多的效益空間[2]。
二、國企自建小區物業信息化建設的功能分析
物業信息化建設在功能方面要兼顧物業內部運營管理以及外部客服服務管理：
2.1面向企業內部的信息化建設
實現針對內部業務運營的信息化管理，在交互上要更側重于臺式機操作，通常要開發以下功能：
1）基礎數據管理功能。提供對項目區域、房產及客戶資源等基礎數據的管理。
2）基礎業務管理。包括物業管理的幾大基礎業務功能：財務功能，支撐物業公司從記賬、收費、統計等全周期的業務單元。客服功能，提供對客戶服務業務從受理、處理、跟蹤、結單、回訪等全周期的系統支持。物料功能，將在業務中物料發生的請購、采購、入庫、發料、耗料等一系列流程納入到系統管理中，實現對物料的精細化管理。
3）綜合管理。綜合管理指的是對物業基礎業務管理之外的綜合業務進行管理。經走訪調研，總結最為普遍的幾大業務功能點如下： ①車位車庫管理。提供對車庫、車位、車輛及停車位租賃的全面管理。②設備設施管理。提供對包括動力能源設備、小區監控設備、電梯設備等設備設施的管理。③保安保潔管理。針對小區安全、衛生進行管理。
2.2面向業主服務的信息化建設
當前，互聯網+模式下的各類應用越來越多，人們可以通過移動技術，足不出戶完成各項生活事宜，而物業可憑借其貼近業主生活的優勢，對相關服務資源進行整合，開展一系列增值服務。例如，可通過與社區內部或周邊的養老、教育、生活服務、旅行社等C構合作，開展居家養老、遠程教學、家政服務、旅游產品推廣、社區交友等業務，為業主提供便捷的同時，實現產業鏈的延伸。
三、國企自建小區物業信息化建設的具體實現
國企自建小區物業企業的信息化建設可按軟件工程的標準分為四個階段。
1、籌備階段。開展信息化建設之前，要圍繞物業公司發展戰略目標，組建人員梯隊，制定建設計劃、并對現有的業務管理流程進行初步的調研、梳理，為需求分析奠定基礎。
2、需求分析階段。。即走訪物業的各個部門，了解每項業務的具體需求進行梳理、分析。
3、總體架構設計階段。通過需求分析，設計三層的系統架構：1）基礎數據層。用于存儲、查詢、處理物業業務過程中的各種基礎數據。2）業務運營層。用于物業日常運營業務的管理。3）決策依據層。用于為管理者提供決策依據。
4、系統實施階段。此階段要安排系統開發人員根據系統架構，完成系統開發，由于物業行業管理范圍廣，業務龐雜，數據較多，且工作移動性較強，故建議基于B/S模式開發系統，采用面向對象（SOA）理念，使用支持.net或J2ee等支持多層次技術架構的開發平臺，實現信息系統的開發[3]。
5、系統的應用。系統開發完畢后，要針對企業內部負責決策、管理、操作、維護方面的人員進行培訓，使系統得到順利應用。
總之，國企自建小區物業企業通過信息化建設，定將實現管理水平與服務品質的提升，其產生的合力最終會帶動企業實現市場空間的拓展、核心競爭力的提升、企業效益的增長。
參 考 文 獻
[1]王輝.科技引領物業管理行業發展[J].中國物業管理，2012（5）：24-25
[關鍵詞]小區，物業管理，系統，市場
中圖分類號：F204 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
隨著科學技術的高速發展以及人們思想意識的廣泛提高，未來住宅小區將會被智能化小區所覆蓋，隨著智能化小區的廣泛發展、日益完善的物業管理水平以及管理意識的大大加強，物業管理行業目前正在以平穩的腳步邁入正規化的發展道路。同時由于該行業與人們的生活息息相關，同時關系著社會生活中所依賴的具體問題，故物業管理具有廣闊的發展前景同時也具有非常重要的社會意義。
2小區物業管理系統研究現狀
小區物業管理系統目前為止經歷了三個發展階段：第一階段主要是用于處理單項的數據，并基于傳統手工的管理模式，多數是用于處理非常容易的事務性工作，這個階段其實就是我國很多物業管理公司的計算機水平；第二階段主要是綜合處理數據，在此階段中，計算機在應用過程當中已經具備網絡化以及實時性的特點，顯然已經對物業管理起到了一定的推動作用：第三階段是計算機信息管理系統，該系統綜合運用了計算機控制、信息理論以及系統工程等許多軟件優化理論，并且計算機網絡化以及數據庫的融入，促使計算機擺脫某單一系統，從而向著多元化方向發展，發展成為一個全面的計算機系統。智能小區的發展已經日趨成熟，其體系已經派生了許多子系統，故接下來面臨的重要挑戰就是怎樣把所派生出的各個子系統都成功地集成在同一個信息系統管理平臺之上，同時，通過此平臺將智能化小區的建設渾然一體，使事件的管理與處理形成聯動效應，并能夠根據物業公司自己的需求，將所需子系統的功能完美匹配在其他系統上，從而管理人員可以從該系統獲得跟此事件有關的輔助決策信息，并能實時了解前端設備所發生的實時處理動作以及相關數據信息。
智能化小區日趨成熟，技術也逐步完善，故物業管理已經廣泛普及于我國大多數城市，并向著正規化、商業化的方向發展，物業管理公司將在越來越多的智能小區中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術問題，同時管理范圍也在日趨增大，隨之而來的就是就是要解決數據量增大，以及跨地域和跨平臺的眾多問題，可謂也是一大挑戰。
過去由于計算機技術以及通信技術發展不太完善，故大多數的物業管理系統都是選取集中管理的模式，也就是說他們僅僅只能進行局限的系統互動以及信息共享，不能達到一個具備實時性、穩定性和可擴展性的現代物業管理系統，故很難適應時代的發展，也很難滿足人們日益增長的需求，故開發出一套新型的智能化小區物業管理系統已經顯得尤為重要。
到目前位置，國內智能化小區發展仍然比較慢，和國外的技術相比，仍有較大的發展空間。在我國，小區這一概念在80年代之后才被確認并為人們廣泛引用，小區建設于90年代初期被政府部門提出，并作為國家建設的一部分。在此基礎上，社區管理體制改革逐漸被提上日程。雖然我國部分小區都在使用小區管理軟件，但是卻很難達到智能一體化、信息共享的發展目標。同時在中國三四線城市大部分小區仍然沒有采用信息化的管理模式，存在的問題就是人工管理不僅效率低，往往還容易出現管理不到位的狀況；但是值得肯定的是，在以往十年的發展過程當中，智能化小區的發展已經取得了不容小覷的進步，與此同時，我國社會學家們制定了一套完整的小區發展指標體系，但是它是以某個城市甚至是國家為研究目標，根本對小區的具體管理起不到實質性的作用。小區的居住質量主要是由小區的整體規劃以及小區的物業管理共同決定的，目前大部分小區的規模都比較大，居住人數甚多，故社區服務項目中也可以囊括小區的文化體育。同時我國已經對小區物業的規劃管理做出了重大的舉措。
隨著社會的進步，人們生活水平的不斷提高，住房問題對與居民來說已經從簡單的有無發展到了對房屋大小、結構以及房屋質量的廣泛關注。所以，小區的居住環境以及小區的物業管理服務也成為人們關注的重點內容。與此同時，許多業主把房屋當作自己的投資，作為一項可以升值的產業，所以他們也逐步樹立這樣的觀念，就是希望小區物業管理部門妥S善保管好自己所屬房產以及小區附屬設施的不受損壞，從而可以使自己的房產能夠保值甚至是升值，所以現代居民在選購住房的時候首先考慮的就是物業管理水平如何，越來越多的居民對物業管理的認識逐步得到提高，并對其大加肯定，故隨著其地位的不斷提上，中國小區智能化中的物業管理也逐步得到普及和推廣。
物業管理在我國已經到處開花，得到了普及，但是，不同地區的物業管理水平也會顯現出各種不同的發展層次。由于不同的地區具有完全不同的經濟水平，物業管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同點就是無論什么地區的物業管理都必須堅持“以人為本，質量第一”的原則，再根據不同地區的特色進行因地制宜。
智能化小區這一概念很早就出現在一部分發達國家，他們很早就采用現代化的管理技術來進行物業管理，從而使他們的工作效率大大得到了提高。美國在上個世紀的八十年代，許多房地產公司已經在物業管理中融入了網絡技術以及當時最流行的計算機技術，緊跟著一些專門的研究人員對物業管理的研究深度以及可應用范圍進行了拓展，現如今，在發達的歐洲以及北美的房地產公司當中已經非常專業的物業管理軟件技術應用在物業管理當中。
美國的一家通信公司名為Reflexf，它不但具有較為先進的寬帶互聯網接入服務，還將多媒體的智能控制服務應用于現代智能小區當中，上個世紀90年代末期它就采用獨特的By.pass技術，并以此為基礎。在歐美的大部分發達國家或者地區當中，物業管理早已形成規模，并發展成為一個獨立性的行業。
到目前為止，我國大部分小區的物業管理工作仍然采用手工管理模式，不僅效率低下，相關工作人員也不能對小區各個地方的信息及時進行全面的了解，故工作人員之間也很難彼此進行交流，這樣以來工作人員也不能動態實時的了解信息，從而更談不上能夠全面、妥善的對小區進行管理。手工管理模式自身還有許多缺點，比如，在管理過程中經常出現人工疏漏，從而會使小區信息數據誤報、漏報。隨著物業管理水平的不斷提升，居民對物業管理的需求也在加大，故物業管理部門將向著“法制化、科技化、市場化、集約化” 的方向不斷向前發展，在不斷提高工作人員的業務素質和物業管理系統的技術含量，更要提高服務管理水平。計算機信息化管理不僅速度快，同時還有著存儲數據量大的特點，不但能夠及時將處理信息反饋給工作人員，還能加強工作人員自身素質的提升。在此轉變的基礎上，物業管理工作的重點也會因此發生轉移，會以智能化、生態化以及綠色環保的方向發展。隨著現代科學技術的不斷發展和應用，無人管理的“人工智能化小區”或許將在不久之后出現，人們的生活品質也將會隨之而改變。
3小區物業管理系統未來發展
眼下物業管理這一行業正處于一個過渡時期，也就是掙脫以往的初級階段而向一個更為高級的階段發展，從而使物業管理部門的內、外部環境都發生巨大的變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業管理部門必須將改善居民居住條件以及促進社會經濟發展為核心內容，并將業主自治融入到專業的物業管理當中作為發展目標，并將其發展重點定向為規范市場和培育市場，同時將立法步伐以及機制轉換加快推進，并對監督指導也進行加強，從而快速提升服務質量，樹立良好的行業形象，進而使物業管理向著更加健康的方向發展。
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣
舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象
產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難
已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發揮
實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區管理與物業管理存在矛盾
社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強物業管理的立法工作
當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃
針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分
房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
其六、加強實施物業管理的正面宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。版權所有
其七、處理好社區管理與物業管理的關系
物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
《經濟》：目前東城區對于生活垃圾分類采取了哪些具體的措施？
謝申：根據《北京市推進生活垃圾處理工作折子工程》，我區已完成45個居住小區的生活垃圾分類達標工作,逐步實現了垃圾分類流程的精細化管理，在二次分揀、分類投放、分類收集的基礎上，因地制宜地制定了三類垃圾三條處理路線分類處理的方式。一是“廚余垃圾”就近消納、資源再生。全區有10個小區安裝并運行了廚余垃圾就地處理機，廚余垃圾可當日進行就地消納處理，合計每日能消納1噸左右的廚余垃圾；另外，有40個小區的廚余垃圾由政府專業收運隊伍在固定的時間到各小區進行上門收運服務，并分別運送至區餐廚垃圾處理中心和順義新日月環保公司進行資源化處理，合計每日消納8噸左右的廚余垃圾。二是“其他垃圾”密閉運輸、有序轉運。各小區的“其他垃圾”由物業公司或街道環衛所運至小區附近指定的密閉式清潔站，再由區環衛服務中心對接市環衛集團統一轉運。為此，我們為小區垃圾清運單位配備了“桶換桶式電動三輪車”等運輸工具，要求收運時直接用空桶換滿桶，避免垃圾散裝造成的二次污染、垃圾遺灑、散發異味等問題，保證運輸過程的密閉清潔。三是“可回收物”就近直運、便民回收。各小區保證與一個以上的具有資質的再生資源回收公司建立良好的合作關系，可享受上門回收或送就近回收點兩種再生資源回收服務；部分可回收物由區環衛服務中心與各街道辦事處在指定地點、指定時間對接，走“桶車對接”直運方式，進行區縣統一集中處理，進一步保證了回收效果，較好地促進了垃圾減量。
《經濟》：在解決垃圾問題上，城管委有沒有進行技術上的創新，在基礎設施方面有沒有進一步的完善？
謝申：為優先推進生活垃圾源頭減量，我區以建設生態、循環、可持續的垃圾處理系統為宗旨，著力構建結構合理、技術先進的生活垃圾處理體系，在大力開展垃圾分類的同時積極投入垃圾處理設施的技術研發與項目建設，不斷探索科學技術與管理機制的雙項創新。
2010年初，我區城市運行管理服務中心（區餐廚垃圾處理中心）建設完工并開始試運行，日處理能力30噸。通過餐廚垃圾高溫好氧發酵技術，不僅能夠將餐廚垃圾中的固體物質制造成有機肥料或飼料添加劑，餐廚廢油還可以交予煉油廠進行提煉，生成生物柴油，實現了“物盡其用”的資源化處理效果。
同時為解決我區北片餐飲單位相對密集、餐廚垃圾處理難，計劃在北二環建設一座廚余垃圾處理站，設備處理能力為每天30噸，可滿足安定門街道、北新橋街道等街道居住小區的廚余垃圾處理與消納。
我們“牽手”河北省大廠縣，籌建了餐廚垃圾處理及再生資源利用基地，引進先進的餐廚垃圾處理設備。屆時，我區產生的餐廚垃圾經過區餐廚垃圾處理中心的初步加工后，將被運至該基地，進行進一步精細化處理，預計日均可處理餐廚垃圾超50噸。同時，為解決冬季落葉及綠化日常養護產生的枝葉、草末等自然垃圾的外運處理問題，我區因地制宜在北京游樂園南門和地壇公園南門設立了兩處落葉打包點，通過機械擠壓的方式，將區內冬季落葉等綠植垃圾壓縮成35千克左右的方塊，統一打包運送至基地內，漚成農家肥并制造沼氣，供基地及周邊居民使用，還可以用來烘干餐廚垃圾等，在內部形成生活垃圾的循環再生利用體系，達到垃圾源頭減量的目標。
《經濟》：生活垃圾分類已經提了很多年，但是大多數居民并沒有真正做到在家里就把垃圾分好類，請問東城區是如何解決這一問題的？
謝申：小區居民衛生保潔費用由小區物業收取，本著誰收費誰處理的原則，居民小區生活垃圾分類管理要列為小區物業管理的重要工作，由小區物業管理單位負責。小區物業要承擔起居民垃圾分類的監督、組織和實施責任。區、街道和社區必須把垃圾分類工作納入小區物業管理單位的具體工作內容，制定明確的目標任務和考核標準，進行經常性的檢查、指導和考評。小區垃圾處理自成體系，進入區垃圾處理循環體系的生活垃圾必須是分類垃圾。物業管理單位必須建立小區生活垃圾管理服務站，集保潔、分類指導和收集運輸于一體，推動小區分類工作落實。
另外，我們還將逐步建立起生活垃圾產生量以小區、街道為基礎計量單位的管理模式。由小區物業、街道環衛所和區環衛中心三方，根據產生量進行總量結算。區和街道以每年居民產生量的平均數為基數，超量加價收費，減量少收費，分類達標免收費并獎勵，通過獎勵和加收費用，促進物業管理單位責任落實。
《經濟》：東城區自實行新的垃圾分類措施以來，取得了哪些顯著的成績？下一步的工作重點是什么？
一、指導思想和目的
堅持以三個代表重要思想為指導，深入實踐科學發展觀，以服務群眾生活、服務社會發展、促進社會和諧為出發點和落腳點，圍繞規范全市住宅小區物業服務收費管理，維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益，加快推進《辦法》順利實施。重點查處違反明碼標價制度、不按規定執行《辦法》等亂收費行為，化解物業服務收費矛盾，促進物業服務行業健康發展。
二、組織領導和職責分工
成立市規范物業服務收費行為專項整治活動領導小組，組長由市物價局局長擔任，副組長由市物價局各位副局長、紀檢組長、總經濟師擔任。成員由各區物價局主要負責人、開發區經貿局分管負責人、機關各處室負責人組成。領導小組負責專項活動的總體統籌和組織領導，下設領導小組辦公室、宣傳工作組、檢查督查組及七個工作小組。領導小組辦公室設在房地產價格處，具體負責制定活動整體方案、擬發相關文件、相關政策執行問題解答、政策培訓等綜合協調、組織工作。宣傳工作組由綜合法規處組成，具體負責專項活動的宣傳策劃和聯系媒體進行宣傳報道等工作。檢查督查組由價格監督檢查局、價格投訴受理中心組成，重點負責對專項整治活動中存在問題的依法查處工作。
七個工作小組分別由四個區物價局、開發區經貿局組成，根據市局專項整治活動領導小組統一布署、要求，具體負責轄區范圍內住宅小區推進、實施《辦法》排查工作及規范物業服務收費行為相關工作。市局領導明確專人包聯，相關業務處室確定專人配合，督促、檢查、協調包聯區（開發區）物業服務收費專項整治活動的開展。
第一工作小組由蜀山區物價局組成。張林局長包聯，收費管理處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第二工作小組由廬陽區物價局組成。薛樹君副局長包聯，價格監測處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第三工作小組由包河區物價局組成。王磊副局長包聯，商品價格處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第四工作小組由瑤海區物價局組成。劉賓副局長包聯，服價處、房價處確定1人、價檢局確定2人配合。
第五工作小組由經開區經貿局組成。胡方林副局長包聯，價檢局確定2人、房價處確定1人配合。
第六工作小組由高新區經貿局組成。錢廣玉紀檢組長包聯，價格投訴受理中心、價檢局、房價處各確定1人配合。
第七工作小組由新站區經貿局組成。高永總經濟師包聯，價格成本監審局、價檢局、房價處各確定1人配合。
三、工作任務和實施步驟
（一）工作任務
1.調查摸底和自查自糾。堅持深入社區，廣泛開展調查。對轄區范圍內住宅小區逐一排查，重點摸清物業服務小區規模、是否成立業主委員會、物業服務合同期限是否到期、當前物業服務收費標準、服務標準和收費標準是否公示、是否執行“一費制”等情況，并按照政策規定要求開展自查自糾。
2.加快推進《辦法》全面實施。結合排查情況，對符合《辦法》及《補充通知》中明確應實施《辦法》的住宅小區，全力推進《辦法》全面實施；對目前尚不符合實施《辦法》的住宅小區，明確具體實施期限，進行跟綜落實。到2012年年底，使全市符合實施《辦法》的小區按《辦法》實施收費管理。
3.著力規范物業服務收費明碼標價。市局統一設計明碼標價格式，督促各物業服務小區按規定全面公示物業服務標準和收費標準，切實落實物業服務收費明碼標價制度，做到服務標準公開，收費標準透明。
4.建立物業服務收費管理臺賬。在逐一摸清物業服務收費現狀的情況下，建立健全住宅小區物業服務收費管理臺賬，全面真實客觀反映實時物業服務收費情況，及時科學規范物業服務收費行為，化解物業服務收費糾紛，促進物業管理服務行業健康發展。
5.加大查處力度。對違反明碼標價制度、不按規定執行《辦法》等亂收費行為予以重點檢查。對在自查階段發現問題，在規定期限內完成整改的免于處罰；對拒不整改的依法嚴肅查處，并給予公開曝光。
（二）實施步驟（2012年6月至12月底）
1.組織籌備階段（6月上旬至7月上旬）。由領導小組辦公室完成基本情況摸底、擬定和印發工作方案、工作通知，市局相關處室明確專人配合區、開發區物價部門。市局和各區、開發區物價部門組織進行物業服務收費相關政策培訓。
2.全面自查階段（7月中旬至8月底）。各工作小組根據工作要求和職責分工，組織各個物業服務小區，通過多種方式，開展“拉網式”全面自查，并認真填寫《市住宅小區物業服務收費情況調查表》，全面排查掌握區域范圍內物業服務小區收費管理情況。
3.檢查驗收階段（9月上旬至10月下旬）。結合全面排查掌握的基本情況，圍繞《市物業管理若干規定》、《辦法》以及《補充通知》等政策規定，各工作小組對應執行《辦法》的住宅小區加以督促，嚴格《辦法》的落實、執行、實施。對已實施《辦法》的小區，進行檢查驗收；對符合實施《辦法》條件、尚未實施《辦法》的住宅小區，督促其在10月底前全面完成整改落實工作；對尚未符合實施《辦法》的住宅小區進行逐一登記，明確具體實施時間和跟蹤落實責任人，直至全面實施《辦法》。
價格監督檢查局、價格投訴受理中心配合七個工作小組，對存在問題小區物業服務收費管理進行重點檢查，重點檢查明碼標價、《服務價格登記證》制度落實情況以及《辦法》執行、實施情況，對存在問題責令限期整改。
4、總結處理階段（11月上旬至12月底）。各工作小組、價格監督檢查局、價格投訴受理中心針對檢查實施《辦法》中存在的突出問題，集中依法處理。
各工作小組對專項整治工作進行總結，形成總結材料交局專項整治領導小組辦公室，領導小組辦公室對全局專項整治工作進行總結，并對確因合同期限問題尚未實施《辦法》小區進一步明確跟蹤督查工作任務。
四、相關工作要求
（一）加強領導，精心組織。開展規范物業服務收費行為專項整治工作涉及面廣，政策性強，社會影響大，要認真制定工作實施方案，精心謀劃，科學統籌，加強協調。全市各級物價部門要切實認清規范物業服務收費的重要意義，把規范物業服務收費工作作為服務百姓生活、促進社會和諧、宣揚依法治價的工作舉措，作為拓展價格部門工作影響力的有效途徑抓實抓好。要牢固樹立工作大局觀念和物價工作“一盤棋”的指導思想，切實突破部門工作職責局限以及上下級物價部門管理職責，主要領導親自抓，嚴格按照既定工作方案，確保圓滿完成各項工作任務。
（二）明確責任，穩步實施。專項整治工作采取條塊結合、以塊為主，上下聯動、協同配合的工作方式。各級、各部門要根據市局統一部署和職責分工，落實專人負責。各工作小組要按照工作方案，認真負責履行工作職責，扎實開展自查、檢查工作，確保小區訪得全、情況查得清、問題摸得透、措施跟得上。各區物價局、開發區經貿局要充分發揮基層價格工作優勢，加強協調，調動物管、街道、社居委等各方力量，協力推進工作進展。局領導小組定期對各工作小組工作推進情況進行督查。
（三）突出重點，以點帶面。要堅持把當前群眾投訴舉報較多的、矛盾較為突出的小區和規模較大的物業服務企業以及其管理、服務的住宅小區作為專項整治活動的重點規范對象，把物業服務“一費制”作為專項整治活動的重點推進內容，把不按照規定實行明碼標價和違規收費行為作為重點檢查內容，全面規范物業服務收費管理，實現以點帶面的效應。
一、我區物業管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類物業建筑面積2000萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個（包括各類家屬院，不包括軍產），占44%；九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，占56%。已實行物業管理的小區79個，占居住小區的75%；成立業主大會的小區11個，占實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業人員6000余人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占25%；抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區占33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等；物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規范化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。
二、我區物業管理工作存在的主要問題
近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記注冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠；按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位后勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差；有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費；有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低；有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達37%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。
業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會；當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權；87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，我區政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關于加強我區物業管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。
2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論；建立行業自律機制，規范企業經營行為；反映企業合理訴求，維護企業合法權益；開展各種形式活動，形成行業的凝聚力；正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象；加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責；物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。
4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。
在公司領導的指導幫助及各有關單位的大力協作和支持下，200X年上半年物業管理公司整體工作取得了一定成績。如生活區環境衛生狀況良好，生活區綠化環境有了不錯的改善，保證了水電的正常供給，服務質量也有了很大提高。現就具體工作總結如下：一、上半年工作及目前手頭重點工作：（一）綜合管理工作 1、以提高服務質量、規范小區物業管理為目標，本著以人為本的宗旨，加強管理，認真執行小區物業管理制度。2、積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成 了水電費的收繳工作。3、公開、公平、合理地完成了對二區25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。（二）、水電工作 1、廢除了社區屋頂水箱進出水管道，提高供水質量，減少了泄漏。繼續完善水電計量裝置。2、完成了二區高壓配電裝置的調試和二區配電向低壓總控制開關的檢修。3、加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區夏季高峰期的用電做好了充足準備。4、目前重點工作是找準時機更換一區配電室內變壓器油及密封墊，以及進一步完善社區內用水計量裝置。（三）、保安保潔工作 1、規范小區車輛進入管理。根據實際情況作出了在一區東門崗處禁止車輛進入的規定，實行小區車輛分流管理，保障了小區行車安全。2、對小區內雜草群進行了徹底清理，改善了生活區生活衛生環境。3、繼續嚴格執行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了 原來生活區建筑垃圾亂丟亂拋的現象，得到了業主們的廣泛配合與支持。
4、目前重點工作一是加強小區車輛管理工作。二是繼續做好小區衛生死角區及雜草的清理工作，消滅衛生死角。（四）、綠化工作 1、生活區綠化日常維護實行了專人管理。2、生活區內新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余 株，極大地改善了一區綠化環境。3、及時對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障 了電力供應安全。4、對生活區的危樹進行了勘察和統計。5、對生活區范圍內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。5、目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。二、下半年工作思路及打算 （一）水電工作 1、三區總供水閥門更換。2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。3、盡快完善單身公寓用電計量裝置。4、配合總公司盡快完善三區配電室增容工作。5、加強水查漏工作，提高水回收率。（二）綠化工作
1、繼續加強綠化的日常維護與管理。2、完成對生活區內危樹的清理工作，以保障生活區安全。（三）保潔保安工作 1、繼續加強衛生清掃工作管理，及時處理清運垃圾； 2、繼續加強封閉管理小區的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。3、做好二區25棟及三區新建住宅的建筑垃圾清運處理工作。4、三區實行封閉管理。（四）其它 1、三區新建住宅的交接驗收工作。2、舊房的分配工作。三、希望公司能為本單位解決的問題：1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費已全部用完，下 半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開展。2、 （2）由于我單位不便于管理和控制廠內轉供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠內轉供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。3、撥付實行三區封閉管理所需的人員工資及經費。
物業管理公司 200X年7月29日