發布時間：2022-12-10 05:40:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的體育產業調研報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
會開幕之后第二周，調研項目向受訪者提出了同樣的問題，從而也搜集到在數年籌備之后的奧運會實況對受訪者的影響程度。
報告顯示，除了提升民族自豪感和經濟利益之外，奧運會不僅將徹底改變人們對于體育的態度，而且將徹底改變人們對于自信、開放和休閑的態度。事實上，將近90% 的受訪者認為奧運會對體育將產生一定影響，超過1/3 的受訪者表示奧運會使他們更加關注體育，這反駁了“體育在中國相關性不強”的傳統理論。
體育與社會：體育不只是體育
調研發現，50% 的受訪者認為，體育將在增進中國社會的精神和物質發展發揮重要作用。北京奧運會的獨特性放大了體育的社會和文化影響，因為這個特殊運動會代表了更多的民族和情感意義。我們可以預見，體育將得到政府的支持與推動，政府將視體育為擴展教育途徑的有效方式，支持兒童的全面發展。政府的支持與政策無疑將有助于加速中國體育的發展。
北京奧運會在促使中國社會從許多層面重新評價與體育的關系，以及對體育的定義，從“健身”的字面闡釋轉向更加復雜和完善的理解，這包含了體育價值觀和文化。18%的受訪者覺得奧運會將讓他們更加理解體育，鑒于普通大眾的體育參與度比較低，這可能具有非常重要的意義。體育和體育文化的影響力超越了其本身，還影響著人們的生活方式、價值體系、人們評價時間的方式以及人們評價關系的方式。
在對照奧運開幕前第一階段和奧運開幕后第二階段之間的數據時，我們可以發現：
1.“熱情/ 激情”的大幅增長顯示，在中國，對于現場體育活動有著未被利用的渴求，這或許是中國人本身也意想不到的。
2.認為體育促進健康的比例也有所上升，這表明中國觀眾已經真正參與到更加廣泛的奧運會范圍之中。
3. 盡管沒有普遍的體育文化，中國人在一定程度上理解了體育有助于社會的信念，希望體育有助于他們互相靠得更近，在汶川地震中，我們發現了人們“依靠自身力量”集合起來并創建互相之間新型社會聯結的需求，這是中國人在未來需要的信念。
4. 體育文化的重要性和無私精神在于，通過不一定是朋友的人選擇集合起來并共同享受時光的方式，不斷加強和再次肯定社會網絡。
另外，調研顯示，40% 的受訪者認為，體育為人們帶來“四海之內皆兄弟”的情誼，以及參與社會并為社會作貢獻的機會。
奧美集團中國區首席執行長莊淑芬(Shenan Chuang) 指出：“與‘銀牌得主就是最大的輸家’這一心態相反，消費者已經認為體育在于發展、聯結、兄弟情誼以及一種不同的社會氛圍。”
重新定義休閑：生活更加多樣化
調研發現，人們希望奧運不僅僅為體育帶來暫時的熱情，而是期待體育能在中國未來發展之路上發揮更加重要的作用。大約2/3 的受訪者表示奧運會已經并將改變他們看待休閑的方式――這種現象在新興的中國中產階層尤為明顯，并不斷增長。將近1/4的受訪者聲稱他們將因奧運會而參與更多或更加多樣化的體育活動和休閑活動。
北京奧美廣告亞太區策劃總監鐘橋軒(Edward Bell) 表示：“我們起初認為奧運會在于自豪感和經濟，但中國人對于體育為這個國家帶來的意義表現出樂觀的情緒著實讓人驚訝！我們正看到，奧運會作為運動盛會，將重新定義體育和休閑的含義，從而改變中國的社會前景。”
在對照第一階段和第二階段之間的數據差異時，我們可以發現：
1. 在第一階段，超過1/3 的受訪者表示，奧運會將不會改變他們對于休閑的看法；在第二階段，不僅認為不會改變的受訪者比例有所下降，而且認為會改變的受訪者比例上升了將近10%。
2. 奧運會似乎已經顯著影響了中國消費者如何看待他們的閑暇時間。
3. 在第二次調查中，我們發現有關體育和休閑的回答轉向更加廣泛的分布形式。
4. 與“健康和放松”相關的所有比例的大幅上升表明，奧運會顯著影響了對于休閑作用的看法，以及對于體育與休閑如何關聯的看法。
體育經濟：體育是大生意，并且將變得更大
將近1/3 的受訪者聲稱，他們將因奧運會而參與更多或更加多樣化的體育活動和休閑活動。這為中國體育產業發展提供了大量空間。
消費者渴求更加多樣化的休閑體驗，以及更加頻繁和多種渠道參與到體育中來。這些消費渴求證實了中國體育經濟中新興“需方”因素的增長。中國消費者變得越來越懂得體育，體育和運動項目將在中國繼續迅速增長。
在滿足不斷增長的體育渴求的促使下，也為“供方”因素( 例如基礎設施、活動、品牌和媒體)呈現了發揮作用的機會。
但體育產業( 包括媒體權利、贊助和本地開發特許經營) 仍處于初期狀態。體育產業在中國具備潛在的商業潛力，按照消費者對奧運會中濃厚商業元素的積極反應來判斷，他們易于接受商業在提升中國體育水平方面所發揮的強大作用。
“人們低估了親自目睹高水平體育的內在力量和興奮感。他們曾經認為自己完全理解體育、他們也認為奧運會在于經濟，但在親臨現場感受之后，他們發現體育所帶來的魅力以及對中國社會的影響，遠遠超越了自己的預期。”鐘橋軒補充道。
中國與世界：開啟了與世界的對話
1/4 的受訪者認為，奧運會的最大遺產是中國將得益于西方對中國的進一步了解。雖然目前還沒有顯示奧運會加強國際友誼的跡象，但毋庸置疑的是理解得到了加深。為將來建立更加牢固的紐帶，這似乎是非常重要的步驟。
近日,在京召開的體博會新聞會上,國家體育總局體育器材裝備中心主任馬繼龍通報了本屆體博會的組織籌備情況。體博會的招展工作已結束,針對展商、觀眾和媒體的各項服務系統紛紛啟動。整個體博會的籌備工作正在緊張有序的進行中。
招展工作順利進行
2010年體博會展場和展區安排較去年有一些新的變化。除保留原有的運動服飾、戶外、網羽、球類、健身康復器材和場館設施六大展區外,根據市場情況,新增了極具增長潛力的自行車和輪滑展區。主辦方還在不同的展區和相應的行業協會、媒體聯合,舉辦行業活動,行業新聞,形成更加鮮明的行業特色,進一步踐行體博會一直追求的專業化理念。今年的整體展覽面積已超過10萬平方米。
招展工作歷來是體博會的核心工作之一。由于啟動早,準備充分,措施得力,更重要的是整個體育用品行業的強勁復蘇,今年體博會的招展工作進展比較順利。截止到目前,已確認報名展商超過1100家,數量超越往屆水平。像觀眾熟悉的李寧、安踏、泰山、英派斯等國內企業,以及阿迪達斯、尤尼克斯、威爾遜等國際品牌,都會亮相2010年體博會。今年的招展工作呈現出兩個特點:一是體博會組織者主動采取措施,控制單個企業參展面積,使企業的參與面相對擴大。二是參展企業的領域得到進一步延伸。以往體博會主要以體育用品企業為主,今年體博會上,許多體育文化公司、體育科技公司、體育傳媒公司等也參與了進來。體博會逐步成為體育用品產業鏈上各類企業展示和交流的平臺。
在展場規劃和招展工作進行的同時,組委會也啟動了對各類觀眾和媒體的服務系統。較之前幾屆,本屆體博會專業觀眾招募工作的一大突破是對觀眾類別進行了細分、根據展區特點有針對性地進行觀眾分類邀請,方式上更加科學,招募目標更加精準。例如,與駐華使館、部分國家體育用品聯合會、中國商業百貨協會、中國飯店協會、北京市健美協會合作吸引高質量的貿易觀眾,推動本屆體博會在專業觀眾方面實現“質”的突破。從“量”的角度看,體博會海報和贈票也即將進駐戶外俱樂部、羽毛球俱樂部、健身俱樂部、運動用品賣場和部分百貨商場,以吸引更多的終端消費者參與體博會。在觀眾服務方面,升級后的“體博會專業觀眾管理軟件”能夠確保觀眾招募工作的環環相扣和實時跟進。除此之外,還制定了整套的VIP專業觀眾接待方案及服務流程,并設立VIP餐飲區、休息區和觀眾服務站,力求為到場的觀眾提供熱情、周到、及時、便捷的“一站式”服務。
今年體博會更加注重媒體傳播實效。組委會和40多家媒體建立不同層級的合作關系,通過不同地域、不同形式的媒體,對體博會展前、展中和展后進行全方位報道,對參展企業進行高頻次曝光。今年還和中國體育報合作,聯手打造體博會《官方展訊》,目標就是通過體博會自有傳播平臺,增加展商和觀眾、媒體之間的信息互動,增加不同類型展商之間的溝通機會。
呈現不一樣的精彩
今年體博會的新舉措對比往屆,主要體現在現場活動新點、亮點較多。展會期間,組委會將組織舉辦“羽球寶貝”、“國美銳動尋寶”、“滑雪體驗”、“體育公園”等大眾互動型參與活動;邀請國美銳動、中國商業百貨協會等專業機構,加強他們與參展商之間的合作,是體現體博會核心服務價值的一大亮點。
值得一提的是,戶外用品館屆時將在聯系展商和渠道商之間體現其專業化服務:一是要打造“戶外科技體驗區”;二是將和中國紡織協會合作開辦專業戶外論壇,行業調研報告等;三是將舉辦精彩的攀巖等互動活動。
2010體博會在專業觀眾的邀請方面最大的亮點是首次進軍體育用品市場的國美銳動投資有限公司將在體博會現場組織以“銳動”命名的體育公園及“體博會探秘尋寶活動”。同時,體博會的海報及贈票也會陸續進駐銳動運動用品賣場,體博會廣告將隨著銳動DM直郵雜志通過30萬份的大投遞量入戶千家萬戶。
國美銳動將于4月在中關村附近開設銳動運動賣場旗艦店。此次攜手體博會,互借平臺和渠道,則更具有行業“風向標”的意義。強勢“超級終端”――國美銳動的積極介入,帶來了體育用品行業發展的積極信號,說明體育用品行業具有極大的增長潛力,對于社會資本具有很強的吸引力。
體博會的定位并不是單純進行產品展示的“訂貨會的集合體”,因此這也對前來參展的企業提出了嚴格要求:企業除了進行產品展示,還要盡量把企業內在的品牌文化內涵和對外能夠產生的影響力全盤展示出來。
2010體博會在協調不同類別、滿足不同需求的參展商上動足了一番腦筋,比如把握體育用品行業不斷存在、變化和發展的時尚元素,并逐漸把大戶外和時尚運動的概念引入到體博會的平臺中去。和輪滑展區同在戶外用品展館的運動自行車展區將成為2010體博會值得期待的新亮點:自行車對于一般白領來講,未來將不只是一個代步工具――而是交通和健身兼顧的休閑運動。
另外值得一提的是,早在2009年底就被預訂一空的健身器材展館和網羽展館, 在數量和質量上均有超過2009體博會之勢。其中,健身器材館將重點引入培訓,尤其是健身俱樂部培訓的環節,以力求做到器材“硬件”和活動“軟件”二者的完美結合。網羽運動館此次則新增了網球品牌區,力邀知名網球品牌前來參展;在此基礎上,體博會還邀請一些企業召開訂貨會,以增加其貿易功能。
世界各大知名品牌重返2010體博會也是本屆體博會的一大看點,同時許多過去從未參加過體博會的外國企業、境外品牌也爭相參加,昭示了他們對中國市場的重視。
從體育用品行業整體發展的現狀來看,行業里的領先企業都已經處在公司內部業務矩陣“改制”的狀態,即傳統的部門設置越發向專業細分的方向上轉變。與這種主流思維相呼應的,是展會策劃強調專業化時代的到來――2010體博會將秉承這樣的行業趨勢,繼續堅持打造“展中展”,在“展中展”里突出展會的專業性。
體博會引領體育產業快速向前發展
在最新頒布的《國務院辦公廳關于加快發展體育產業的指導意見》中,將打造一流的體育用品博覽會作為逐漸做大做強體育用品業的任務之一。毫無疑問,體育用品展會市場的繁榮離不開體育用品行業的大發展,而體育用品行業的發展則離不開體育產業的成熟。
在未來十年乃至未來二十年內,體育用品業將是中國發展前景最好的產業之一,在中國由體育大國向體育強國邁進的過程中,目前僅占GDP0.5%的體育產業產值意味著該行業巨大的發展潛力,對于國內這個行業和這個行業里的所有企業來說,仍然有值得期待的改革空間和時間。
馬繼龍表示,體博會將貫徹《意見》精神,落實《意見》部署,以服務于體育用品行業為準則,銳意進取,不斷創新,在實現規模化、國際化、專業化的同時,進一步加強服務能力,為中國體育用品行業的發展提供更具價值的展覽展示平臺,努力打造國際一流的體育用品博覽會。
交通信息:
班車信息
① 東直門 中國國際展覽中心(新館)
停靠地點:東直門外大街路南,銀座(GINZA MALL)正對的馬路邊
運行時間:東直門至新國展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新國展至東直門:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
② 農展館 中國國際展覽中心(新館)
停靠地點:東三環北路路東附路,農展館正門北側
運行時間:農展館至新國展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新國展至農展館:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
③ 天通苑北 中國國際展覽中心(新館)
停靠地點:地鐵天通苑北站公交車總站站內
運行時間:天通苑北至新國展:2010年5月20日-22日,08:30-14:00;2010年5月23日,08:30-11:00。
新國展至天通苑北:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
自駕路線:
經京承高速路-后沙峪收費站口駛出-火沙路-羅馬環島-裕翔路-新國展中心(推薦線路)。
三元橋-機場高速路-楊林大道-馬連店路口-新國展中心。
經三元橋-京順路-馬連店路口-新國展中心。
參觀時間:
2010年5月20日(星期四) 10:30-17:00(16:30后停止入場)
關鍵詞：中外休閑教育；培養模式；課程建設
中圖分類號：G811.5文獻標識碼：A文章編號：1671―1580（2014）01―0066―03
一、我國高等院校休閑教育發展概況
休閑教育在國外的發展已經有一百多年的歷史，在國外的大學教育體系中幾乎都設有休閑學相關的課程，單獨設置的休閑系、休閑學院也很多，而在我國卻剛剛起步。近幾年由于休閑產業已經形成，休閑經濟正蓬勃發展，國內許多高校在原有的旅游、體育專業基礎上開始將休閑教育滲透其中，并設立與之相關的旅游休閑系、體育休閑系和對應的休閑專業。另外還有中國人民大學中國休閑經濟研究中心、浙江大學亞太休閑教育研究中心兩個在國內最具有影響力的休閑研究機構。
由表1可知，目前我國的休閑教育主要是依托旅游教育和體育教育建立起來的一門新興的學科。與國外相比我國的休閑學研究盡管起步比較晚，但發展迅速，學歷層次結構也比較完整。自2007年國內第一個休閑學博士點在浙江大學哲學一級學科下設立之后，我國的休閑學歷教育涵蓋了專科、本科、碩士、博士完整的學歷教育體系。但是由于剛剛起步，在發展過程中有許多突出的問題，主要表現在：
（一）我國高等院校休閑專業培養目標過于雷同、缺乏特色
培養目標是指各級各類學校根據社會對本專業人才的需求條件來制定的教育目標，有時培養目標也表述為教育目的。我國目前的休閑學專業主要是依托于旅游專業和體育專業設立的，因此各高校在培養目標的設置上既帶有鮮明的院校特色，又帶有同類院校間極大的相似性。依托體育院校建立起來的休閑體育專業培養目標大都是培養休閑體育指導、休閑體育產業的經營、管理和策劃等方面的應用型人才。而依托旅游管理建立起來的休閑專業的培養目標依然擺脫不了旅游專業的色彩，更傾向于休閑服務技能的培養。
（二）課程規劃不科學、課程體系不健全
目前我國高校所設置的休閑專業和休閑系稱不上真正意義上的休閑專業，因為在設立時主要是依托相近的學科成立的，專業名稱上雖然有了“休閑”兩字，但依然脫離不了其所依托的學科的背景。如很多高校依托體育專業設置體育休閑專業或運動休閑專業，依托旅游管理專業設置旅游休閑專業，實際上是在上述兩個專業中加入幾門休閑課程拼湊而成 [1]。
在此背景下設置的休閑專業，其研究始終沒有超出旅游、體育的研究范圍[2]。
（三）人才培養模式單一、死板，與社會需求不能有效對接
我國許多高校休閑專業的人才培養模式都趨于統一，本科院校休閑專業一般都實行3+1的培養模式，三年在學校進行理論學習，最后一年的實習和畢業論文的撰寫。高職高專院校一般實行2+1的人才培養模式，兩年的在校學習，最后一年的實習和畢業論文的撰寫。由于在最初階段學生缺乏休閑行業認知，課堂和社會不能有效對接，專業教育和社會需求有一定的差距，學生最后一年的實習其實意味著畢業，因為最后一年的實習老師往往不參與，學生在實習過程中遇到的問題、困惑不能及時反饋給老師。教師不參與學生最后一年的實習會使學生感覺課堂跟真正的社會脫節很大，而老師只有理論沒有具體的實踐，對行業了解不夠，對今后的專業教學也往往繼續紙上談兵。
二、美國休閑教育狀況
美國的休閑教育走在世界的前列，學科設置突出休閑與娛樂公園管理、休閑與人類健康等，主要表現在以下幾方面：
（一）完善的休閑課程認證標準
美國休閑相關系所的設立與課程規劃標準，由最具權威性的休閑組織美國國家休閑與公園協會、美國休閑協會委員會所規劃與設立，其鑒定標準和鑒定過程極其規范，包括兩部分：一是組織及運作的設立標準，即單位的特色、系所發展目標、管理方針、系所教育資源、專業教師資格等；另一部分是大學學位專業課程的標準，包含了基礎認知、專業能力與專業選修等課程的規定。專業能力課程系列部分，是每一個休閑專業人員所應具備的能力，基礎認知和專業選修則是相輔相成，學生必須依照專業領域來選擇修課內容，以利于培養更專業的休閑服務人員[3]。
（二）專業方向的多樣性和實用性
美國的休閑專業一般由戶外休閑和資源管理專業、公園和休閑管理專業、休閑體育管理專業、醫療休閑專業、旅游管理專業等專業方向組成[4]。相比我國的旅游休閑和體育休閑兩個大專業方向，美國的各大學休閑專業在指導思想、培養目標、課程設置等方面都是與美國社會對休閑專業人才的需求相適應的，專業課程培養目標更有廣博性和實用性。
（三）專業課程學習與實習實訓的高度結合性
美國休閑專業不僅重視基礎知識的掌握，將各種實際的專業能力提供給學生，更要求學生將實際經驗當成進入工作崗位的必要經歷。學生除了要完成專業課程之外，還必須完成320 小時（相當于 8 個星期）的相關專業的實地訓練。而且所有公園和休閑管理專業的學生必須要在跟所學專業相關的機構中完成 14 星期的專業實習，以便為將來從事的工作打下堅實的基礎，在專業實習之前必須先修完實習準備這門課程[5]。
三、我國休閑專業建設的啟示
（一）改變傳統的人才培養模式，把實習實訓貫穿于整個的教學活動過程
與國外高校休閑教育相比，國內高校培養的學生更多的是重理論輕實踐，為了有一個相對穩定的教學秩序，國內高校往往把學生安排在最后一學年實習，這樣既兼顧了企業的利益，避免了人員的頻繁流動，同時又兼顧了學校的利益，減輕了學校教育教學的壓力，但是卻損害了學生的利益。由于教師缺乏行業一線經驗，往往在課堂上紙上談兵，教師所教和學生所學與企業所需相脫節，學生到企業又得從頭開始，造成人力、物力、財力的浪費。應該把課堂實踐教學、校內實訓、企業實習實訓貫穿于整個教學過程，而不是簡單地把實習放在最后一學年。面對大一新生，在休閑專業通識教育的基礎上利用學期末和假期時間讓學生以團隊的形式由帶隊老師組織深入到企業調研，選擇某一休閑產業類型，通過對一定區域內這一類型相關休閑機構或企業的實地調研以獲得對休閑行業和業態的認知，最終完成《休閑行業調研報告》[6]。在大二學年對休閑專業學生進行專業方向分班，不同專業方向開設各自的專業核心課程，如高爾夫方向相關的課程、俱樂部方向相關課程等。大二學期末到大三第一個學期的結束這段時間由專業課教師帶隊，帶領學生深入到企業頂崗實習六個月，實習期間帶隊教師要不間斷地通過實習過程中企業的反饋對學生給予指導，實習結束以后重新回到學校學習相近專業以及跨專業工作能力需求的選修和拓展課程，并再一次實習調研，最終完成畢業論文。大致經歷這樣一個過程，如表所示：
（二）成立休閑專業建設委員會，開展休閑教育專項研究及評定
美國高校在設立休閑相關系所時必須經過OCA嚴格的專業課程認證，我國也應該由專門的教育部門和行業協會的人員組成一個休閑專業建設委員會。委員會首先是專門制定一套高校設立休閑專業所必需的一些資質條件，對擬設立休閑專業的院校依據制定的標準給予評定，并不定期地督查相關院校的專業發展情況。委員會還必須牽頭組織由教育部門、行業專家、高校專業課教師組成的團隊共同參與制定休閑專業和相關專業方向的人才培養方案與課程體系，并定期舉辦休閑相關專業的專題研討會。
（三）建設“雙師”型結構教學團隊
在國外，專業教師必須有一定時間的相關專業的從業經歷，并取得一定級別的職業資格證書和與之相對應的學歷文憑。在我國的休閑專業師資隊伍中，多數是從旅游專業或體育專業轉化而來，對休閑專業缺乏系統的、專業的認識，所以應采取向外引進和內部培養相結合的方式提高我們的專業師資隊伍。對于在休閑行業做出突出成績的企業中高層人員，可以引進為學校的兼職教師，以專題講座的形式對學生授課。對于學校內部的教師，應出臺相應的政策積極鼓勵專業教師到企業一線掛職鍛煉，從而彌補從業經驗的不足，或者每年選派專業教師到國內或者國外休閑專業開設比較好的院校交流學習。
[參考文獻]
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[2]鄧文才.對休閑教育的探討[J].黑龍江高教研究，2003（02）.
[3]曹平等.美國休閑課程認證標準對我國休閑體育專業課程建設的啟示[J].沈陽體育學院學報，2011（04）.
[4]邵玉輝.美國大學休閑專業課程設置對我國的啟示[D].山東師范大學，2007.
關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展
一、 引言
近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。
新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。
二、 國內外房地產業態的發展路徑
1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產―傳統商業地產―復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。
在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。
2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產――商業地產――新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：
（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。
（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。
（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。
（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。
隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。
3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。
首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。
其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。
第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。
三、 我國新型地產發展面臨的機會
1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。
在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。
2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。
從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。
3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。
4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。
5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。
從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。
住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。
從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。
四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰
盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：
一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。
另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。
五、 結論與建議
總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。
首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。
其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。
第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。
第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。
參考文獻：
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